上海楼市:上海七宝与浦锦相比哪个更有潜力?一对比就清晰了!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：你好，成哥，请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力？谢谢！

回答：七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而浦江镇华侨城、浦江颐城、浦江坤庭这些项目都很新，产品力是好过七宝的。而且七宝在航道下面，会有些吵闹。就发展潜力来看，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：成哥好，上海刚拿到房票。刚需首套房，手里一百万左右，现在的楼市降温不降价。啥时候买房合适？适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小。请成哥指点 谢谢！

回答:1、关于买房时机。任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在。房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。

2、较好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号，因为限价，一手房已比二手房便宜；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。

3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。

当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。

提问：成哥好，在国外生活，有绿卡，但还是中国国籍，之前在上海有一套老破小，18年卖出，手头有现金$80万，还是看好国内的未来，想要回国买房，可以入北京上海吗？如何解决购房资格？还是做重庆？

回答：可以。 北京上海破限购都是直接结婚。80万美金相当于550万左右人民币，大笔资金往往先投一线城市，剩下再填充二线舢板。全部资金量直接去重庆沈阳，都是10-15套以上的建仓，需要提前准备4-6张贷票。

提问：成哥好，请问上海目前已经疯涨。我刚需的话是看到合适的就买还是等等政策？市场现在只剩硬伤房了，年前不一定能看到合适的。年后不知道涨幅会在多少？有说会复制16年的翻翻。

回答：上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。数据显示上海去年9月二手房成交量3.1万套，上一次月度成交量破3还在遥远的2016年9月份。这表明上海二手房成交量已破4年来的新高。对于想要在上海买房的人，尤其是刚需来说，已经到了最后的关口。按照深圳的经验，这一波上涨要持续大概6个月左右。不过也正是因为有深圳的经验在前，上海不排除提前升级调控的可能。但是调控升级，并不代表可以控制住房价，更不代表能让房价降下来。但它一定，能让很多原本有资格、买得起的人群，失去资格，或者变得买不起 —— 比如增加交易成本，就是调控常见的一种手段。

总的来看，一线已经起势，在当前房住不炒的趋势下，当然不可能重复四年前的节奏。但是，基本的规律仍然会遵从，一线起势，学区领涨，轮动二线，新房起势，二手跟进。

上海的市场，还将持续热一段时间！（具体投资价值高的板块，内部有分享）

提问：成哥好，坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，如今被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持+出售南京房产，不确定未来的增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果因为动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：成哥好，请问东小口奥海明月怎么样，帮忙分析下！

回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，除了标杆产品目前这里能吸引的购买力较少。作为限竟房本身蓄客天然差，6万多楼面价，如果没有其他卖点，很难有优势。建材城地铁站要等13号线分拆后，目前周边2公里没有地铁，当下的风险较大。

提问：成哥好，请问松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间？

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：成哥好，大连市西岗区中山区，首付50万，贷款年限12年，买哪里几个楼盘比较合适？

回答：你好，大连属于过气IP型城市，前几年大连涨完一波，大部分楼盘都有50%的拉升，大连是外贸型城市最近经济有较大影响，就业和人口都不乐观，辽宁把发展重心转移到沈阳，大部分北方房产投资人更看好沈阳，现在不是入场好时机。 除非你是考虑纯自住，高新和中山区东港可以淘淘8-9折次新笋。

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