首开股份出售五项资产,或回笼资金22.55亿;前三季度亏损扩大,8月后无拿地

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

频繁出卖资产后，首开股份（600376.SH）的接盘方开始浮出水面。

搜狐财经获悉，北京联宝房地产有限公司（简称“北京联保”）近期大股东发生变更，由首开股份变更为“天津华智聚鑫商贸有限责任公司”（简称“聚鑫商贸”），后者注册资本为1000万，属于建筑装饰、装修和其他建筑业。

股权穿透后可知，聚鑫商贸实控人为李俊杰，持股95%。李俊杰目前持股6家企业，基本是位于北京、天津两地的商贸公司和装饰公司。

就当下的房地产行业而言，房企接盘同行资产已经愈发稀少，尤其是商业资产，更多是关联行业或企业，如中邮人寿接盘大悦城控股旗下北京中梁置地广场、居然之家收购远洋未来广场等。

此前10月9日，首开股份与香港皓年以6.9亿元将北京联宝100%股权出售，其中首开股份取得转让款4.24亿元，香港皓年2.66亿元，但是公告并未透露出接盘方，如今浮出水面。

但是，其它被转让或挂牌资产，接盘方尚未知晓，还在北京产权交易所公开挂牌中。

从9月25日至今，首开股份至少有5次资产出售动作，包括北京联保、北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司（简称“璞瑅商管”）100%股权及全部债权、北京首开云锦铂郡商业管理有限公司100%股权及全部债权（简称“铂郡商管”）、北京首开瑞泰商业管理有限公司(简称“瑞泰商管”)100%股权及全部债权、北京昌信同泰置业有限公司（简称“昌信同泰”）30%股权。

涉及的具体资产包括北京朝阳联宝公寓、北京首开广场、北京昌平梧桐山语项目以及北京朝阳和丰台的多处商业项目。

11月7日，首开股份公告称，将在11月14日召开股东大会，审议“瑞泰商管”股权及债券挂牌转让议案。而在此之前，其已经在北京产权交易所进行预披露。

出售增值潜力小资产

5项出售动作中，昌信同泰是最近发生的一次。11月3日，首开股份拟转让昌信同泰30%股权至控股股东首开集团旗下一家子公司，价格确定约为3亿元。

昌信同泰为首开股份旗下全资子公司，是北京昌平区昌平新城一地块的项目公司，项目名称为梧桐山语。该地块是今年3月北京2023首批集中供地入市的地块，彼时首开以27亿元底价轻松拿下，销售指导价为53000元/平方米，目前已开工并在售。

首开股份表示，转让昌信同泰30%股权至首开集团旗下北京房地置业发展有限公司，可以充分利用其现有资金，降低管理成本，提升项目开发建设速度。

而其他几项资产出售背后，更多是为了回笼资金，北京联保的主要业务为租赁经营北京朝阳区联宝公寓项目、璞瑅商管为北京首开广场、铂郡商管为朝阳区新东路8号院45套房产（铂郡商街），璞瑅商管则为丰台区紫芳园四区12套房产（简称“璞瑅商街”）。

这几项被摆上货架的资产，有一个共同点，那便是租金收入涨幅不大、未来增值潜力较小。

首开股份指出，铂郡商街、璞瑅商街、首开广场和联宝公寓项目自持经营多年，若继续持有经营，带来的利润和净现金流有限，对其进行转让有利于快速回笼资金，优化自身财务状况。

转让联宝公司 61.5%股权，首开股份预计可以获得税前利润约 3.5 亿元。

此外，搜狐财经从北京产权交易所获悉，“璞瑅商管”100%股权及10341万元债权的转让底价约为4.65亿元；“铂郡商管”100%股权及8896.63万元债权的转让底价为2.99亿元。

“瑞泰商管”股权及债券正处于预披露阶段，尚未公布转让底价。但从“铂郡商管”的底价估值，可推算“瑞泰商管”的价格。

截至2023年4月，铂郡商管净资产评估价值1.96亿元，全部债权合计为9198万元；璞瑅商管净资产评估价值为3.4亿元，全部债权合计1.04亿元。二者的净资产评估价与债券叠加，均与转让底价十分接近。

以此推算，截至2023年4月，瑞泰商管净资产评估价为7.67亿元，全部债权合计金额为零元，最终转让价也将处于7.67亿元左右。

如果将5项资产出售价合并，首开股份将回笼资金约22.55亿元。而其从中获得的利润，将有利于其首开股份缓解当下的亏损局面。

首开集团伸出援手

2022年，首开股份出现自2001年上市以来的首亏；2023年前三季度，亏损进一步扩大，净亏损约30.65亿元，亏损同比大增438%。

首开股份解释称，归母净利润减少主要是年初至报告期末平均毛利率11.99%，同比下降9.65个百分点；还有非上市权益工具投资公允价值降低，以及确认联合营企业投资损失所致。

除了房地产行业毛利率下降影响之外，计提减值是一大主因。2023年前三季度，首开股份计提各类信用减值损失及资产减值损失达5.74亿元，直接影响合并报表利润总额也为5.74亿元。

但奇异之处在于，虽然首开的前三季归母净利润亏损扩大，但是少数股东损益却为5.4亿，即使有所下滑，但也为正数。

此外，三季报显示，首开股份前三季实现营收约326.38亿元，同比增加68.37%；但是签约金额为447.33亿元，毫无意外的出现下降。增与减之间的巨大反差，首开股份解释称，受房地产结算周期的影响，期内房屋集中交付项目体量较大，房屋结利收入增加。

首开股份现金流量表的反差也异常醒目，在销售额大幅下滑的背景下，前三季经营活动产生的现金流量净额却增长44.79%至61.44亿元，但如果拆开来看，则是由于经营活动现金流入与流出同时降低，流入的降低幅度小于流出的降低幅度所致。

但首开股份的优势也十分明显，在房企融资愈发收紧的当下，凭借国企的背书，今年以来多次成功发债融资，包括2月发行39亿元公司债、3月在银行间市场发行15亿元中期票据，又以望京首开广场、宋家庄福茂为抵押物获得18亿经营性物业贷等。

除此之外，控股股东首开集团也在向其伸出援手，11月3日向其提供借款不超过8亿元，无需提供抵押及担保。

这或许也是其今年以来，参与北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、厦门等城市土拍的底气所在，且多数为独立报名参拍，并在北京和福建接连拿地。在中指院前10月拿地榜上，首开股份以94亿元的权益拿地金额位列22名。

但据搜狐财经所知，首开股份自8月至今，并无新增土地储备；拿地暂停之下，随之发生的便是接连的资产出售动作。