重庆楼市:住宅库存增值迅猛,重庆楼市未来3年会继续横盘吗?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，历史上重庆住宅销售面积。粗算套均100平，那就是每年40-50万套？上海新房住宅成交53650套。考虑到上海是长三角上亿人口的上海，重庆是3千万库区人民的重庆，重庆库存超大的。你是怎么判断出重庆库存不大的？重庆楼市未来3年回叙横盘吗？

回答：谈到存量，重庆的存量住宅套数（700万）/常住人口（3000万），这个数值并不比京沪高。这就是为什么重庆让你买市区，不要买郊区。郊区价格又不足够便宜，潜在供应又无穷无尽。主城九区，特别是核心区域的住宅，供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳，民间财富还不足够强，这时候当然应该大量造房子，把经济基础夯实，把居民生活质量实实在在地提升上去。

靠限制土地和住宅供应换来的涨价，是不合理的。靠把经济做上去、收入做上去，以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土，才是健康的、良性的，才是可持续发展，才是我们应该推崇和追求的。从这一点上看，我认可重庆的发展思路。长远角度看，也会得到相应的回报。

至于重庆的未来人口基本盘，我同意成渝在全国范围内，面对长三角、珠三角、京津冀这些强大的竞争对手，抢人口是很有难度的。但别忘了，四川省人口也很早就过亿了。

关于重庆回报率较高的板块，可以参考内部分享！

提问：成哥好，我现在在重庆区县工作，想在重庆买房。预算100w，首付40w,按揭每月最多3000的承受力，是买新盘，还是二手，新盘便宜，位置偏，二手好点位置的次新小区一般在120w,纠结，徘徊？选巴南，茶园，大渡口新房，还是已经成熟的地段老房子？

回答：重庆大渡口不是城市发展的主要方向，预算有限不如考虑龙洲湾或者茶园。更好的选择是买略小更新的渝北的房子。如果在巴南买，不应过多考虑与市中心的距离，更应该靠近地铁，还有龙洲湾一带，这一块以后的接盘侠，大概率是去龙洲湾生活发展的。应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。

提问：成哥好，请问重庆与一线城市的房价差价，会越来越大，还是逐步缩小？未来二线的房价天花板是逐渐接近一线吗？

回答：你好，如果很市场化，马太效应占主导，比较有可能的是拉大。如果干预的因素更多，平均主义占上风，也有可能会缩小。取决于干预的多少。自由度高的市场，一线城市房价是二线城市的五倍十倍，属于正常现象。因为在一线城市能找到更好的工作，赚到更多的钱，哪怕扣除多支付的居住成本，也还是划算的。

提问：成哥好！我目前重庆市渝北两套房，一套两室全款十年小户型在渝北龙溪，另一套三室在赵母山，还有五十几贷款压力，我是投资性买房，现在我想卖掉新区大户型在渝北成熟地段买一套离轻轨近一点的次新小户型出租，或是卖掉两套全款置换一套小户型出租，请成哥给我点建议！谢谢！

回答：你好，首先不建议卖2套，然后全款去买1套小户型，这种全款买房投资思路不对。

全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。10 年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀;如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。

提供2个思路：1.月供能力强，激进一点的，可以把全款房进行抵押，然后继续买入，可以2套裂变成3套。2.月供能力有限，保守一点的，可以卖1买1，优化资产区位，提供资产包的整体质量，同时配合出租。

提问：你好成哥。位于重庆市秀山县，想知道房价会不会涨？现有一套50平与80平的房，想卖一套置换一套130左右的，置换房的位置怎么选择合适一点？

回答：你好，重庆秀山县太偏远了，享受不到重庆发展的红利，房价没有什么上涨动力。如果是本土刚需，可以买一套大房子自住，如果是投资，尽量往重庆主城走。

改善注重两个方面：排名前列是地段。尽量选择更靠近城市核心的地段，更靠近地铁口的位置和更具有产业支撑的板块。一方面是为了自己生活的便利，这些地段的配套都比较成熟。第二是产品。既然都改善了，一定要选择好的品牌、好的产品和好的物业。这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。重庆的房价扁平，可以优先考虑市中心的房子，具体回报率高的板块，详见内部分享。

提问：成哥好，打算在考虑重庆几套房，想请您帮忙给点意见。 排名前列套在阅江阁，23\/33楼，清水房，朝南，斜看江，视野还行，112平三居两卫，170万。优点是小区挺高端，绿化物业都挺好的。缺点是附近没什么商业，离地铁远，可能不好租，租金也很低，一个月顶多也就3000，想着实在不行就做民宿试试。 第二套在核建紫金一品，27\/33楼，清水房，朝北，114平三居两卫，170万。优点是近地铁，近商场，生活方便，后期可能好租一些。缺点是临街，看出去是商业几个大楼的工地，也没江景了。 第三套在冉家坝橄榄郡，26\/31楼，普通装修，客厅卧室都朝东，东西通透，123平三居两卫，167万，看小区中庭。优点是视野很好，可以看很远没有遮挡。缺点是小区比较一般。 这次打算全款买完抵押再买，先后买两套。纯投资，打算长持5年以上。 想请您帮忙看下，这几套值得买吗，还是应该重新淘？感谢感谢！

回答：你好！阅江阁前期涨幅不错，但目前出现滞涨，流动性不好。需要时间变成熟。 阅江阁的三房单价一直比较高，单价1.5左右是市场价。 紫金一品位置挺不错的，楼下商业，轻轨，户型刚需，流动性好，次新基本都齐全了，投资没问题； 单价1.5w以内，前提是别有硬伤； 橄榄郡是我个人比较喜欢的盘，橄榄郡出租很给力，弹子石出租是个悲剧。 如果考虑租售比，优先橄榄郡，如果长持建议优先阅江阁。

提问：成哥好， 坐标重庆，考虑售卖自住房变现置换+投资，房屋位置江北区半山华府小区，建面123.套内100.14年交房，高层顶楼，贷款剩余47w，今年底李家坪轻轨站会通车，以上为基本信息 1.请问这套房屋总价多少出手合适？怎样操作能卖出一个比较满意的价格？有点缺钱，一年之内卖出为宜，但是重庆现在横盘，怕卖亏，求指教 2.想通过贷款凑首付入手两江新区礼嘉华侨城的云溪别院，套内120.总价190w，这个价格可以入手吗？怎样操作贷款合适呢？手上大概有十几万，准备留着过渡期还贷 3.之前买了个商铺（熊猫金街）入了巨坑，不知道应该处理它？请成哥指导！

回答：目前来看半山华府的房价和板块发展是匹配的，没有理由非要卖出置换。 礼嘉不属于真内环，但礼嘉也并不偏僻。礼嘉是新房市场非常火的板块，而且在北区，距离照母山科技园比较近。土著偏爱的板块。 但是礼嘉的商业保守一点需要3-5年完全成型。华侨城这个价格算比较贵了，礼嘉板块发展还需要些时间，考虑自住可以买入，投资需要长持。 熊猫金街较大的问题就是，缺乏客流。金街所在区域，没有明显沾到解放碑、洪崖洞的光，客流不会专门绕到这边来。再加上开发商虚假宣传和招商不利，短期内看不到起死回生的希望。 熊猫金街能转出去建议尽早出手，降价出售也比拿着强。 较好的方案是出手熊猫金街，入手华侨城自住。 熊猫金街如果不能出手，建议半山华府加按揭，或者截断抵押融资，继续加仓华侨城。

提问：成哥好，我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了 温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请成哥给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展我更推荐天府新区。

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