上海楼市:重磅!从47个新房入市看规律:这类新房都不允许涨!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：昨天中午，上海市房管局发布消息：下一批47个新房，要来了。对这个您怎么看？

回答：47个新房项目、遍布12个行政区、13969套新房供应，新房市场的需求将得到极大程度的缓解。我暂时不会对每个项目进行详细解读，而是针对此次取证价格背后的本质进行重点的剖析和解答：项目很多、区域很广，但是其中有着潜在的联系。其实在上一批33个新房中，我就发现了一个情况，那就是：只要是去年取证、今年加推的新房价格，都不允许涨。

在这一批里，这个规律得到了验证：1.森兰星河湾：去年7.95、今年7.95；

2.中兴路壹号：去年12.98、今年12.98；

3.保利云上澄光：去年5.60、今年5.60；

4.古北中央公园：去年10.88、今年10.88；

5.中骏璟尚：去年3.7、今年3.7；

6.陆家嘴锦绣观澜：去年6.4、今年6.4

7.万科西郊都会：去年3.98、今年3.98

8.上实海上菁英：去年4.75、今年4.75

9.大华朗香公园里：去年5.7、今年5.7

10.大华公园城市：去年5.96，今年5.96种种迹象，都在验证这一规律。

但是，我们也会发现出现部分例外，比如：1.仁恒珊瑚世纪：去年6.45、今年6.78

2.金地虹悦湾：去年6.1、今年6.49

3.民德花苑：去年10.9、今年12.8你肯定要问了：这些项目是为什么涨价呢？放心，不是开发商关系硬，而是这一批开的房子类别变了：仁恒珊瑚世纪二期在上一批的高层之外，加入了叠墅产品。

金地虹悦湾上一批全是洋房，而这一批加入了大量的叠墅。

而民德花苑更是从高层完完全全变成了叠墅，价格涨2万也很好理解......所以，没有平白无故的涨价，只有一成不变的价格——限价调控的决心，一直没变。

提问：曾叔，因为宝宝已经快三岁，所以买不了一梯队学区，只想买个差不多的学区。如果买鞍山同济小学的学区，是买原建81年的一门关的房子，还是09年改建的两开门的房子，更保值，以后更容易出手呢？谢谢

回答：我建议是选09年的相对更有价值一点。像你这样孩子已经比较大了的，应该尽可能选择入学条件松一点的区域，杨浦还是比较严格的。

提问：曾叔好，目前一个老破小，想入一个徐泾的新房，一是需要摇号，二是资金不够，需要出售老破小，并且还需要贷点。想请教为了徐泾的新房，即使摇到预计6出头，这么置换是否合算？

回答：目前外环外一线地段的标杆小区都已经冲10，徐泾没有学区概念，属于外环外的准一线，6万多白菜价，近一个环线的老破小都在冲7了。

提问：您好曾叔，家住杨浦8号线延吉中路这里，上班在陆家嘴，通勤1小时内，预算600万，不考虑学区，自住，考虑什么板块比较好，杨浦的话，五角场，鞍山，东外滩哪个未来发展好点？

回答：600要新一点的房子还挺难得，毕竟杨浦的房子，只要新一点都挺贵的。

杨浦里东外滩>五角场>鞍山。这三个板块都不错，东外滩潜力较大，但你的预算估计不够，五角场配套好，买东西方便，鞍山有学区，就是破旧了一些。

杨浦还可以考虑下黄兴路黄兴公园一带，那里2000以后的相对新一点的房子也比较适合你。

另外，浦东这边可以考虑下森兰、金杨、金桥云桥路这一带，都挺适合你的。

你这个预算买新一点的电梯房子，估计只能买到2房，但我还是建议买这种，不要买老破大。

提问：曾叔您好，请问您觉得静安府93平的三房好还是万源城尚郡89的三房好呢？两者都在1100左右，万源城的带车位，谢谢

回答：你好。论增值潜力，古美万源城尚郡依靠大虹桥的辐射，会稍微高一点。而大宁的静安府自住舒适，增值空间可能没这么大，但比较稳。稳健考虑静安府，进取选择万源城尚郡。

提问：曾叔，上海，总价300-400万，2012年后建成的、希望品质好些，你可否推荐几个值得投资的小区？

回答：这个预算估计只能在近郊板块选择了，建议考虑外环附近，比如大虹桥及其辐射区、三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。具体小区推荐建议参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾叔，麻烦您帮忙分析下，下面哪个更适合挂学区，都是230以内的？1.杨浦内环内鞍山30平老公房，81年，同济小学加铁岭中学。2. 川沙05年动迁一房，园西小学。3. 南汇板块，05年商品房，惠南小学加南汇四中。4. 闵行颛桥板块，93年动迁一房，田园外小加田园初中。谢谢

回答：既然是学区，要买就买较好的，你这些学区，没一个是排名前列梯队的学区房。

我建议优先考虑加一点钱，买打一。一定要买这几个学区的话，考虑排名前列个杨浦学区房。

提问：如何判断城市发展基本模式？

回答：一个城市的发展有两种模式，一种是以市中心为圆心，向四周扩散的环线发展模式。像北京、成都等。此类模式最初发展运行效率经济，因为在一个同心圆，可以保证等举例的人口就近迁移，但是随着大饼摊得越来越大，造成产住分离，就容易造成早晚上下班的交通堵塞。另一种模式是如深圳、重庆的不规则的，以功能区域划分的发展模式，没有所谓“市中心”概念，以深圳为例，龙华是地理中心，福田是行政金融中心，宝安是人口中心，每个区都有各自优势和定位，各中心产住融合，交通压力相对较小。

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