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各位朋友好，我是波哥，专注深圳20年的家庭资产规划师。帮你买对房产做加法，优化负债做减法。
今天测评的南山观山海家园，堪称近期深圳楼市的"黑马"，新推组团总价548万起，比去年同期暗降超50万！是前海的价值洼地，还是过度包装的营销陷阱？波哥带你深度剖析。
一、楼盘概况
楼盘名称：观山海家园
产权性质：普通住宅，70年产权（2023年5月-2093年5月）
位置：项目位于深圳南山区兴海大道东侧，地处前海合作区范围内，虽不属核心三湾（桂湾、前湾、妈湾），但能享受前海发展红利。从项目出发，开车半小时可达宝安中心、留仙洞、南山科技园、前海后海等核心工作区。
开发商：远洋集团（深圳市远荔实业有限公司开发）
项目介绍：项目总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，规划12栋住宅（8栋塔楼+2栋板楼），共约870户。车位987个，车户比约1:1.13，容积率仅2.65，是前海片区难得的低密度社区。
物业：万科物业，物业费6.8元/月/㎡
时间线：项目于2024年12月首次开盘，近期（2025年7月）新推4栋房源，预计2026年12月31日交房
交付标准：精装修交付（含全屋智能系统）
主要户型：项目提供95㎡三房、110-115㎡四房、138㎡四房等多种户型，得房率高达95%-97%（含赠送面积）
价格区间：目前主力户型单价7.8万/㎡起，总价808万-1513万（95㎡三房808万起，138㎡四房1080万起）
开发商：深圳市远荔实业有限公司（远洋集团）
物业公司：待定
物业管理费：7.8元/㎡
总占地面积：约3.62万㎡
总建筑面积：约19.5万㎡
容积率：2.65
绿化率：30.85%
产权年限：2023.5-2093.5年（70年）
总户数：870户
总栋数及楼高：10栋，17-25F
梯户比：2梯2户/2梯4户/2梯5户
层高：1-2-5-6栋3米，3-4栋3.05米
停车位：987个
车位占比：1:1.34
交房时间：2026年12月30日
95㎡的3房2厅2卫
设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了3.6米/2.8米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东北朝向。
108-110㎡的4房2厅2卫
设计的是竖厅双龙抱珠格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化，4个卧室分别做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。
113㎡的4房2厅2卫
设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。
115㎡的4房2厅2卫
设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6米长的大阳台，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。
138㎡的4房2厅2卫
设计的是竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅6.1米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），阳台主朝西南向。
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