新商办50人|闵杰:疫情推动商业地产精细化 形成新生态环境

房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　10月25日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了北京木棉汇集团有限公司（木棉中国）董事长闵杰。

北京木棉汇集团有限公司（木棉中国）董事长闵杰

　　一、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产(写字楼、产业园)行业发生了哪些少有的全新变局和全新变化?

　　闵杰：2019年底新冠疫情的爆发，就商业地产而言，可以说是加速了行业整体格局重构，木棉作为写字楼与产业园的运营机构，确实经历了少有的挑战与考验，但在此过程中，令我印象最深刻的是“国家面对疫情时的果决力量，及每一位同胞在抗击疫情时顾全大局的勇于担当。”这是一场没有硝烟的战争，关系到每个人的生命健康安全，而在这场斗争中，没有任何一个人能成为孤岛，这让木棉倍感振奋，所以我们需要牢牢的团结在一起，并为此付出实际行动，面对疫情的反复冲击，而形成防控常态化的基础下，我国现存的写字楼、产业园等商业地产行业也随之产生了应对性变化，突出表现在以下几方面：

　　1、疫情推动行业精细化

　　受疫情及国际经济环境叠加影响，在未来几年内，国内整体经济增幅速度不会特别快，商业模式也将发生变化。从以前的专注融资，通过建立资本优势，快速实现经营规模，而呈现为更侧重于价值创造与盈利能力的竞争态势。以往忽视价值创造、忽视利润的企业，不追求精细化专业能力提高的企业，在将来很容易被优化掉。

　　我国现有的写字楼存量规模已接近7亿平方米，是全球较大单一市场，但客观的讲，通过洞察商业业态变革及发展规律，现存写字楼运营精细化程度存在明显的不足之处，所以我们还有许多工作要做。在未来十年，行业需要从以往的的粗放型发展样态，转变成更为精细化的运营模式，这也终将成为大部分商业地产从业者的共同选择。

　　2、行业合作将成为趋势

　　由于每家企业的基因不同，擅长的领域不同，业务颗粒感不同，人才结构不同，所产生的多元化经济发展结构，逐渐形成了空间聚集的产业效应，所以行业产业链上下游之间的合作，将成为未来的发展趋势。

　　例如，地产类企业擅长开发与资源整合，而投资类企业则在资本运作与项目获取上拥有优势，这两类企业习惯了以“亿”为货币计量单位，以“年”为业务考核周期。而写字楼、产业园常态中却是以“元”和“日”做为尺度去衡量，这二者在运营维度上就相差甚远。

　　再比如，地产类企业或投资类企业的人员结构倾向于管理统筹型或专业型人才，平均薪资水平也远高于社会薪酬的平均值，如果将他们设置在运营一线，完成招商与运营业务，明显是不合适的。

　　同时，在产品研发过程中，开发企业与设计单位大多对客户真实需求的精细度方面的掌握还尚显不足，或将导致许多写字楼、产业园出现不必要的投入，从而造成损失，尤其要注意规避此类风险的是持有型物业。所以，无论是从行业的发展趋势，还是从经验的积累，这一切都将促使产业链分工及合作不断地深入。

　　3、市场同质化，用户体验将成为排名前列竞争要素

　　目前，中国写字楼、产业园同质化情况较为突出，在此基础下只有创新才能有出路。那么，在什么方向创新？如何创新？木棉一直在思考与实践，因各适用主体所处的环境与位置均有不同，相信大家的答案也各有千秋。

　　基于全国各项目的不断探索与反思，以及对未来行业发展的研判，我们认为：用户体验是寻求差异的排名前列要素。这里指的用户体验不仅包括空间产品上的体验，还包括整个业务链条每一个环节。

　　未来，在行业将迎来整体优化之时，每一位从业者都将或多或少的回归到这一点上来，那就是“旨为用户营造出较佳的愉悦体验”。

　　以上就是我做的简要性概括。

　　二、面对新变局和新变化，商业地产(写字楼、产业园)行业出现了哪些影响深 远的破局之道和创新案例?

