地产内参 | 房企销售进入修复通道,银行纾困民营房企范例来临

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第24周）

企业研究组

监测时间：6月11日至6月17日

一、宏观政策：

1、广东省：汕尾、茂名等多市下调首套房贷较低首付比例；

湖北省襄阳市：实行“认贷不认房”，首套房首付款比例降低至两成；

福建省：职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房较低首付降至30%；

江苏省南京市：限购政策再调整，外地人补缴6个月社保即可购房；

新疆乌鲁木齐市：公积金贷款较高额度调整为80万，另将优化商品房预售资金监管；

河南省郑州市：落实首套房贷款利率执行4.25％下限标准，二套房首付比例降至40%；

山东省青岛市：购买首套自住房公积金贷款较高额度调整为80万元；

浙江省杭州市：无房职工家庭住房公积金贷款额度提高20%。（详见附注2）

焦点研究院：通过观察本周房地产调控趋势，政策进一步向高能级城市核心区域延伸，且全省统一的政策调控逐渐铺展开来；首套房首付比例继续降低，且不排除进一步降低的可能；房贷利率下调已落实到位。其中，郑州率先施行房贷利率4.25%下限，且二套房首付比例降至40％，各项政策实施力度更强，再次成为政策调控的示范区。

2、国家统计局：1-5月全国房地产开发投资下降4.0%（详见附注1）

焦点研究院：从增速上看，虽然5月累计销售金额同比降幅扩大，但单月环比增速年内首次转正，单月同比降幅也有所收窄，销售增速逐渐企稳。由于近几个月放松政策密集发布，主要城市疫情逐渐好转，叠加近几个月基数较低，预计销售增速将进入修复通道。而行业复苏或将更加体现在国企、央企及信用风险较小的民企上。

二、企业经营：

1、新华联：与建设银行签订重整专项财务顾问协议。（详见附注3）

焦点研究院：本次合作预计将成为金融机构，特别是股份制银行为出险民企引进战投、化解债务风险等方面提供顾问服务的范例。此前金融机构多以资产管理公司下场为主，此次则由建行出场。纾困对象则是虽业绩、资金均存在问题，但相比恒大、富力、融创等公司债务风险较小的新华联。因此示范作用比较明显，且出险房企集团层面引入战投等方式或将落地。

三、土地市场：

1、6月16日，2022年青岛第二批次集中供地结果出炉，最终2宗触顶，24宗底价成交，1宗流拍，总成交价104.9亿元，成交总建面194万平方米，保利、中海和诸多本土房企均有拿地。

焦点研究院：青岛本批次土拍有2宗地块熔断成交，1宗流拍，剩余地块均为底价成交，成交热度仍旧为两极分化，这和青岛原来的土拍呈现出类似的特征。这主要是和青岛的土地出让特点有关，出让地块大多带有配建用地，附加条件较多，使得符合条件的竞买者较少。此外，本批次品牌房企参与力度明显增强，保利、中海、旭辉和万科等均有斩获，这主要是和青岛房贷利率下调、公积金贷款条件放宽和多区域解除限购有关，政策的向好使得房企参与热度提高。

2、本周重庆、南京和广州3个城市均发布了第二批集中供地公告，重庆发布12宗商住用地起始价136亿元，广州发布14宗起始价253亿元，南京为44宗，总起始价为755亿元。

焦点研究院：重庆和广州延续2021年排名前列批集中供地的集中供地规则，二批次南京集中供地总供出让面积为197万平方米，较上一批次增加187%，规则和2021年排名前列批次变化较大，上一批次南京20宗地块中有6宗流拍，本批次加大热门地块数量，提升毛坯房限价和部分地块取消限价的方式进行，13宗取消限价地块实行“差异化定价，按照程序报备”的政策，对于高溢价地块降低预售资金发放门槛，给予房企更多的灵活性。

