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一、项目核心概况

星河湖西源启，是星河地产携手天鸿伟业，在苏州独墅湖西打造的低密纯改善标杆，以1.25 容积率、5 米抬板社区、纯墅区规划，重塑主城改善标准。

苏州星河湖西源启

开发商：星河地产 × 天鸿伟业（星河全程操盘）

地址：吴中区郭巷林家潭路 99 号（地铁 7 号线林家潭站 2 号口旁）

产品：2 栋 11 层四代洋房 + 22 栋 4 层花园叠墅，共 280 户，无高层、无底商

容积率 / 绿化率：1.25 / 30%，苏州主城罕见低密

装修：精装交付（洋房），叠墅送电梯

价格 / 总价：洋房单价约3-3.5 万 /㎡，总价400-470 万；叠墅530-680 万

交房：预计2028 年 1 月

物业：星河智善生活（国家一级资质）

二、核心价值亮点

1. 地段｜独墅湖西芯，地铁上盖近园区

区位：姑苏 / 吴中 / 园区三区交汇，近园区第一站，承接湖西 CBD 外溢。

交通：地铁7 号线林家潭站（家门口），换乘 2/3 号线；东方大道、南环快速路通达全城。

商业：3 公里内麦德龙、双湖广场、歌林公园等 7 大商业环绕。

2. 产品｜1.25 低密抬板社区，高得房率

苏州首创 5 米抬板：全域抬高 5 米，一楼即享三楼视野，私密防潮，社区全人车分流。

四代洋房（143㎡）：

11 层小高层，一梯两户，四开间朝南。

综合使用率102%，LDKB 洄游厅，南北通透。

花园叠墅（167-187㎡）：

4 层纯叠墅，9.9 米超大面宽，五开间朝南。

上叠 167㎡：赠双露台，实得约 290㎡。

下叠 187㎡：赠地下室 + 花园，实得约 322㎡。

3. 社区｜纯改善圈层，苏式园林景观

纯粹圈层：仅 280 户，户均面积约 160㎡，无小户型、无保障房。

景观：“五进九景” 苏式园林，一步一景，静谧私密。

服务：星河智善生活，一对一专属管家、24 小时安防，叠墅享私宴 / 家政定制服务。

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