二次土拍井双板块起飞!旧城新区如何迎来光明?

01 地价九千多，井双成为目光焦点？

8月31日，重庆公共资源交易网终于挂出了第二次土拍42宗地的名单，与排名前列次土拍供地以西永板块为主不同，沙坪坝区本次供出的六宗地中，井口、双碑板块占据了主要位置。乍看让人意外，但回想一下老沙区的状况，在大学城被划片至高新区，三峡广场扩建难的情况下，延伸井双板块，似乎也是沙区发展必然。

但最让人意外的并非井双板块的供地，而是它的起始楼面价。挂拍名单显示，位于井口万基山的一宗地楼面单价是9453元，超过了许多宗地排名前列次土拍的成交价。而其它几块同处于井双板块的宗地，楼面价也在7、 8千往上。超出了很多人的预料。井双板块并非主城热门区域，本次供地起始价之高却能与热门区一较高下。

为什么一向没什么存在感的井双板块会平地惊雷？它的高起始价背后到底有着什么意义？

02 打造新名片，万事俱备只欠入场？

2020年5月，重庆公示了《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》，规划里提到要打造高水平的“城市名片”；在中心城区，西部要打造科学之城，北部要打造智慧之城。而井口到双碑，刚好是连接西区和北区的桥头堡。如果能够开发得当，就能促使西区北区更加协同，从而形成集聚效应，产出更大效益。

过去，北区发展在前，西区与北区没有太大的联动；随着西部开发的推进，重庆向西打造科学城的规划步步深入，发展中的西部科学城与北区协同合作成为必然；位于西区与北区的中间通道，井双板块的重要性由此呈现。

图片来源网络

位于沙坪坝东北，渝北望西南，井双片区像齿轮一样卡合两区。

图片来源网络

轨道1号线，轨道15号线（在建）与轨道13号线（在建）都经过井双片区，沙滨路磁井段于今年六月底通车。礼嘉大桥与土主隧道将在今年9月全面竣工使用，大竹林大桥和井口隧道明年可能动工。加之已建成的双碑大桥，在交通上，井双片区的开发拥有先发优势。

而在配套上，双碑小学、重庆三十二中学、双碑中学，重庆六十四中；重庆嘉陵医院、重庆东华医院等都在这里，沙坪坝医院井双院区预计年底交付使用。据政府回复网友信箱，片区多所中小学项目也都在按年度计划有条不紊布局中。井双体育馆也将于2022年动工。

在商业上，井双片区目前还没有大体量的商业中心，需要去别的商圈购物。但在今年5月18日，大悦城50个亿的商业项目确定落子井双片区，相信会填补井双片区商业的少有。

大悦城项目签约

沙区政府过去将大量精力集中于大学城的发展与改造，对于井双片区规划较少；而在大学城划片高新区后，政府也意识到应当把目光转移到本区值得开发的地区上来。以重工业为主的老沙区尚有潜力的板块，井双当头。

2020年12月，井双片区的部分安置房项目已经开工。

今年四月，政府继续深入井双片区的征地工作；五月份对井双板块踏勘征地情况，保证了第二次土拍的井双片区多宗供地。

作为两江四岸风景线的一部分，井双新城临山傍水，看起来非常适合以低密度低容积的人文宜居艺术生活为主题进行改造。既符合重庆对艺术热土的渴求，也能够吸引一批高净值人群。

井双新城效果图  来源网络

规划在手，政府重视，还是沿两江四岸的区域；伴随着井双片区的高楼面价而来的，是否是一片光明的前途？

答案可能并不乐观。

03 旧城雾蒙蒙，城市孤岛夹缝生存

在过去，井口是沙区重要的工业基地，重钢厂、重庆小康集团都在此地。随着时代向前发展，许多重工业已经衰落。井口地位也不再如往日重要，并逐渐与新兴区域“脱轨”，在主城里失去了存在感。

井口工业园区  图源网络

要改变这种境况，只有选择转型。

转型也是严峻的考验：地势不平，旧的建筑物太多太难拆；工业与农业污染存在，招商引资都存在不利因素。

特钢厂区旧址  图源网络

旧城产业的剥离必要且困难；拆迁安置等需要时间来谈判协商；而无法在短期内解决的空气污染已经足够劝退大部分想踏进这片地区的企业与开发商。

因此，就算是连接发展良好的西区北区，有交通路线经过，人流量高，很多人也没有在这里买房的意愿。没有产业，就没有人群；没有人群集聚，就不会产生实质性的改变。

交通示意图

要想与其它板块有机结合，井双新区不能只有规划蓝图。还需要拥有真实的产业，看得见的改变。只有这样，才会让人相信它值得重视；才会有人群流入，带来良性循环。在旧城上再次规划设计，总是比建造新的城市更加谨慎且艰难。

而前路模糊险阻之下，它的规划者与建造者，不仅承担着一个个项目的具体责任，也承担着城市对未来的整体期待。

04 入场券难得，如何才能满足期待？

随着房住不炒政策的具体落实，房地产行业对于房企的要求更加严格。重庆延迟到九月的第二次土拍，也响应了这种趋势。在重庆9月1日公布的第二次土地拍卖规则中，溢价率被限制，增加了竞自持竞品质等规定。不过，规定中的竞品质地块并未全面标注。预计在9月23日报名截止前仍然会发布细则。

重庆二次土拍新规则

目前井双片区的新盘集中在双碑立交与沙滨路地段，稍远一些的地方仍然没有多少新项目。

在贝壳找房中，井双片区的二手房单价在一万元左右，而新房单价在两万元左右。安静的旧城和躁动的新区，不做预期的当下与展望中的未来，也给本片区带来了一种极端的分割感。

这片区域有政策利好带动，但更重要的是开发商是否有信心，有能力在极大的不确定性中呈现出与政府同行且可靠的项目方向。无论是打造低密度文艺宜居区，或是以科技金融为主的智能湾区，或是有机融合二者，以及其它业态等，都会有很大的想象和交流空间。

可以预见，井双片区的土拍不会是单纯的交地建造，它会是一场与城市整体齐头并进的新的创造。 

创造之路道阻且长，需要各方协同努力；如果成功，井双片区将会焕发生机，与城市板块有机结合，成为城市发动机的一部分。

因此，哪些开发商会入场更加令人好奇。

在新的土拍规则之下，哪些企业有勇气与信心踏入不确定的河流？TA们会为这个片区提供怎样的开发方案？

而哪些企业又能最终成功竞得井双的土地？

沙区政府对这片土地还有着怎样的规划？

这些问题，都要等到二次土拍及之后来揭晓了。而井双片区的未来，也许能够从本次土拍中略窥一二，先识得天光。

对于第二次土拍，你们有什么样的想法？欢迎各位读者在评论区和小编讨论交流哦~~

看更多地产内容，请关注VX公众号“猫评楼市”