章华和鼎信的“地”心引力

房企与地产私募基金，荣辱共生。

一般而言，私募基金募集资金，高利息给地产商“输血”，房企的地产项目得以顺利开展。现如今，房企入股“反投”私募基金，也频频上演。

章华的鼎信长城，迎来了又一位重磅级房企朋友的入股。

新朋友的名字，叫新城控股（601155. SH）。

过往不足半年的时间里，这家号称“累计投资规模数百亿，形成投后管理规模超千亿”的产业金融投资基金，已吸引了数家房地产企业的“反投”。

除了较新注资入股的新城，还包括祥生地产集团（2599.HK)、三巽集团，以及与地产商密切相关的排名前列摩码资产、博唐投资等投资机构。

章华有一个梦想：鼎信长城要做中国版的黑石。他底下的“鼎”字系基金，至少投资过近200家公司，其中大多是地产商，不乏有中国金茂(0817.HK)、蓝光发展（600466.SH)等千亿级企业。

邀一众房地产商的入股，章华向着他的梦想又靠近了一步。

地产商密集注资

鼎信长城成立于2012年，经过多年的发展，累计投资规模数百亿，形成投后管理规模超千亿，已投项目涵盖地产、美国地产、大健康、大消费、新能源、财富管理等领域，其地产投资业务版块已成为全国先进的地产基金品牌。

而在长期的投资标的中，地产投资业务是其业务板块的重要组成部分。

这次首先披露与新城控股合作消息的，是鼎信长城的官微。

据了解，鼎信长城与新城控股于近日签署了战略合作协议。双方将充分发挥各自专业与资源优势，通过长效沟通、优势互补、相互赋能，达成更加广阔和深入的全面合作，实现共赢发展。

根据鼎信长城董事长章华的表述，鼎信长城将携手新城控股，共建长远战略合作伙伴关系，更深层次聚焦房地产投资领域展开布局、深耕产业和精细运营。

合作在3月份已经发生。主要的动作之一，是新城控股注资入股鼎信长城。

工商变更信息显示，今年3月1日，鼎信长城新增一名投资方——上海新城鸿崧企业管理有限公司（以下简称“新城鸿崧”）。这名新股东是新城控股旗下100%持有的附属公司。

新投资方的注资入股，使得鼎信长城的注册资本进一步由1.097亿元增加至1.261亿元。而新城鸿崧凭借2270.11万元的认缴出资额、18%的持股比例，排在鼎智创富、鼎汇先进之后，一跃成为鼎信长城的第三大股东。

前两者均有章华实际控制，分别持有鼎信长城50.57%、23.79%股权。

两个月前，鼎信长城才迎来了祥生地产集团和三巽集团的注资。新城控股，是其不到半年时间里，第三家注资入股的房地产企业。

今年1月6日，鼎信长城新增了四位股东方，它们分别是祥生地产集团、三巽集团、排名前列摩码资产和博唐投资，前两者是地产商，后两者是以地产商关联密切的投资机构。其中，排名前列摩码资产的实控人是当代置业董事会主席张雷。

当时工商登记信息显示，鼎信长城注册资本1.097亿元。其中，祥生旗下浙江弘源创业认缴337.61万元，持股3.08%；三巽集团认缴出资168.8万元，持股约1.54%；排名前列摩码资产旗下聚绿资本、福建仟阳投资（唐博投资）分别持股1.54%、1.54%。

其中，福建仟阳投资还与弘阳集团有千丝万缕的关系。除了鼎信长城，该公司还与南京弘阳房地产分别持有诸暨弘阳房地产50%股权。

这一次注资，章华的持股被摊薄，其在鼎信长城的最终受益股份从87.34%下降至80.56%。

随着新城控股的较新入股，章华的最终受益股份进一步下降至66.01%。

以往，鼎信长城还曾与中国金茂、中梁地产、鑫苑置业等多方房企有过合作。在2015年，鼎信长城与中国金茂成立新疆金茂鼎信股权投资管理有限公司，它曾投资了4家有限合伙企业，目前都显现为“注销”状态。

又如在南京淳巽置业有限公司里，宁夏鼎信智赢和滁州三巽、嘉兴帝茂分别持股75%、20%和5%。这是一笔典型的鼎信长城式投资，在2020年3月，滁州荣巽退出，宁县鼎信智赢接盘，两个月后嘉兴帝茂再进入，为三巽集团输血。

房企携巨资入股鼎信长城，也多有投桃报李的意味。

章华的“野心”