附注1：

6月15日，据国家统计局公布，2022年1-5月销售金额同比-31.5%，增速较1-4月下降2.0%；5月单月销售金额环比+29.7%，同比-37.7%，降幅较4月收窄8.9%。1-5月销售面积同比-23.6%，增速较1-4月下降2.7%；5月单月销售面积环比+25.8%，同比-31.8%，降幅较4月收窄7.2%。

附注2：

6月10日，广东湛江、阳江、肇庆、汕尾、茂名等地市陆续下调首套房贷款较低首付比例。其中，湛江、阳江、肇庆、茂名的首套商业性个人住房贷款，较低首付款比例由25%下调至20%；汕尾首套房首付不低于25%，贷款未结清二套房首付不低于30%。

6月12日，湖北襄阳市住建局联合8部门出台了关于做好促进城区房地产业健康发展工作的通知。《通知》放宽套数认定范围，实行“认贷不认房”。降低首付比例，首套房首付款比例由不低于30%调整为不低于20%，二套房首付款比例由不低于50%调整为不低于30%。住房公积金贷款较高额度由60万元提高至70万元。

6月13日，福建省住建厅印发了《关于稳住住建行业经济运行若干措施》。措施的内容有关实施住房公积金阶段性支持政策、支持建筑业企业拓展业务领域、减轻建筑业企业负担、构建统一开放的建筑市场环境、推进老旧小区充电设施等完善类改造、深化工程建设项目审批制度改革等共计十二项。在公积金贷款方面，职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的，较低首付款比例由40%降低至30%；按照国家生育政策生育二孩或三孩家庭的，住房公积金较高贷款额度予以适当提高；各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取等。

6月13日，江苏省南京市房产限购政策再次调整，非南京户籍只要补缴6个月社保，即可直接开出购房证明。调整后最便捷的路径，当事人可以以个人参保方式补缴，一次性缴纳6个月即可满足社保证明要求，基本无门槛。此前，外地户籍人士来南京买房，需要满足“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的政策。尽管该政策于今年4月底调整为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但社保不可以通过补缴的方式。

6月13日，新疆乌鲁木齐市出台9方面57项措施推动经济稳增长，其中提到，将阶段性调整住房公积金政策，乌鲁木齐市住房公积金较高贷款额度由70万元调整为80万元，同时将住房公积金借款人贷款额度计算倍数由住房公积金账户余额10倍调整为15倍，支持居民改善性需求；二手房住房公积金贷款首付款比例降低至20%。57项具体措施提出，乌鲁木齐市还将优化商品房预售资金监管。按照分级监管的原则，科学合理评定房地产开发企业类别，分类确定重点资金监管额度，并动态调整。在原有重点监管资金拨付节点的基础上，再新增拨付节点，拨付重点监管资金用于项目工程建设。

6月15日，河南省郑州市人民政府印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知，通知提出，促进房地产业平稳健康发展，推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25％的下限标准，促进二套房首付比例降至40％。

6月15日，山东省青岛市住房公积金平台披露公告称，为促进青岛市房地产业良性循环和健康发展，经青岛市住房公积金管理委员会审议通过，现决定调整住房公积金贷款较高额度。在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的，借款申请人及配偶均符合申贷条件的，公积金贷款较高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的，公积金贷款较高额度调整为50万元。

6月15日，杭州市住房公积金管理委员会发布关于提高无房职工家庭住房公积金贷款额度的通知，通知自发布之日起实施。其他贷款额度优惠政策与本贷款额度上浮政策不叠加使用。通知指出，职工家庭名下无房，且无住房贷款记录，在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的，家庭较高贷款限额标准上浮20%。其中杭州市区职工单人缴存住房公积金的较高额度从50万元提高到60万元，夫妻双方缴存住房公积金的较高额度从100万元提高到120万元，桐庐县、淳安县、建德市根据当地较高贷款限额标准调整。

附注3：

6月13日，中国建设银行与新华联集团在全国工商联机关大楼签订重整专项财务顾问协议。建设银行将为新华联集团的纾困解难和民营企业的发展提供力所能及的支持，在企业引进战略投资者、强化公司治理、化解债务风险等方面提供顾问服务和意见建议。