　　闵杰：近些年，写字楼、产业园行业在高速发展的过程中，确实涌现出一大批非常优秀的企业，木棉非常荣幸能与大家一起，为行业贡献自己的绵薄之力，共同推动中国写字楼、产业园市场可持续健康发展。

　　在过去的7年里，木棉一直没有进行过股权融资，这是因为我们需要把全部精力都投入到“客户刚需”与“市场能力”这两个方面。这二者相辅相成且互成因果，前者让我们知道何为客户的真正需求，后者能够帮助我们提升自身能力以满足前者。

　　基于写字楼、产业园行业的独特属性，导致市场能力很难快速形成，况且“捷径从来能窘步，高山只是要徐行”，我们通过点点滴滴的积累、契而不舍地钻研，追求每一个细微小改进，方能有尺寸之功，根据以往积累的经验，现阶段木棉意在以下四个着重点进行发力：

　　1、产品体验力：首先产品要给客户惊喜！这是写字楼招商运营的基石。

　　木棉是在中国标办市场从业者中，最早实现“满配拎包入驻”的机构之一，至今仍有许多项目无法全部做到，那么你可以尝试在重点区域实现惊喜，我们的做法是根据客户敏感度不同，对空间进行分级，木棉内部把空间分为三级。将有限的成本投入，释放到最有价值的适用区域。

　　2、招商执行力：效率与渠道均不可或缺。

　　一切服务一线，那里才是战场。

　　对于效率提升，木棉采用的是项目铁三角管理机制，以营销为核心，结合产品及运营捆绑联动的项目管理团队，是木棉一线作战单元，负责全流程的执行管理，旨在提升客户体验感及满意度，以达到项目高效率运营和高盈利目标。

　　和渠道伙伴成为最要好的朋友，帮助他们成功，他们也会帮助你成功。

　　了解木棉的人都知道，我们非常重视与渠道之间的合作伙伴关系，我们尊重他们，他们是木棉较好的朋友，在合作的过程中，木棉对于朋友也是从不吝啬的，不仅会设身处地的维护和考量合作方的利益关切，也会不断地探求双方的利益契合点，以及合作较大公约数。

　　3、信息系统力：实时监控，旨在提高效能，而不是秋后算账。

　　木棉运营管理系统APP（2.0版）计划在本年度11月上线，遵循 “运营效率提升为排名前列要义”，该系统将囊括木棉的历史管理经验、制度沉淀等信息，形成智能化的管理。从而实现“实时化动态监控”，例如，其中包含日带看量、空间转化率、租金收缴情况、效能化租金递增、客户风险预警、渠道活跃度、户型空跑等核心指标，倒逼一线资管团队提高效能。通过实时监控，来不断的修正、优化及调整市场战术与举措，从而实现整体运营目标。与此同时，通过有效的指导执行，也可降低在管理过程中的风险，从而促使管理效能的提升。

　　4、产业协同力：改变单一维度，构建城市产业聚集区

　　写字楼与产业园行业源自产业规模化的兴起，同时亦能促进产业发展。

　　木棉服务的产业客户超过2500家，其中头部企业超过340家，为能更好的与企业长期保持协同关系，木棉特设了产业服务中心，协助企业解决在成长中遇到的各种问题与局限。同时通过自身体量帮助他们在更多的城市实现跨区域发展与产业聚集。

　　三、行业高质量发展的要求下，商业地产(写字楼、产业园)行业展现了哪些未 来十年的未来趋势和未来生态?

　　闵杰：随着经济的高速发展，也推动着楼宇经济的发展进程，在未来，写字楼、产业园等商业地产行业的分工会越来越精细化，各类企业都会聚焦于自己所擅长的领域，但不代表他们之间是孤立的，众多的企业将联合起来，同建共享机制，以此迎合未来商业世界的三大趋势，即“去中间化”“去中心化”“去边界化”，进而形成新的商业生态环境。

　　来源：房讯网