祥生、三巽注资鼎信长城时，曾有熟悉该公司资本运作的人士向乐居财经表示，“这样捆绑得更近，更利于开发商拿出好的项目给鼎信长城。”

其指出，这种地产“反投”私募基金的做法，非常少见。例如，合凡（广州）股权投资基金管理有限公司的操作方法，不乏碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等大中型主流房企，但它并没有要求房企入股。

房企密集注资入股的背后，隐藏着鼎信长城的巨大野心。

“我们的对标企业是黑石”。鼎信长城曾坦言。

被称为“全球私募之王” 的黑石集团，被视为是取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代华尔街之王。业务包括私募股权基金、房地产基金等。

据黑石集团2020三季报，其总资产管理规模已达5844亿美元（约39107亿人民币）。而据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

反观以黑石为目标的鼎信长城，据官网披露，其与TOP50上市房企合作开发过国际商务集群，与TOP30房企合作开发过先进山水园林资源的别墅项目，也与百强房企协力打造过杭州市余杭区交通便利、配套齐全双铁沿线刚需大盘等等。

然而该公司官网并未披露目前投资规模和项目数量等。

在董事长致辞中，章华只写道：行业规模排名前列，退出项目预期收益圆满兑现，国内公信力和行业号召力名列前茅，受政府委托牵头制定行业准入标准，众多荣誉和业界认可，均成为鼎信长城的品牌价值。

据了解，早在2013年，鼎信曾与中骏、悦丰投资联手，以35.79亿元竞拍下上海虹桥商务区核心区地块，每平米楼板价12827元。该地主要用作高端写字楼及商业物业，在上海市政府重点区域发展规划中，彼时曾被寄望于缔造上海西部又一处 “长三角的CBD”。

在很多投资案例中，鼎信都如上述项目一样，左手挽着房企，右手牵着金融结构。在项目投资中，多采用股权+债权形式，其中股权部分是同股同权，根据项目收益情况，按股权占比取得收益；而债权部分，鼎信会寻求有长期合作关系的大型金融机构承接。

鼎信董事长章华曾公开讲过，“（鼎信的）资金来源很主流，大金融的渠道对鼎信开放，比如银行、保险、境外资本、中字号的投资机构以及一些央企”。

房企的私募“保险”

不可否认的是，对房企而言，与私募基金更密切地进行“捆绑”，有利于房企缓解“三道红线”等新规压顶下的资金压力。在融资收紧，监管从严的大环境下，不失为疏通资本管道的一种好办法。

新城控股方面称，本次战略合作，是新城控股在房地产产业基金领域的一次重要布局。当前宏观形势下，房地产投资赛道大有可为，新城控股看好该赛道的发展前景，致力于与行业头部机构强强联手，发展共赢。

事实上，这并不是新城控股排名前列次与私募基金合作，但以斥巨资入股的方式进行合作，确实有着里程碑式的意义。相比此次的直接入股，房企出资与私募基金共同设立投资基金的合作方式，在行业更为常见。

早在2018年9月，新城控股曾与芜湖歌斐共同设立有限合伙型私募基金，预计总规模为100亿元左右。当时披露，基金设立完成后，将对新城控股及其子公司操盘或控股的房地产开发、运营企业、房地产行业相关企业进行投资。

这是新城控股参与成立的排名前列地产基金项目。

根据较新披露年报，新城控股2020年剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%，相较去年同期下降0.78个百分点；公司净负债率为35.61%；现金短债比2.61倍，其在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元。

注资入股鼎信长城，无疑为其融资新规下的现金流上了又一道“保险”。

这个问题对此前已经注资入股的三巽集团更显迫切。该公司早在2019年10月17日首次向港交所递交招股书，可谓港交所多的“铁杆粉丝”。但直到2020年10月27日，三巽控股已第三次提交招股书，仅次于万创国际的4次。

还未成功上市的三巽，向商业银行、信托融资提供商及资产管理公司借款，是业务发展资金的主要来源。2017-2019年，该公司的资产负债比率分别为132.6%、140.5%、20.4%。这个数据在2020年5月31日，进一步上升至224.7%。

事实上，早在入股鼎信长城之前，2020年5月和6月，三巽集团就有两笔股权出质给了鼎信，两笔出质共为其融得资金800万元。

不仅是鼎信长城，去年11月，三巽集团还与磐合资本签订合作。根据协议，磐合资本将与三巽集团在融资、授信、共同投资等方面展开合作。前者将通过自身的资源及金融优势，为三巽提供便捷、高效、优质的金融服务。

只不过，与鼎信长城的合作不同，磐合资本的资本结构并没有三巽的身影。