焦点研究院:哪些因素导致房企“预亏潮”出现

焦点财经讯 近日，超55家A股上市房企公布了盈利预告，其中预告净利润亏损的房企占比将近58%。

从业绩预告上看，房地产行业整体利润下滑，多数房企面临利润下降甚至亏损的境地。焦点研究院认为，导致房企业绩出现集体下滑或亏损的原因有以下几个方面：

（1）外部宏观原因导致整体行业销售表现不佳，这部分既包括疫情反复导致的阶段性销售不佳，也包括消费者购房心理上的转变。

从宏观数据上看，2022年度商品房销售金额骤降至13.3万亿，降幅高达26.7%；销售面积也降至13.6亿平方米，降幅也达到了24.3%。由于此前各地疫情防控措施不断反复，经济活力遭到一定程度的丧失，房企的销售推盘节奏也被打乱。此外，销售回款的滞涩也导致个别楼盘项目出现停工停建的问题。

另外，从消费者购房心理上看，近两年房价上涨预期被打破，消费者的住房观念从多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费。因此整体房地产市场呈现较为低迷的状态。尽管各地在刺激房地产需求方面施放大量政策，但消费者购房动力仍严重不足。

（2）2022年房企结转项目毛利低，毛利率持续承压走低。

据焦点研究院统计，21家房企在预计预告变动原因中提到了在报告期内，房地产开发业务结转毛利率同比下降。

在楼市调控政策多年趋严的背景下，一些房企在前几年通过较高溢价率获取的地块，随着项目结转进程的放缓，其利润率普遍受到较大影响。其次，房企为了增加销售规模，普遍采用降价促销等方式，也压缩了利润空间。最后，重点一二线城市限价政策仍然严格，或者有房企确认的收入以毛利率较低的安置房项目为主，都会影响房企在本报告期内的毛利率。

（3）由于房企经营及融资未有明显改善，报告期内房企增加了资产减值计提规模。

由于房地产市场景气度持续低迷，房企销售回款受阻，融资环境惨淡，在综合评估销售回款和资产规模之后，多数房企选择计提资产减值。

不过，由于资产减值判断的主观随意性较大,验证减值计提合理性难度较大，因此不排除有房企在本就亏损的前提下，在本报告期内再进行过度减值计提，将亏损集中于这一财年。然后在今后转回减值准备，从而实现扭亏或净资产由负转正。

（4）由于多数房企境外债为美元债，而人民币兑美元汇率贬值，导致房企遭到净汇兑损失。

此前海外融资渠道一直是房企，特别是民营房企稳定且重要的资金来源之一。报告期内，由于个别房企信用情况出现波动，导致中国房企整体境外债融资通道不畅，同时，叠加房企现金流压力，部分房企偿债能力受到极大考验。因此，对于部分美元债大户，汇率变动使得境外债偿债成本加重，最终反映在账面上则变为汇兑损失，影响企业利润。

（5）除上述原因外，导致“预亏潮”出现的原因还包括：房企部分项目非正常停工，导致部分利息支出不再满足资本化要求，费用化利息支出较大，使得报告期财务费用增加，影响了最终利润；合作开发项目数量增多，导致少数股东损益占净利润的比值同比提升等。