连涨40个月,惠州还能不能买?

过去的四个月，惠州用实力向我们演绎了“今天你对我爱搭不理，明天我让你高攀不起”的故事。

四天前，国家统计局发布了2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。

大家都知道，自从全国楼市开始调控后这份价格指数的变化总是大起大落。

不过谁也没想到，惠州这次居然火了！

2021年3月，惠州在新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨7.9%，同比连续40个月上涨。

我还查到另一组数据，2021年3月惠州新房住宅共网签成交11620套，环比上涨111.58%，网签面积约122.53万平米，环比上涨112.43%。这个局势让前不久预测惠州会跌的人惊掉了下巴。这还不算完，还有更劲爆的：前3个月惠州共出让住宅、商住、商业类地块24宗。其中，惠州市吉祥龙投资有限公司以约1.27亿元溢价竞得仲恺区沥林镇的商住用地，溢价率约70%。

另一边，奥晨集团以总价近5.85亿元拿下临莞博罗石湾一宗商服地块，楼面价8572元/平方米，刷惠州楼面价新高，更可怕的是，这宗地的溢价率高达113%！

这还不是较高的，富元置业竞得的惠东县一块地溢价率更是高达116.4%！要知道，多年来惠州大量卖地，溢价率一直保持在10%以下。这叫啥？面粉贵过蒸好的大馒头了！而当下的惠州市场给我们的反馈就是：上涨已经是箭在弦上了。

01房价上涨的盛宴总有开发商在背后推波助澜。

别的过会儿讲，咱先从房地产的源头说起：拍地。4月20日惠州土拍交易网站显示挂牌编号为GP2021-8、GP2021-9，位于惠城区小金口汤村的商住用地被合能以约12.48亿元溢价竞得。该地块成交楼面价约为7026.3元/平方米。哇塞，这个楼面价，应该能排进惠州历史前十！

放在当下“房住不炒”的风口下，这次的楼面价和竞拍者尤其值得说道，毕竟万科、中海、金地、招商、新城、龙湖、旭辉、合能等十余家品牌齐齐下场围猎了。这是个什么信号？如果说之前还只是小的开发商在惠州横扫，那么现在，深圳乃至全国的开发商都进入惠州抢地了！

这两个月，惠州的土拍着实有点疯狂，高地价和高溢价已经成为了惠州土地市场的关键词。

咋个说？上个月惠州全市共有9宗涉宅地挂牌出让，其中5宗溢价成交了！

我建议大家都仔细品品下面这几段信息：3月29日，中交集团以约9.62亿元溢价竞得挂牌编号为GZK2021-16的地块。当天仲恺区共成交2宗城市更新单元，总成交价约为14.71亿元。这地块周边目前已经有海伦堡、保利、龙光、承翰、碧桂园、中海开发商布局，另一边的去年12月，中海首进仲恺，在地块北面以约6.43亿元溢价竞得1宗建面约12.61万平方米的城市更新单元。3月31日，吉祥龙投资以约1.27亿元溢价竞得仲恺沥林镇1宗建面约1.79万平方米的商住用地，成交楼面价约7083.78元/平。

但你要知道，这只是前菜！接下来，惠州热门区域白云新城连拍5宗地块同样不是省油的灯！

就在今天，4月22日，惠阳区秋长街道西湖村地段的五宗地块成功出让。这5宗地块须统一规划建设成高档公园式住宅小区，合计建面达24万㎡，初始起拍价合计超10亿！最终，地块被惠州市驰景投资有限公司以底价成交，成交总价约10.9亿元，楼面价4408元/㎡。此次集中出让的5宗地块皆是一线临深，可以说是黄金地块。

我预计，一旦建成这片住宅小区又是一场激烈的争夺。至于开发商为啥要抢地？当然是有利可图了。

来看惠州的较新数据，2021年一季度惠州新房住宅新增供应25810套，全市新房住宅成交29949套，市场供求比为0.86。

啥意思？

商品房市场供求比是供应和需求的比值（一般供应为新增供量，需求为当期成交量）。

供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。商品房市场供求比是一个重要概念，直接影响房价。现在的惠州，在供不应求的边缘反复试探。

02惠州的市场有多火？

来看成交就知道了。2020年，深圳新房成交量只有45384套，广州有10万套，而惠州远超这两个广东省的“大哥大”，一手房成交量高达16万套！惠州成交的火爆，是你根本不敢想象的。比如去年5月，大亚湾高端项目玖X府拿证，以某单元16层02号房为例，总价为7541939元，按照总面积256.18平来计算，单价竟然达到了29439元/平！

当时人人都说惠州疯了，3万块的单价没人买的。现在重新查看此盘的备案价，每栋都只剩下一套可售，真的卖完了。

再比如去年7月份开盘的大亚湾富康·锦绣壹号五期，仅5分钟不到，248套房源已全部售罄！

时间线拉回来，4月第三周，惠州住宅套数成交排名前十中，位于博罗的佳兆业东江新城成交了155套、信鸿广场成交了150套，而且前十中有八个楼盘的销售均价都超过了万元，较高的蔚蓝海岸均价达到了1.7万。不过话又说回来，惠州GDP不如广深，人口也差得远。那问题来了，到底是谁买走了惠州的房子？

