郭英成壮士断腕 | 自救④

编者按：2021年下半年以来，行业调控持续收紧，房企销售业绩普遍下滑，债务违约事件频繁发生，其中恒大、花样年、当代置业、阳光100、新力控股、泛海控股等多家房企都出现债务违约或理财产品兑付逾期，并因此陷入流动性困境。

可喜的是，这些企业并未躺平，依然在积极偿债、确保交付、“激荡”前行。搜狐焦点·焦点财经《激荡2021·自救》系列，将对这些在逆境中前行的房企进行跟踪报道，传递行业正能量。是为第四篇：佳兆业。

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

6年前，佳兆业因锁盘风波，成为排名前列美元债违约的内地房企，但幸运地赶上房价大涨，起死回生，爬到房企销售排行榜23名，人称“地产不死鸟”。

6年后，历史重演，佳兆业因3亿理财产品逾期，引发债务危机，再次站在悬崖边上。这一次，调控收紧、楼市遇冷，佳兆业或许没有那么幸运，真的要靠自救了。

“阶段性的难以为继”

佳兆业这场危机早有苗头。9月30日，佳兆业四折抵押旗下物业公司佳兆业美好控股权，向山高金融换得1.2亿美元融资。

10月份，穆迪、标普、惠誉先后下调佳兆业主体评级。标普预计，佳兆业32亿美元将于未来一年内到期，再融资存在重大风险，未来一年内面临巨大的偿债压力。

随后11月初，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现3亿元的兑付逾期，投资人聚集总部维权，彻底将佳兆业的流动性问题公之于众。

11月4日，佳兆业行政总裁麦帆现身投资人沟通会时表示：过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，集团遭遇了阶段性的难以为继，因此无法给投资者兑付应有的本息。

受兑付时间事件影响，佳兆业系股票暴跌。11月5日至24日，佳兆业股票停牌20天，期间宣布停止中期派息。

除了理财兑付的压力外，佳兆业还面临美元债违约的压力。据悉，佳兆业是仅次于恒大的美元债大户，目前尚未到期的美元债还有18笔，合计存续规模为115.74亿美元，未来一年到期规模为32亿美元。

11月25日，佳兆业公告称，由于无法偿还2021年12月7日到期的4亿美元境外债，考虑采取交换要约及同意征求的形式以实现延期18个月还款，以避免违约。

“有能力有办法偿还”

危机初现，年近60的郭英成再次被推至风口浪尖。11月4日，他电话连线理财产品投资人表示“没有躺平”：佳兆业是负责任的企业，希望给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

郭英成表示，佳兆业的资产大部分布局在深圳和大湾区，质量优良。我们非常赞成资产买卖、资产处置。

据佳兆业透露，其在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。

为了表达解决问题的诚意和决心，11月4日下午，佳兆业给出初步兑付方案，并宣布处置资产共计18个深圳项目，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元，预计2022年3月处置完毕。

11月8日，佳兆业发布声明，财富产品出现兑付逾期，给各位投资人带来困扰，公司深表歉意。佳兆业表示正全力以赴解决问题，并给出4项解决措施：

1、广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；

2、加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；

3、梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障；

4、加快在售地产项目销售，实现快速回款。

圈内外认为，佳兆业这波操作，回应及时，举措清晰，可实施性强，言行一致，没有消耗公众的信心和同情心，可谓诚意满满。

诚意之外，是具体的行动，佳兆业将原定出售的18个项目扩大至25个，并加快香港资产出售：

11月中旬，佳兆业以37.8亿港元出售香港新界屯门青山湾项目；

11月18日，佳兆业转让广州卓佳地产全部股权，平安信托接盘；

11月25日，佳兆业以79.48亿港元出售香港启德住宅地块；

12月5日，佳兆业1.86亿港元出售香港中环中心38楼物业抵债。

据悉，佳兆业处置的3处香港资产，涉及总交易价格超124亿港元，回流逾20亿港元。

“较佳解决方案”

对于即将到期的债券，佳兆业与债权人斡旋，寻求展期。

11月24日，佳兆业披露，已就本金额约人民币10.968亿元的理财产品实施偿还措施。该等措施包括由相关本金额到期当月第二十日开始兑付10%本金额及利息，自到期日起每三个月再兑付10%本金额及利息等。

12月5日，佳兆业与山高金融签订协议，将1.2亿美元债券还款日期延长2022年10月2日。

相对于国内债券，境外债的展期协商颇为坎坷。11月25日，佳兆业就12月7日到期的4亿美元债券拿出一份展期方案，却被债权人迅速否决。

但债券人表示，佳兆业资产质量好，是目前具有条件不躺平的房企，愿意为其提供宽限缓冲期，并拿出一份20亿美元的融资方案，包括为佳兆业旧改项目提供贷款、为购买资产的买家提供贷款、发行公司可交换债券等在内的7个选项。

不过，债权人要求索取25%至30%收益率，并以佳兆业连同郭氏家族旗下佳兆业美好、星岛集团等公司股权作为抵押。

在外界看来，债权人提供的方案看似“雪中送炭”，其实有“趁火打劫”嫌疑。

面对方案可能带来的优质资产流失以及要付出的高额收益率、股权代价，佳兆业显然犹豫了。

12月3日，佳兆业发布公告称，4亿美元票据交换要约方案自动失效。公司一直与若干现有票据持有人的代表进行讨论。于本公告日期，概无订立任何具法律约束力的协议。

其续称，为缓解当前的流动性问题，并为所有持份者达成一个较佳解决方案，公司正在评估并密切监察本集团的财务状况及现金状况。其将探讨切实可行的解决方案（包括但不限于重续、延长借款以及出售资产）。若未能到期偿债或与债权人达成替代协议，将对公司财务状况造成重大不利影响。

然而，佳兆业与债权人博弈到4亿美元债到期日，较佳解决方案仍未达成。12月8日，佳兆业再次宣布短暂停牌，以待刊发内幕消息。

据界面新闻12月15日消息，境外债务人向佳兆业提出的融资方案已从7个选项增加至8个选项。新增的第8个选项是境外债权人将收购佳兆业在国内的一些不良银行贷款，作为不良贷款的直接持有人协助佳兆业稳定境内债情况。

接近债权人相关人士称，佳兆业联席首席财务官孙暐健透露，就债务重组方面佳兆业的准备工作有一些实质性的进展。

6年前的那场债务危机，境外债权人以获得更高收益、但不危及佳兆业控制权离场。

6年后，新的博弈开始，佳兆业能否找到较佳方案？焦点财经将持续关注。