上海楼市:买房在上海,这3个趋势一定要知道!可以买到超值房!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，我是外地人，想买房到上海，请问有什么注意的吗？

回答：来上海买房，关注几个趋势：

1.资源——学区，可以支撑独立行情。公民同招，民办摇号的政策情况下，录取民办不再凭实力，而是凭运气，不确定性非常大。原本准备冲击先进民办的孩子，其中有一大部分会转而选择公办学校。而要想入读优质的公办学校，少有的途径就是：购买学区房。原本价格就坚挺的学区房，行情在2020年末确实变得更火爆了。涨个50-100不足为奇。

2、品质——对标自住。比如，路劲海尚湾、万科莱茵半岛，为什么在一个弱势的板块内还会被疯抢。原因无他，总价、品质。地缘客始终会有自住需求，这种产品到了二手市场上，依旧会强势。

3、逻辑——同样总价房间多。现如今的买房逻辑也从单价逻辑，变成总价逻辑。以前是房价便宜，主要看单价，面积越多越好，现在钱不够了，低总价多房间数反而成了硬通货。产品力强势，相比装配标准这些自己也可以弥补的因素，大家要更关注那些设计超前，房间数多，功能性变强，总价却在变低的新房项目。

提问：曾老师您好，上海购房不自住，发现动迁房很多，请问上海动迁房可以买吗，有什么弊端呢，好流通吗？还是较好不碰动迁房就只买商品房？

回答：上海的动迁房品质比不上杭州，但还算过得去，具体要选那种国企承建的项目，相对比较有良心。好处是上家免税费，成本低，我自己也买过2套，没什么问题的。

提问：曾叔你好，上海总价700-800万，中外环附近，交通方便，临近地铁，有潜力的地方，有什么楼盘推荐吗？

回答：三林、张江南、天山、长风、大场、上大、大华、碧云。这些地方都挺适合的，潜力也不小。具体哪个适合你，要结合你上班通勤，学区强度、还有对居住产品偏好，再来做选择。细节再对接给我吧。

提问：曾叔，预计3年后要小孩，现在在看首套房，应该考虑学区吗？预算600万~700万想买两房，上班在陆家嘴，也不打算住几年置换，毕竟进出税费将近10个点了。要是不考虑学区以后有了小孩要买套小的挂户口，感觉到时候可能钱不够，要是考虑学区应该可以买到二梯队，但小孩上学也是10年后了。

回答：现在考虑学区有点早，不用刻意，如果能带上学去较好，带不上不要勉强。你的预算有限，可以考虑买个二梯队学区或者是二流半的保底学校，方便未来出售，再不济自己用也行。600-700的话，要考虑学区的话，可以在金杨、世纪大道、三林附近看下房龄略老的房子，还有一种就是以居住属性为主，纯考虑次新，这种可以去看看康桥御桥之类的。

提问：曾叔你好！首付170w，预算420w以内（考虑到有些二手房税费高），工作在9号线金吉路附近，看了9号线台儿庄路的金鹏苑和金桥湾清水苑，96，98年商品房，前者对口二梯队建平实小，后者对口比较好的浦东模范中学；12号线金京路靠近五洲大道边的新高苑，次新动迁房；6号和12号交汇巨峰路的伟业金锦苑，03年商品房，考虑自主以及学校稍好的可以保值，请帮忙分析下，谢谢！

回答：从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。

提问：曾叔，浦东三林，杨思前滩，投资属性哪个高？300以内的老破小值得投资吗

回答：没有不能买的房子，只有不能买的价格。区位上两者靠的很近，价格也有落差，所以价格已经反映了基本面。不带学区老破小不要去投资。

提问：曾叔～上海火车站汉中路附近有2000年以后的商住两用～45平～一个月租金4000块～售价大概200万左右～～这房子感觉卖了不卖也就那样～想请教这种房子怎么处置未来会比较收益较大化？

回答：商住卖了，有土地增值税，成本巨大，建议留着收租吧。

提问：曾叔你好，外地人已落户上海娃半岁，首套刚需，首付子弹50多万，想购总价在200万的两房，上班在3号线大柏树和1号线新闸路上，考虑到教育资源（学区房是没能力考虑）和预算，有没有推荐的区域？江桥（据说航道噪音）和南翔，有没有合适的小区推荐，只能选择九几年的老房子吗？

回答：这两个片区江桥略好一点，的确有噪音，但区位优势比南翔好，建议如果不介意的话，优先考虑。你这个预算2房的话，只能买老房子了。否则要到交换外很远的地方去买了。

提问：曾叔你好，预算500万左右投资买房，请问买新房好，还是次新二手房更好？计划出租，请问你有推荐的板块和楼盘吗？谢谢

回答：新房比较适合自住，所以如果你是买了不住的纯投资需求，我建议你考虑下二手房，例如三林、唐镇、孙桥、御桥，还有康桥、金杨都是我个人比较喜欢的浦东板块，可以考虑买。

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