金地大股东生命人寿欲“割肉”:投资10年获72亿分红,“股债双杀”后浮亏三成
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
董事长凌克辞职一周，金地再起波澜。
10月24日，深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）官网发布声明称，网传“富德生命人寿60亿转让金地股权予深投控”为不实信息，请勿信勿传，已向公安部门报警。
公开资料显示，深投控成立于2004年，现在是一家以科技金融、科技园区、科技产业为主业的国有资本投资公司，2022年实现营业收入超2500亿元，且连续四年入榜《财富》世界500强。
10月23日，市场传闻称，“富德生命人寿拟转让金地集团股权，深投控或以60亿元的价格接盘。”
这则传闻并非空穴来风。富德生命人寿自2014年以来稳居金地集团大股东之位，且一直以财务投资者自居，据不完全统计已累计分工超72亿元。不过，自2016年以来，富德生命人寿的保费规模持续负增长，且一直未披露2021年及2022年年报。
面对金地陷入流动性紧张的局面，富德生命人寿未有出资相助的表态和行动，反而是第二大股东表态，“研究为金地集团在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。”
截至发稿，富德生命人寿未否认出售金地集团股权意向。
凌克辞职以来，金地正在努力自救，于一周内累计兑付近10亿元到期债务，守住了公开市场不违约的底线。在偿还上述债务后，今年金地仅剩一笔20亿元规模的中期票据在11月12日到期。
富德生命人寿曾被业内称为“万能险大户”，于2013年-2014年上演了一场‘’野蛮人“上位的戏码。2013年初，富德生命人寿开始举牌金地集团，先是耗资16.6亿元持有公司2.42亿股，此后一再增持，至2014年9月持股比例达到29.65%为金地第一大股东。长江商报按生命人寿历次增持金额计算，其在金地身上累计耗资近百亿。
截至今年6月，富德生命人寿合计持有金地13.47亿股股份，对应29.83%股权。与第二大股东福田投资持有的7.79%股权相比，富德生命人寿仍稳居金地大股东之位。
不过，富德生命人寿入主金地后一直以财务投资者自居，甚至让渡部分投票权给第二大股东深圳国资“福田投资”。
金地2022年年报也显示，“富德生命人寿保险目前在本公司董事会中占一个席位，不是公司的控股股东和实际控制人。公司与其在业务、人员、资产、组织机构、财务等方面均严格分开，保证独立运营管理。”
就财务投资而言，金地集团自2001年上市以来，累计分红22次。即便是处于行业寒冬的2022年，金地依旧保持分红。据不完全统计，富德生命人寿在2014年-2022年累计获得分红超72亿元。
就市值而言，自2022年以来，受地产行业不景气及多家房企违约影响，金地股价处于震荡下行状态。今年10月16日，金地“灵魂人物”凌克因身体原因请辞董事长等职务，导致金地“股债双杀”。
其中，金地股价创近五年来新低，富德生命人寿所持市值随之下降。截至今日收盘，金地报5.5元/股，较股价高点下跌逾六成。按照该收盘价计算，富德生命人寿持有的市值为74.08亿元。
从财务投资者角度来看，富德生命人寿目前浮亏近三成。
值得一提的是，自2016年下半年起，富德生命人寿董事长张峻因个人问题被带走协助调查。从这一年开始，富德生命人寿陷入保费规模负增长、业绩下滑的状态。至2020年，富德生命人寿净利润下滑至1.86亿元，且一直未披露2021年及2022年年报。
2022年底，张峻回归富德生命人寿的一线管理工作，开始强调业务合规和经营风险意识。36氪援引一位富德生命人寿员工的话说，“近一年来公司处置了超过百亿的资产回笼资金，其中大部分是地产项目的股权及信托受益权。”
目前，金地正面临着流动性紧张的局面。截至今年6月末，金地在手现金460.8亿元，勉强覆盖短债。同时，在市场复苏不力的情况下，金地销售端未见好转，今年前9月累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
面对短债承压、销售额不见起色，于未来的流动性情况，金地管理层透露出“悲观”。早在今年8月，市场上流传的一份金地集团的调研报告要点显示， “公司三季度21亿到期可以应对，但后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。”
同时，金地管理层否认了向深圳市和广东省求助的传闻，称：“公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低，二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。”
不过，在今年9月中旬，金地第二大股东福田投资透露了支持意向，称“将根据区域发展的需要，研究为金地在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施。”
而作为第一大股东的富德生命人未有出资相助的表态和行动。近期，与金地股权结构相同的远洋出险，其大股东中国人寿并未出资相助，这也引发了市场对金地偿债前景的担忧。
目前，金地仍在努力偿还到期债务。本月金地共有两笔ABS债券到期，一笔是购房尾款ABS，本息总额7.89亿元，于10月18日到期；另一笔是长租公寓ABS，本息总额约2.36亿元，于10月24日到期。
上周，金地已如期兑付了7.89亿元购房尾款ABS，并于昨日透露，提前兑付了2.36亿元长租公寓ABS。换言之，金地在一周内已累计偿还债务近10亿元。
兑付完上述债券后，金地今年仅剩一笔20亿元规模的中期票据，将于11月12日到期。
从偿债周期来看，金地的偿债压力将主要集中在明年。企业预警通显示，未来1年内，金地有111亿元境内债到期。此外，明年8月12日，金地还将有一笔4.8亿规模的美元债到期。
对于明年的偿债压力，金地管理层在今年9月13日的业绩说明会上透露，除重启债券发行外，将努力探索更多的融资方式，根据资产状况和公司经营情况开展融资工作。
同时，金地管理层表示，“公司针对运营成熟产业园项目，已启动REITs研究及申报工作，借力良好政策工具，力争实现资产盘活。”
公开资料显示，金地产业园已进入18座城市，开发运营产业类项目共40个，管理面积逾400万平方米。今年上半年，产业园运营期项目平均出租率高于95%。
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