9月先进级上市房企:金九落空,销售业绩同比下降超20%

焦点研究院·中国上市房企焦点指数（F30）·2021年9月

报告期：2021年9月1日至9月30日

出品时间：2021年10月25日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（Focus30）”释义

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

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榜单解读

从全国角度来看，房地产管控仍较为严格。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

从各城市层面来看，为贯彻“房住不炒”方针，“双向”调控模式仍在继续。其中厦门、芜湖分别出台新规严格房地产信贷管理，防止商品房价格出现大幅上涨。同时，张家口、株洲和桂林接连出现“限跌令”，其目的是为防止房价出现大幅下跌。综合来看，两个方向截然不同的调控政策均是为了稳定目前的房地产市场，贯彻中央“房住不炒”方针，促进房地产市场良性健康发展。

从土地市场来看，活跃度并未提升，降温仍在持续。后续各地出台的补充新规虽然下调较高限制地价控制了土地成本，但对参拍资格设置了更严格的标准，包括禁止马甲、严审拍地资金来源和企业开发资质等，导致不少房企退出土拍市场，同时楼市遇冷也使得房企投资意愿显著下降，之前预期的提高土拍市场活跃度的目的并未达成，降温仍在持续。截至目前，全国22个试点城市中已有20个完成第二轮土拍工作，共推出地块887宗，流拍、中止、取消交易的地块达283宗，占比为31.9%。

从房企角度来看，严控不松的调控政策和行业内经营风险频发的现象在扰乱企业经营节奏。一方面，调控政策日趋全面、严格，使得房企销售、投资节奏受到较大限制；另一方面，行业内经营风险频发，使得房企任何行动都更加谨慎。这两方面影响了房企的销售推盘节奏，使得行业中预期的“金九”并未实现。

销售规模持续下滑，降幅有扩大风险。据焦点研究院数据统计显示，9月先进级上市房企销售额共计5567.4亿元，较上月入榜企业的总额环比下降8.3%，降幅较上月扩大4.6个百分点；销售面积共计3917万平方米，环比下降9.8%，降幅较8月扩大3.6个百分点。8月房企环比降幅收窄后，原本有望迎来“金九”销售旺季，销售额实现反弹，但目前来看这一目标未达到，目前的政策调控状态如果延续下去，房企未来销售环比降幅会有持续扩大的风险，同时第四季度销售压力会更大。

头部房企间出现断层，碧桂园538.6亿持续先进。9月30家上榜的先进级上市房企中，25家销售额超过百亿，碧桂园（02007.HK）以538.6亿元持续领跑，融创中国（01918.HK）466.5亿元紧随其后，万科集团（000002.SZ）和保利发展（600048.SH）销售额均在360亿左右，两家企业相差仅有0.9亿元。整体来看，头部房企内部之间已经出现断层，竞争相对没有那么激烈，碧桂园（02007.HK）与融创中国（01918.HK）的差距在70亿以上，融创中国（01918.HK）和万科集团（000002.SZ）之间差距超过百亿，保利发展（600048.SH）和招商蛇口（001979.SZ）的差额则超过了130亿。而保利发展之后的26家房企间，销售额差距显著缩小，未来这部分房企排位竞争会更加激烈。

近9成房企销售额同比下滑，增速均值降至-20.7%。9月30家上榜的先进级上市房企均披露出销售额同比数据，整体来看销售表现不佳，26家销售额同比下滑，占比达到86.7%，而增速均值则降至-20.7%，这一数值较8月还要下探超过10个百分点。单看数据可以发现房企销售下滑明显，但有几点需要关注：1、2020年下半年疫情影响减弱，房企开始加大推盘销售，金九银十均取得了较好的业绩表现，基数明显较高；2、2021年二季度后信贷政策、调控政策的收紧使得新房市场部分不合理需求得到抑制。此外，部分房企激进的“以价换量”销售政策，使得消费者观望情绪蔓延，延缓了刚性需求的释放。

在9月的先进级上市房企中，合同销售价格较高的是首开股份（600376.SH），达到了30129元/平方米，这是由于企业主要布局北京，房价基数相对较高；超过20000元/平方米的先进级上市房企还有绿城集团（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、禹洲集团（01628.HK）、融信中国（03301.HK）、中国金茂（00817.HK）和金地集团（600383.SH），与7月相比销售均价超过20000元/平方米的上市房企减少了2家，15家上市房企的合同销售价格同比出现下滑，这种现象不排除企业2020年9月与2021年9月重点推盘销售区域不同，但采取“以价换量”的销售策略这种因素也应被考虑进去。

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