上海楼市:上海那些涨得好的板块,到底具有怎样的“引流魅力”?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问曾叔，涨幅比较高的板块为什么会拥有这样的涨幅力度呢？

回答：目前涨幅比较高的板块，比如有排名靠前的前滩、联洋、碧云等，不仅仅在这几年的新房市场上一房难求，在二手房市场上的房价涨幅同样也是遥遥先进。

确实会会让人感到好奇：这些涨得好的板块究竟做对了什么？

要知道，伴随着密集型的上海楼市调控已经有一段时间了，面对全新的政策，市场也有了不一样的表现。可以说，如今整个上海一手市场的买房逻辑已经全都变了，千人摇号的情况今后在楼市里也将不复存在，伴随着上海的土地结构不断被优化，这些政策在一定程度上也释放了舆论的焦虑。

但是在二手的市场上，涨幅排名靠前的板块与板块之间，一定是存在着某些共性的，因为二手房价的涨幅主要还是根据市场供需得出的一个结果

我们发现这些涨幅前5的板块，在很多方面都存在着相似的特征：

01：人口密度相对较低。

简单来说，就是人少钱多。

我们可以看到，这些板块的居住人口都在全市的平均值以下，人口密度是比较低的。换句话说，入住这些板块都需要一定的门槛，起始的房价单价也不会太低。

02：职业活力、教育资源、房源质量的表现均显著优于全市的平均值。

“新兴产业、学区房、优质次新房”，涨幅好的板块往往都带有这些标签，尤其是教育资源的排布和区域内产品的社区质量，都会直接影响购房者对于该区域的价格评估和认知。

这也是为什么拥有“华二”标签的前滩、拥有“国际社区”头衔的碧云能够榜上有名的重要原因。

03：商业、交通、医疗等基本配套的优势较小。

如果不看大数据，可能很多人印象中会以为那些涨幅高的板块一定都是要什么有什么，凭借区域内配套齐全，衣食住行等因素使区域的房价提升。

然而，看完数据调查结果我们发现，这些涨幅靠前的区域，商业排布情况基本也就在全市的平均水平上下，医疗、交通等配套也并不是想象中那样一骑绝尘。

说明这些基本配套对于房价的影响已经微乎其微。

所以综合来看，如今最能影响房价涨幅的三大因素，简单来说就是：人口、教育资源，以及好房子。

提问：夫妻两人工作在上海嘉定，老公是上海户口，想在上海买一套自住，兼顾长期投资价值，希望离地铁近，希望买到二室，首付在150-200万左右，目前考虑桃浦，江桥和上大板块。请问曾叔什么板块推荐?次新还是动迁?

回答：其实我建议桃浦就算了，动迁基地，老破房子太多。江桥和上大可以考虑，其实不一定要市中心走，嘉定这边南翔、马陆也可以考虑的。关键是找新一点的房子，如果预算能提高的话，那更好。

提问：曾叔您好，想买一套小三房作为投资，嘉定这边您觉得哪里最有投资潜力？或者太仓科教新城那边还值得入手吗？谢谢

回答：你好。太仓不是很建议，没法实现与上海通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，自住还可以，投资没有太大潜力。不如考虑花桥了。

提问：曾叔，首套首贷，买个200万以下的房子，工作社保在上海，新房或二手都可，学区优先的，上海周边有推荐的么？

回答：两百外要带学区还是挺难得，我建议你优先考虑自住吧，学区可以晚一点再说。即便只考虑自住，200万也很难买到理想的自住，推荐你去泗泾、鲁汇、赵巷、高行、嘉定新城，这里看看二手房。

提问：曾叔好，我是18年从苏州到上海，一家4口，目前是居住证积分。老大19年读的小学复旦万科，老二目前幼儿园中班，明年考小学。不知道老二的小学之路怎么选？目前的几个思路；1.目前没有购房资格，只能买带学区的法拍房，房产＋居住证积分是否有把握二流公办(徐汇或闵行)；2.民办摇号碰碰运气；3.国际学校。

或者您有好的方案推荐，不胜感激。

回答：1.带学区的法拍房，可遇不可求。

2.房产+居住证积分，不看梯队，主要看热门程度，部分二梯队或一梯队公办可以进。

3.如果想走体制外路线，可以考虑国际学校。

4. 既然老大在复旦万科，可以考虑附近不太热门的二梯队买个房子，然后尝试摇号，老二能进去和老大一起较好，进不去也是在附近，接送不会太辛苦。

提问：曾老师，本人上海户口，宝宝8个月大，之前在看七宝明强总校的学区房，感觉上海的教育政策一直在改革中，现在是否需要这么早就开始买学区房？是不是等宝宝3岁左右再考虑比较合适？（学区&教育政策也会稳定些），在纠结要不要在大虹桥板块不带学区的新房入手了，您怎么看呢？

回答：如果没那么确定的话，可以晚些时间买学区房，但是你现在比较尴尬，这次买房如果不买学区房，下次很快又要置换，税费高成本大。所以你这一次购房十分关键，如果买了大虹桥，那基本就是以自住改善为主，学区的事情以后只能靠拼娃，如果买了学区，预算不够的话，就不能改善了。建议你先思考下，自己这次购房的目的，不能两边都要，思考的框架是未来5-10年家庭结构、学区需求。

提问：曾叔您好！子弹100，儿子5月份左右能落户杭州，再有老家有间铺面在挂卖，如果出手有200多。现请教 一、是不是先上车买套次新小三房，二、铺面出手后再去购二套摇限价房，自己也有年收入20多，能帮着还。不知道我这想法对不对？儿子做软件开发行业，二手次新那个区域比较适合？

回答：没必要吧，你预算也不多，杭州房子也不便宜，不如二套并一套。我看你的现金也不多，更应该集中资源买一套即可。软件开发离阿里近一点吧，滨江、黄龙、未来科技城优先考虑下。

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