深度解读:广州楼市新政的几点逻辑与后市走向!

昨晚，广州楼市新政终于是来了。业内有两个共识：一是来得有点晚；二是力度有点轻。

广州要调控楼市，春节前就开始传闻了。当同为一线城市的深圳、上海，都第N次出调控政策、“打补丁”了，当长三角重磅调控几乎覆盖到了所有的26个城市，就连县级城市（义乌）都开始调控了。广州不出政策，这是说不过去的。为啥这样说呢？看看下面的这张表。

近几个月，广州是领涨全国的热点城市。

2月份，70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，排第3，一线城市排第1；同比上涨6.9%，排全国第10，一线城市排第1；二手房方面，2月份广州环比涨幅1.0%，环比排全国第3，排在上海、北京之后，同比涨幅为9.8%，排全国第4，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。

而且，自去年四季度以来，广州就一直呈现“领涨”的态势。大家就奇怪了，当成都和西安这样的二线城市，都在督导下调控了；当深圳、上海、杭州、成都，这些热点城市也在督导下，被摁在地上，摩擦了多次，政策力度越来越大。为啥？广州迟迟没动静，岿然不动呢？

第二个感觉，就是力度太轻了。

衡量这一轮调控是不是“来真的”、“真调控”，看两个动作。

一是二手房交易增值税“2年改5年”。

目前，有北京、上海、深圳、杭州、成都、无锡这五个城市出此“硬核”政策。之所以说，这是个硬核政策，就在于它极大地增加了换房的成本。当下，各大城市换房需求才是主力，敢祭出此“硬招”的城市，就是对本地需求极其自信的城市。

二是限制户籍购房。即对入户时间或社保有要求。

热点城市，或者严格限制入户，也就限制了购房（比如京沪）；不限制入户，那就限制入户时间、社保要求（比如深圳、杭州）。如果说，增值税“2年改5年”是控制存量需求的话，那么限制户籍购房，就是控制增量需求。

这一次广州新政，既无增值税“2改5”，也未限制户籍购房。最重磅的，就是人才购房，须取得不动产权证满3年方可转让。这个政策，只是将原来的全市“2年限售”升级为人才“3年限售”，他类型购房仍是“2年限售”。殊不知，上海、杭州、西安、成都等都升级到5年了。

心里无数个不解、困惑，我们需要一一解开。

如果说，主政者“不容易”、经济和财政“不容易”，政府的任务太重等等，我估计杭州、成都、西安、长三角城市都会跳出来。甚至，隔壁的深圳也会喊几声憋屈。当下，必须要客观承认，不管是一线城市，还是二线城市，各级城市对地产的依赖，都不同程度存在。

当前，楼市高位稳定、高位平衡，因势利导，扩大内需、促进“双循环”，自然是较好的态势。这绝非狡辩或文字游戏，都市圈、新型城镇化、轨道交通、郊区新区、老旧小区改造、县域经济等。大家想想，这些新增长格局下的这些任务，哪一个，能直接或间接离开地产呢？

改革进入“攻坚期”，任何任务的推进，都是有成本的。多重目标中寻求动态平衡，这就是调控的策略。落实到楼市，国家“十四五”提出的促进住房消费“健康发展”，其实就是高位平衡、高位稳定。具体来看，通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，缓解需求和给市场降温、稳定房价的同时，让需求和供给在更高水平上达到平衡。

这些深奥的道理，简单说，就是促进楼市供需两旺，但绝不是炒作。2020年，广州楼市比较火，全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017年）以来的较高峰。看结构的话，主要是外围新城、新区比较火。比如增城（东部新城）、南沙（广州副中心）、黄埔（广州科学城）、番禺（南部新城）、花都（北部空港新城）等五区，都超过1万套，占了全市新房成交的80%。

表：2020年广州各区新房成交情况

这不是挺好的嘛！广州的楼市现状既贯彻了国家的顶层设计，也发展了外围的新城新区，促进了都市圈建设、郊区新城建设，引导新市民落户、扎根等等。更关键的是，广州没有出现像深圳、杭州、成都、西安、上海等热点城市愈演愈烈的新房二手房“价格倒挂”、“打新狂潮”，这被认为是触发调控的罪魁祸首。