我查到的数据是，2020年在惠州购房的客群分布中，深圳客占45.4%，占主导地位；东莞客在惠州的整体占比约6.6%。要知道2020年，惠州商品房销量为16万套。那么按这个比例来算，东莞客的成交在1万套上下，深圳客的成交在7.3万套上下。而上面我们提到惠州仅占购房客群的39.3%；深圳客却占到45.4%，答案显而易见：惠州的房子，都被深圳人买走了。那么那些买惠州房子的深圳人在期待啥？两个字：扩容。扯远点讲，东京都市圈从1980年开始，其长轴半径一直稳定在50公里附近。

按照同样的人口密度标准，纽约都会区的发展轨迹也是从小到大向外逐步拉伸，其在1980年前后长轴半径也在50公里附近趋于稳定。从这个角度看，50公里是当今全球城市一个新的极限半径。这不是我瞎猜的，是北京市城市规划设计研究院的报告里研究出的结果。那么中国一线城市的半径拉伸到50公里，只是时间的问题。随着城市半径扩张，如果把深圳的城市中心扩张为50—100公里，你会发现惠州惠阳和大亚湾区赫然在其中，且房价还存在1万多的洼地，而距离深圳市40公里左右的沙井、光明、松山湖，房价已经达到了4万-7万。既然有这么大的价差，资金就和水流一样疯狂的往低处流也就不难理解了。

03那惠州楼市的未来又在哪儿呢？

1、与政策规划有关，这是基本吸引力；2、与资源分布有关，没资源的地方普遍落后；3、与确定性有关，通过对比获得心理的底气惠州一向被叫做深圳东边的后花园，当下的房地产市场已经发展成为以投资性需求为主导的市场。这么多投资者蜂拥而至，当然说明有利可图；不过也正是因为购房客群结构的不相称，二手房供应量巨大，意味着坑确实也有，很容易被镰刀割到。

去年我写过一篇文章，标题是《惠州楼市，到底坑了多少人？》，这篇文章主要说的是被惠州薅了羊毛的投资客。

在大家的印象里，惠州似乎也一直是个不怎么涨的城市。其实这个锅惠州不能背，你们老骂人家是大坑，其实也不准确。过去10年来看（2010-2019年），惠州人口增长了28万。

图片来源：朱罗纪

产业也是一样，惠州的GDP从2011年的2000亿增长到2020年的4200亿（依然未达标），增长1倍多，年化复合增速大约是7%。还是能够持续保持增长，尽管增速一直在下滑。2021年的GDP预设目标是8.5%。这些综合因素结合起来看房价。过去5年来看，新房价格累增62.5%。

图片来源：朱罗纪

那为啥大家总觉得惠州的房价不涨？

其实是平均值掩饰了社会真相。随便举个例子，哪怕你用买惠州的这笔钱，买在了深圳，但是如果只顾着海景和环境选择了盐田、大鹏这样的地方，照样涨不起来。其实，惠州的房价涨的较好的还是那么一小撮的核心区。那些每天说自己被惠州坑了的人，看看他们买的都是哪？

安放自己心灵的山海之地，所谓的海景房。好家伙，以后开车4小时才能走到你的心之所在。

哪怕是送你一箱新疆吐鲁番盆地产的葡萄，你就挑坏的吃，然后吃完又说新疆的葡萄不甜，这谁招架的住？

一朝被蛇咬，十年怕井蛇。

对惠州你还有诸多不确定性的话，不妨看看这三个重点：

首先，惠州现在是粤港澳大湾区里少有临深而不限购的城市，通胀背景下，还在持续吸引全国资金关注；

而且，深圳、东莞、广州都面临严厉调控，惠州是少有暂时还没有出台楼市调控政策的城市，当下惠州已经站在了深莞惠经济圈调控后的风口；

最后，上个月广东省政府发布的2021年政府工作报告中，提及了多条深惠间的轨道交通建设，惠州也迎来了交通大爆发，像深惠城际、深大城际、赣深高铁、深圳地铁14号延长线等，惠州正在全面拥抱深圳。箭在弦上不得不发。

当然，你要是想来惠州买房，要认准这3个片区和2个站点：1、大亚湾2、惠城高铁新城+高铁北站‍‍3、惠阳白云新城+深圳14号线‍其实更多来惠州买房的人都挺聪明的。比如这组数据，3月全市新房住宅新增15446套，网签11620套，各片区新房成交段呈现持续分化的态势。

这其中，仲恺区网签了2916套，约占惠州全市成交量的四分之一；另一边厢，惠城区网签成交2372套，占全市成交量21%。

大家的枪口对准哪，你的子弹就飞向哪，这不用我多说了吧。至于还有人问惠州房价啥时候能大涨10倍？惠州的房价本质上是抗通胀型的。涨价会涨价但是会比较温和。短期奢求大涨的话只能送你一句话：中国最赚钱的方法都写在刑法里了。天天妄想着暴富别研究楼市了，去多听听罗翔老师的法律小课堂吧。