深响·财报(53) | 中骏集团:不确定中厘清确定性

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾公开表示，当下房地产行业从快速增长赛道走入平缓有质量发展期，企业领导者要致力于找到不确定性中的确定性。他将房企可寻找的确定性总结为四个方面：战略的确定性、投资的确定性、商业模式的确定性以及组织能力的确定性。

在业绩会上，结合目前的不确定性，黄朝阳给了中骏确定性的表态：未来不会片面追求规模增长，希望保持15-20%的增长，但是会更注重权益的提升，这两年权益比例会提升很多。

2017年，中骏将总部搬迁至上海，由此加速全国化布局，去年跨入千亿房企阵营，中骏集团将2021年的销售目标定在了1200亿，管理层表态称：“到目前为止中骏销售额671亿，大概完成了56%，我们有信心今年完成1200亿目标。我们现在没有把合同销售目标增长看得太重，主要还是看整体效益。”

上半年，中骏再现成长性和盈利性。半年报显示，中骏集团上半年实现合同销售总额达590.5亿元，同比增长47.3%；合同销售面积约371万平方米，同比增长35.8%；销售均价为15931元/平方米，同比上升8.5%；收入203.9亿，同比增长34.7%；毛利率25.1%，归母净利润23.8亿，同比增长12.4%。

就三条红线来看，中骏也在释放好消息。截至报告期末，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为69.5%，净负债率77.9%，现金短债比为1.2倍，“三条红线”全部达标，继续维持绿档。

未来60%-70%土储来自勾地

黄朝阳曾称，房地产有三个核心要素，排名前列是购地，第二是现金流与资金流，第三是开发。三要素中难度系数居首位的是购地，我们要把握住宅的精准投资，解决土地问题并做到快速开盘。

毫无疑问，钱、地、人是房企发展的三大元素。2018-2020年，中骏抓住了行业规模扩围发展机会，三年实现了千亿目标。这离不开中骏集团的发展策略，重点关注一线城市及二线核心城市，下沉三四线城市，占领市场少有区域。

就上半年来看，中骏的销售额主要集中在二线城市。2021年上半年，二线城市销售额为355.4亿，占比60.2%，销售均价约为2.13万元/平方米；三线城市销售额190.9亿，占比32.3%，销售均价约为1.01万元/平方米；一线城市销售额44.2亿，占比7.5%，销售均价3.11万元/平方米。一二线城市仍是销售额的重要贡献区域。

此外，今年上半年，中骏集团及其合营公司及联营公司积极于长三角、环渤海、海峡西岸、粤港澳及中西部地区，以不同方式拓展土地储备合共新增19 个项目，分布在16 个城市，新增土储面积557万平方米，新增货值810亿元，权益占比超九成；其中包括北京、上海、天津及苏州等一、二线城市在内的投资金额占比七成。

数据显示，2021年上半年， 中骏新增土地权益比已经提升至81% ，总土地储备面积权益比提升到71%。

在业绩会上，黄朝阳明确指出，未来中骏一定会回到一线和核心二线城市，将围绕长租公寓和购物中协同拿地去发展。公开市场方面，除了海西、长三角等集团深耕的三四线地区以外，其他的地方如不符合战略，将不会往三线及以下城市发展。

事实上，土地成本一定程度上决定着盈利程度。上半年中骏的毛利率为25.1%。目前整体已售未结转的毛利率在22%左右。管理层称，预计全年毛利率会维持在20%-25%之间。黄朝阳称，虽然近年中骏的毛利率有所下降，但在行业中仍处于较高水平，未来中骏60%-70%土储将来自于勾地，能够确保一部分的毛利率。

截至2021年6月30日，中骏集团及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为3967万平方米，其中，中骏集团应占总规划建筑面积为2813万平方米，分布于67个城市，可售货值达到4300亿元，新增地上建筑物面积557万平方米，新增货值为810亿。

“百城”计划再提速

在业绩会上，谈及“五年百城”的推进计划，黄朝阳表示，“目标还是在2025年成功布局100个购物中心，现在有38个，大概还剩下60多个，一年大概15个左右，会继续按照这个目标去推进。”

2017年，中骏集团确立了“一体两翼”发展战略，以住宅为主体同时发展商业地产和长租公寓。黄朝阳也为中骏定下2025年100座购物中心的目标。

今年上半年，中骏集团新增6个中骏世界城购物中心，以及9个方隅长租公寓项目，也在7月份成功分拆旗下中骏商管在港交所主板上市。截至2021年6月末，中骏集团目前在全国布局了38座购物中心，“五年百城”计划完成率近4成。

据黄伦介绍，截止到7月底，中骏集团“百城” 计划已完成近40% ，总建筑面积超过230万平方米，目前平均超过80%招租率。

对于长租公寓品牌——方隅，管理层透露，中骏长租公寓构成模式更加多元，采用基金管理+开发运营+租赁运营及资产投资的模式。“长租公寓去年就开始盈利了，今年盈利也会上升。我们跟境外美元基金开展单一项目投资，基金层面对方隅公寓的模式反馈都比较正面。”

截至到2021年6月底，中骏集团管理规模接近4万间，出租率达到97%，总资产规模是240亿元。今年上半年新增的9个长租公寓项目，总共11209间，目前方隅在管重资产项目28个，对应资产价值180亿人民币。

此外，根据中骏集团的计划，至2025年方隅公寓将在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模100亿元，资本资产管理规模达到600亿元。

事实上，中骏关于商业及长租公寓领域的成果，很大程度是得益于中骏进行的一系列人事架构及工作标准调整。中骏集团商住综合体项目推行“1496”开发效率目标，即通过协同拿地项目前置工作启动，以达到拿地后一个月动工、四个月售楼处开放、六个月开盘销售、九个月现金流回正的效果。

此外，近日，中骏集团进行区域组织架构调整，将东南区域公司与苏皖区域公司组织合并，新的东南区域公司是目前中骏较大的区域公司，管理上海市、江苏省、浙江省、安徽省。自去年开始，中骏的组织架构进一步精简和扁平化，从11个城市公司缩减到6个，采取2.5级管控，大幅提升了效率。

组织效率的提升也带来了财务方面的良性发展。截至2021年6月末，中骏集团有息负债总额为505.5亿，其中短期有息负债为124.6亿，较2020年末下降13.8亿。2021上半年，中骏集团的加权平均融资成本为6.3%。期末，中骏集团现金及现金等价物为153.1亿。

市场给予了正向的反馈。5月，穆迪将中骏集团的展望从“稳定”上调至“正面”。同时，还确认了中骏集团控股的企业家族评级为“B1”和其高级无抵押债务评级为“B2”。