【年报】绿城:智者务其实

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-26 15:39

“绿城要善用行业调整的机会，巩固竞争优势和地位”。

绿城中国董事会主席张亚东，在2021年度业绩发布会上如是说。

这句话，正是绿城2021年成绩的总结。

2021年报季，以大批房企“延期发布”拉开帷幕，房小评入行至今首次见到这样的局面。

大变局之中，能否按时发布年报、敢不敢公开举行业绩会、能否派息，已然成为企业经营状况的一个显性参考。

而绿城的回答全部是：能。

3月23日，绿城中国（3900.HK）如期披露年报，高管们神态轻松整齐出席业绩会，这份底气都来自于2021年的业绩自信：

绿城合同销售金额约3509亿元，同比增长约21%，在克而瑞2021年房企操盘金额榜上前进到第7位，是10强房企之中增速较快的一家。

营业收入1002.4亿元，同比大涨52.4%，增幅领跑同行。

股东应占利润为44.69亿元，扣除永续债所占盈利后为32.55亿元，同比增长31.6%，成为2021年少数还能实现利润大幅增长的企业。

正是因为远高于行情的业绩表现，绿城宣布提高分红：每股派息0.46元，比2020年增长约30%。

年报披露之后，绿城股价连续大幅大涨，目前股价比去年同期涨幅超过20%。

绿城中国的投资者可以说是地产股投资者中幸运的那一批，经历去年下半年到今年3月份地产股的至暗时刻，此刻应该更能体会“绿城在房地产行业调整期的优势和地位”。

—务实练内功—

明者因时而变，知者随事而制。

绿城之所以能够把握房地产调整期的机会提升位次，离不开全绿城人面对市场转向，积极改变，务实努力，从客研、产品、营销、运营的全链条上优化企业竞争力。

在房地产去金融化的这一年，房子的产品力属性重新得到重视，绿城在原本就具有先进优势的产品力上继续优化。

比如成立了研发设计中心，高标准、成体系地发挥绿城设计的创新及管理优势，始终保持产品的行业排名前列品级优势。今年，绿城甚至把提升产品品质，作为“一号工程”来重视。

正是因为产品力突出，绿城在中指研究院2021中国城市居民居住满意度调查报告中，拿下14座城市的总体满意度排名前列，这促进了绿城的销售业绩。

在客研端，绿城通过客研体系和客户中台，沉淀客户资产、描摹客户画像，精准定位客户群体，继而实现精准的产品营造，完成高效的客户触达，让营销工作事半功倍。

在营销端，绿城积极打造业内“最懂客户的数字营销体系”。面向C端推行无接触式的数字营销模式，通过绿城云线上平台，提供客户引流、跟进、认筹、认购、签约的一条龙服务。

广大绿粉甚至可以通过线上平台推荐房子，获得佣金。这样的做法，不仅符合疫情时期的房地产销售需求，对于“业主口碑”效应明显的绿城而言，也促进了老带新的成交。

在运营端，为了适应规模的不断成长，绿城不断提高运营能力和经营效率，尤其是通过标准化压缩设计周期和开工周期，保证施工周期，并且在项目首开1个月后、6-8个月这两个时点，对楼盘价格、流速、成本、经营性现金流回正、目标达成等关键KPI进行评估，提高运营效率和质量。