价格不会倒挂，新房价格低，有利于新市民买房、有利于楼市高位平衡，也不会触发投资炒作。这是疫情后广州楼市健康的特征。当深圳、东莞、成都、杭州价格倒挂，导致的“打新投资”一浪高过一浪，广州在享受着难得的宁静。问题是，当深圳均价超过7万元、东莞松山湖的房价超过5万元了，你还能让这个曾经的带头大哥、一线城市，享受3万元均价的淡定吗？

不仅广州居民不淡定，面对这个巨大的洼地，深圳居民、大湾区居民也不淡定了。从去年8月份开始，巨大的购买力开始涌向广州。对主政者来讲，深圳、东莞已经飞了一阵子了，该轮我了。不能你们吃饱了，马上关门打狗。但是，当外来的投资客、碰上广州外围（黄埔、南沙）人才宽松政策，投资需求开始取代本地换房需求，广州还能宁静吗？树欲静而风不止。

广州作为国家中心城市、华南中心、大湾区的核心，肩负着艰巨的使命，既要带动整个区域发展，也要增强自身的实力，还要作为省会帮扶粤东西北。而广州自身的产业，主要以汽车、石化、电子、物流、商贸等为主。产业增加值明显比深圳低，所以广州的调控也异常的艰难。

你可以说，隔壁的深圳、东莞，涨了多少，为啥我不能涨？还可以说，即便是熠熠生辉的大深圳，不也在2019年底推出豪宅税，对楼市又做了一次苟且吗？凭什么我不能，这可能就是“广州新政”姗姗来迟的原因吧！但是，当房价飞涨起来，当疫情期间宽松政策要逐步退出，当调控成为楼市的主旋律，当触犯到“房住不炒”这跟红线，就必须要有鲜明的姿态了。

我长期生活在广州，感触颇多。这一波房价上涨、楼市火爆，甚至比2016-2017年那一波还要猛。暂且不说珠江新城遍地“10万+”了，天河公园、天河北、二沙岛、越秀东风东、小北，一大批“10万+”的二手楼盘。海珠珠江帝景，2019年底的均价还只是6万多，现在已经9万多了；天河东佳兆业一号，2019年底才5万多，现在9万多。老黄埔也普遍涨价20%-30%。

科学城所在的萝岗，当下新房价格基本到了6万以上了。天河东部，现在新房价格基本到了7万元以上，更关键的是，开发商纷纷捂盘惜售，无房可卖。当下的广州，如果不调控，真的说不过去。如果继续秉持着“让子弹飞”的姿态，确实不合时宜，百姓们都买不起了。

作为政府的智囊，面对昨天记者的采访，从大局出发，我要稳定预期，体谅政府的难处。但是，不得不说实话，昨天的新政，政策姿态一目了然：面对各方压力，确实想控制一下，但又怕伤到了宝贵的需求。所以，没有出“硬招”、“大招”。

这可能给市场传达什么信号呢？

目前，新房供应不上来，旧改为主的供给端，战线拉得太长。开发商捂盘惜售，导致库存周期很短，无房可卖。根据中原地产统计，3月底全市新房库存周期仅6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

所以，需求开始转向二手房。但是，广州没有祭出增值税“2年改5年”这样的硬核措施。但此次新政后，广州开始限制新房的价格了。所以，下一步推演的话，二手房可能还要涨价，结果是什么？就是新房和二手房“价格倒挂”，这才是最可怕的。当然，如果从源头上控制住货币、打击经营贷等能做得好，不太会出现类似深圳、杭州、成都那样的火热场景。

但是，只要有利可图，资金自然会想着法子的往里走。关键是，我们的政策要防微杜渐，未雨绸缪。去年上半年，广州新房价格涨幅明显大于二手房，但近期趋势改变了，二手房价格涨幅超过了新房。二手房价格控制不住的话，新房控价就是“价格倒挂”，估计广州后续还得完善调控政策。