地产内参 | 楼市松绑兼顾供给端,天津提供调整新方向

一、宏观政策：

1、全国：支持各地完善房地产政策、优化预售资金监管，促房地产市场平稳健康发展（详见附注1）。

焦点研究院：中央政治局会议指出有效管控重点风险，坚持房住不炒，支持因城施策，支持刚需刚改，优化预售资金监管，促进楼市稳定。此番表述内容全面，体现了房地产在决策层重点管控范围内。本次表态说明二季度各地因城施策可继续加码，且不限于需求端。优化预售资金监管则意味着直接作用于供给端，作用于房企的政策或将推出。

2、天津市：自2022年10月1日起停止限价商品房销售（详见附注2）。

焦点研究院：限价房在申请及再出售等方面限制颇多，此番停售将促进住房需求及再供给合理分配；此外，随着天津楼市整体走弱，限价房价格优势已不明显，且本身限价也会对房企投资积极性有所打击。天津此次调整或将对其他城市从市场供需平衡角度制定政策起到示范作用。

3、江苏省无锡市：生育二孩及以上户籍家庭可在限购区再购一套房（详见附注3）。

焦点研究院：无锡惠才新政组合拳将多孩家庭与商品房购买套数挂钩，对二孩政策具有推动作用。不过2021年江苏出生率达5.7‰，自然增长率为-1.1‰，低于全国平均值，因此政策放开后的效果可能会有所打折。

4、安徽省芜湖市：购买绿色建筑，公积金较高额度还可上浮（详见附注4）

焦点研究院：继武汉、深圳等城市出台可优惠购买绿建政策后，又一城市出台类似政策。并且结合最近因城施策稳楼市的趋势，这种政策组合既能刺激需求，也符合双碳要求，还能促进房企的绿色转型。

二、企业经营：

1、中国金茂：发行87.08亿碳中和CMBS，打破全国规模记录。（详见附注5）

焦点研究院：全国碳中和CMBS发行规模记录在不到一个月的时间内被打破，说明ESG资本也开始拓展涉及商业地产等建筑项目的CMBS产品。尽管碳中和CMBS的发行不多，且资质审核相对严格，但随着ESG投资理念的深化发展，这些投资产品或将流行起来。

三、土地市场：

1、4月25日，杭州首批次集中供应60宗住宅用地，最终成交的59宗地中有23幅地触顶摇号，成交总价763亿元。

4月25日，天津首批次集中供应29宗住宅用地，最终仅有5宗地块成交，甚于地块多以取消出让和流拍收场，5宗宅地总成交建面仅54万平方米，总成交金额仅有38亿元。

焦点研究院：目前，杭州全市商品房去化周期仅为4.2个月，而天津商品住宅去化周期大幅拉长，3月天津商品住宅去化周期已达26个月。杭州、天津土拍市场两极分化明显，其背后体现的是所在城市楼市热度的分化。

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附注1：

4月29日，中共中央政治局召开会议：要支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间，要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。

附注2：

4月28日，天津住建委拟定了《关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》。自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

附注3：

4月25日，无锡市卫健委发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》：生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房。《通知》指出，安居是人口家庭发展的基础。为推进落实优化生育政策创设有利条件，促进无锡市人口自然增长率稳步提高，改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件，制定了相关政策。

4月25日，无锡市住房公积金管理中心发布调整无锡市住房公积金相关政策的通知：提高职工及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁商品住房，提取住房公积金支付房租的额度至每人每年15000元。对首次申请公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，借款人本人符合贷款条件的，较高贷款额度调整为50万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，较高贷款额度调整为80万元。对生育二孩或三孩的本市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，较高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，较高贷款额调整为100万元。

附注4：

4月26日，安徽芜湖市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金贷款支持购买绿色建筑的通知》，旨在引导激励和支持芜湖绿色建筑升级发展。根据通知，芜湖市住房公积金缴存人，2022年4月1日（含）之后签订购房合同购买芜湖一星级及以上绿色建筑（新建商品房），住房公积金贷款较高额度均可上浮。其中：购买一星级绿色建筑，较高上浮10%；购买二星级及以上绿色建筑，较高上浮20%。

附注5：

4月26日，中国金茂表示，中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）成功完成簿记，发行规模87.08亿元，是目前全国规模较大的碳中和CMBS，本次CMBS发行的主体及产品优先级评级为AAA，发行期限为18年（3+3+3+3+3+3）年，全场认购倍数高达2.5倍，最终票面利率3.4%。本期CMBS产品的基础资产--北京凯晨世贸中心，位于北京市西城区复兴门内大街，地处长安街、金融街和西单商圈辐射区域内，近三年平均出租率始终高于99%，主要租户包括中化系统内公司、中国进出口银行、中国对外经济贸易信托等。