上海楼市:原来在上海,二手房交易是这样的过程!早涨知识少吃亏

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，之前听你的建议相中了一个非常不错的二手房，请问交易下来的话，整个大致过程是怎样的呢？请赐教一下！

回答：其实非常简单明了的6条。

1、网签《上海市房地产买卖合同》且进行备案，买卖双方需全部到场

2、如卖家有抵押贷款需要偿还，则可提前预约银行进行还贷，所需时间每个银行都有不同，常规需要1~4周还款时间

如买家需要按揭贷款，则在网签之后将所有贷款所需资料交予银行进行审批，根据银行进度，材料齐全后常规为1~2周审批时间。

卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行，时间可重叠。

3、一站式窗口当日过户受理：查限购、查房产税、原业主注销抵押贷款、产权过户、新业主设立抵押备案，买卖双方需全部到场

4、过户受理之后5个工作日：办理缴纳税费且当日领取产证

5、银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款

6、业主收齐除尾款以外的所有房款后同赴所交易的房屋，办理水电燃物业等的交接手续并结算尾款，整个交易结束。

提问：曾叔你好，我想咨询上海首套，首付110w左右，计划先租出去，以后可能会自住，在上海是老破小还是郊区次新？哪个板块升值好一些？

回答:根据你的需求， 郊区次新。曾叔推荐这些地方：泗泾、九亭、江桥、徐泾北城、周浦、川沙、高行、曹路、浦江镇、顾村。

提问：曾老师，虹口北外滩板块海伦路附近和新江湾城板块，两边的次新房价格差不多，预算850W。从升值角度，您觉得哪个更有潜力？

回答：850万这两个板块都买不到一梯队的房子。反正都买不到一梯队了，一定要在两个里面选的话，北外滩确定性大一些。你也可以完全地打开思路看看其他地方啊。

提问：曾叔，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域吗？

回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。

提问：老师你好，自住坐标建平实验初中学区房，小孩已就读，准备现在的房子给父母居住，有1000万预算，想附近另置一套3房，看了融都金桥园的一套不靠高架最里面的4房，150平，优点是04年商品房，较新，实际得房率高，自住适宜且有固定车位，缺点是小区小又冷门，没有学区价格浮动较大，是否适合购入，不要增值，只想保值，谢谢

回答：没有学区的小区小的楼盘，要想增值只能靠地段为主，你说的这个户型偏大，也不是在最强势地段，增值挺难的，但是自住+保值问题不大，上海的房子不怎么会跌的，即便跌也是因为涨多了才会有跌。

提问：曾叔，想请教下。名下市区有三套房。想卖掉两套小区环境不好的，置换到青浦赵巷别墅能行不。市区两套卖掉有600万，以儿子名义首套贷款。但是又担心买别墅跑不赢大盘。喜欢是喜欢，暂时又不去住又租不出去。也有些为难，您有什么好的建议吗

回答：别墅是消费型的产品，自住会非常好，但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话，可以考虑买别墅，但不要对增值性有太多期待。不要考虑增值性的话，不如去大虹桥和三林核心区买品质房。

提问：请问曾叔，2000万预算 有没有推荐10年内4房的楼盘，较好去世纪汇 那块方便点？

回答：你这个预算还蛮难的，10年内有4房的区位就不多，只能去整个板块都比较新的区域，比如唐镇、徐滨、新江湾这些地方了。

提问：曾叔你好，请问上海入学，必须要父母一方是上海户口，孩子是上海户口才能入学吗？这个政策主要针对上公立学校 包括私立学校吗？希望能得到解答。

回答：公立好学校一般需要户口才能进；没户口部分公立优质学校凭120积分也可以进，不过选择很少。私立不一定需要户口，但需要摇号看运气的。

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