2021年，绿城的运营周期平均提速约6%。

绿城这一年，在很多同行陷入危机的时候，努力提升自身的核心竞争力，以务实的态度，克服困难行情，超预期完成年度目标。

—战略聚焦深耕—

绿城中国逆市实现业绩大幅增长，根源在于战略的成功。

绿城的战略布局同样是务实的，从未盲目扩大覆盖半径，而是一直深耕高价值城市。比如聚焦一二线城市，2021年自投合同销售额中有近80%由一二线城市贡献。

这些城市经济发达，市场需求旺盛，绿城产品力和口碑优势也更能够凸显，更容易出业绩，单盘销售额容量更大。

2021年，绿城在北京、杭州、宁波等城市销售额都超过了100亿元，一共在8座城市单城销售突破50亿元，业绩高度聚焦。

代表性的项目有杭州桂冠东方，单盘销售额超过180亿元，快速清盘。

上海青蓝国际、宁波春语云树的销售额也都超过了50亿元。

即便是进入三四线城市，绿城也多聚焦于大本营周边的长三角经济发达地区。这些地区藏富于民，销售去化速度同样有保障。

据统计，2021年绿城自投项目长三角区域的销售额约为1765亿元，占比约66%。另外，以北京为主的环渤海地区占比约18%。

虽然绿城也在全国化，全面覆盖五大城市群的重点城市，但这种覆盖仍然是高度聚焦地深耕式发展，有助于提升经营质量。

正是得益于上述战略布局，加上前文提及不断升级的竞争力，绿城在行业下行期也能保持较高的去化率和回款率。

据绿城统计，2021年一二线城市及新增供货去化率均超过70%。

回款率更是高达106%！

随着销售规模上涨，绿城的人均销售额提升了12%，突破1亿元！

销售回款和现金流是企业的命脉，绿城的战略布局不仅助力绿城逆市提高行业排名，更保障了其经营安全，使得绿城在2021年的房地产冬天，有钱拿地，有钱分红，进一步巩固先进优势。

—平衡规模与利润—

2021年，绿城新增货值3137亿元，超过了2666亿元的自投销售金额，也就是拿地比卖楼还多，在拿地战略上也继续贯彻之前的深耕策略。

1、78%新增货值位于一二线城市，其中既有北京、上海、深圳这样的一线城市；也有杭州、宁波这样的长三角高流速城市；还有西安这样房价涨幅连续多年领跑全国的热点城市。

2、52%新增货值位于长三角这个战略深耕地，仅仅杭州就有417亿元新增货值，占比13%。

3、多元化拿地，非公开市场新增货值占比34%。

除了战略上的坚持，面对“集中供地”这个全新模式的推出，绿城在2021年的拿地策略上也进行了灵活调整，保持定力，错峰拿地，兼顾规模与利润要求。

1-6月份，积极开局，提前谋划，年初在杭州等重点城市积极投资；

7-8月份，冷静研判，适度提升投资门槛，以合作项目转化为主；

9月份之后，优中选优，谨慎获取，聚焦少数中心城市，机会型补仓优质项目。

较具代表性的就是杭州，2021年初绿城在集中供地之前，于杭州抓紧补仓，1月份就拿下7宗地块。到了白热化的排名前列次集中供地，绿城没有出手，没有接下那些低净利润率项目。

到了年底的第三次集中供地，大量房地产企业已经失去投资动力的时候，绿城果断抄底，在杭州入手4宗土地。

绿城趁着行业调整期超车的态势仍在继续。

根据克而瑞数据，2022年1-2月份，销售百强房企中有七成以上未拿地，投资处于停滞状态。

但是绿城仍然以391.5亿元的新增土地货值位列行业排名前列，其中北京排名前列批次集中供地，绿城拿下3宗地块成为大赢家。

更关键的是，由于众多房企未参与，绿城这两轮拿地的利润率条件都很不错。

绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示：绿城保持投资定力，提高投资标准，保证稳健参与，去年第三批次和今年排名前列批次，在北京和杭州等地所拿地块的平均利润率在9%以上。

2021年，绿城的净利润率在8%左右，这意味着绿城未来在提升规模站位的同时，能够进一步提升利润表现，保持高额分红。

—继续巩固优势—

2021年末，绿城总货值9488亿元，同比增长18%，其中2022年可售货值4442亿元。

绿城为2022年制定的销售目标为3300亿元，比2021年的目标提升了200亿元，按照可售货值、去化率和代建等业务的一贯表现，完成难度不大。

尤其是绿城累计已售未结转金额约为3308亿元，较2020年末增加776亿元，其中有1608亿元将在2022年结转。

这意味着未来几年，绿城的规模和利润有保障，仍然将保持先进行业的成长速度。

绿城经过寒冬考验的战略布局，叠加不断提高的经营能力，确保未来绿城经营成果会给投资者不断带来惊喜。

看到这里，相信很多人都会问，为什么绿城能在行业下行期，保持如此高的成长速度？

一方面，绿城成功的聚焦战略带来高销售回款，期末银行存款及现金高达714.96亿元，提供了充裕的发展资金；

另一方面，绿城作为优质企业的融资成本已经进入行业先进水平。

2021年，绿城平均利息成本为4.6%，较2020年的4.9%，下降30bps。

境内公开发债平均利息成本更是低至3.55%。

这帮助绿城在房地产调整期，拥有更充足的底气去提升行业地位。

对于2022年的房地产市场，张亚东抱有积极态度：“政策底”已现，住房仍然是基本需求，未来几年房地产仍然会保持15万亿以上的规模，大有可为。在行业调整出清阶段，房地产会经历分化，分化的结果会使得房地产行业越来越健康。

绿城会是那个在分化中留下来，并且活得更好的企业。