【楼盘测评】你当人家是凯子啊?

原创 房小评 中国房评报道 

“你当人家是凯子，人家还当你是傻瓜呢！”

这是任达华在《古惑仔3：只手遮天》里教训陈浩南等一众小弟时的经典台词。

当时房小评年少懵懂，对“凯子”一词印象尤为深刻，还专门去学习了一下新词汇，原来是指有钱又傻，被女人骗钱还没讨到好处的男人。

在古惑仔系列电影热映的时候，TVB做过一次观众调研，喜欢陈浩南这个角色的多是80后，性格较为内向，内心期待成为英雄的男生们。

追过古惑仔系列的80后们，现在基本已经成家有娃，正值买房年龄，而且还需要买个学区房、地铁房。

2020年，距离石景山杨庄西黄村地铁站仅300米的禧悦学府开盘，62766元/平米的均价加上临近北大附中石景山学校，周边又有成熟购物商圈和公园等配套，开盘就销售一空。

紧邻禧悦学府的另一地块，案名为禧瑞学府，购房人习惯称之为禧悦学府二期。这个项目即将在2021年入市，只是这次价格有点高。

该项目的一位销售人员透露，项目开盘价格预计在7万元/平米左右，直接比禧悦学府高出了近6000元/平米。

这让翘首以待的购房者很受伤。根据禧悦学府销售的客户数据，选择在这里买房的多是石景山本地刚需，以及地铁沿线的上班族，说白了也是刚需。

刚需对价格很敏感，新项目比去年卖的项目直接贵了一大截，让买房人心中很不是滋味。

“就差半年多，买二期就比买一期贵6000元/平米，当我是凯子啊！”

一位攒好了房票和钞票的80后在论坛上愤然号召大家都别买禧瑞学府，也就是大家口中的禧悦学府二期。

开发商也感受到了价格的压力，一般项目的客群中都存在一部分老带新客户，如今这个价差很尴尬，老客户谁也不好意思带自己的朋友来买新项目，一不小心就伤感情了。

对于新项目价格提高的问题，销售解释说：

1、老项目是限竞房，新项目是不限价的商品房；

2、新项目更靠近地铁；

3、新项目户型设计更好，得房率在80%以上。

但是在海淀某科技公司上班的理科生老王，对开发商的说辞一一进行了反驳：

1、我们是刚需，就认价格，能接受限竞房5年限售的条件；

2、新老项目就隔一条路，能近多少；

3、新项目户型设计没看到，听说跟老项目差不多，还取消了大户型。

房小评特别理解老王这些刚需购房人。

这两年北京供应了很多限竞房，但是海淀、石景山等西北部地区的限竞房项目较少，在这里工作的码农、企业事业单位人员又多，这几年正是这些80后、90后买房的时间，西北部交通便利的地铁刚需盘往往是一出来就被抢光。

因此，禧瑞学府虽然还没有开始销售，关注这个项目和做攻略的人已不在少数。

房小评查询了禧瑞学府项目的拿地资料，这个地块拿地金额为29.75亿元，规划建筑面积约11.78万平米，其中仅约3.5万平米为住宅，剩下8万多平米为商业和办公。

开发商如果以住宅销售背商业的成本，那么住宅售价可能要卖到9万元/平米以上，这显然不现实。因此开发商很可能持有运营商业部分，由于这里距离地铁很近，周边配套也很成熟，8万多平米的商业可能会做成万达广场、龙湖天街这样的区域型商业中心，届时禧瑞学府住宅还会受益。

这个商业前景，购房者也看到了。错过了禧悦学府，关注禧瑞学府的人反而更多，只是打算买二期的人心中都有一个绕不开的结：

二期比一期至少贵6000元/平米！

开发商试图讲一些产品故事、区域前景来说服新项目的准客户们，但是正如开头所述那句话：“你当人家是凯子啊！”

房小评查询了禧瑞学府周边二手房的挂牌情况，雍景天成二手房挂牌价5.8万元/平米、雍景四季挂牌价6万元/平米、西黄新村北里挂牌4.9万元/平米。

在走访了区域内链家、我爱我家等二手房门店后，房小评了解到之前区域内二手房价格更低，是因为去年禧悦学府62766元/平米的均价卖得不错，周边二手房才纷纷提价10%。

如今禧瑞学府来了，房小评仿佛看到了周边二手房业主们在偷笑。

愤怒的老王对房小评说，如果在市场上行期，开发商二期涨价还能接受，如今北京房价横盘已久，二手房价非热点区域还降低了15%以上，凭什么我们这些想买禧瑞学府的人，要承受每平米涨6000元呢？

后买吃亏。

这个房地产市场亘古不变的逻辑，半年内就在禧悦学府和禧瑞学府的业主身上上演。对于意向客户来说，当下有三个选择：

换个产品买、换个地方买或者硬着头皮买。

禧瑞学府不同于禧悦学府，不是限竞房，而是不限价的纯商品房，如果其产品设计做到豪宅水平，社区园林、物业和精装修等方面远高于禧悦学府，也是能够说服购房人的。

更高的价格换个更好的产品，至少让老王这样的买房人心理上能够自我安慰。

然而，房小评获得的消息是，禧瑞学府产品和禧悦学府基本差不多，主力产品是70多平米两居、89平米三居、118平米四居。听说禧瑞学府取消了135平米的大户型，可能是担心总价过高，去化困难。

然而，如果禧瑞学府产品上不做大做豪，那么就和禧悦学府“正面冲突”了，对于购房人来说，真的只剩两个选择：

换个地方买或硬着头皮买。