对话越秀地产洪国兵:垂直城市的“未来之门”

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

1945年，世界著名建筑大师勒·柯布西耶曾提出一个概念——"立体城市"，它将居住、办公、文化设施等多种城市功能融为一体，以此实现立体空间的复合功能。这一概念正适应如今快速发展的中国。

据国家统计局数据显示，2020年末中国常住人口城镇化率超过60%，另据社科院测算，2035年我国城镇化率有望达到74%。

城市横向快速演进的另一面是，交通拥堵、土地效益低等问题滋生。改变郊区蔓延式发展，以公共交通为核心驱动，通过紧凑、密集的城市中心和周边业态纵向布局，成为解决大城市病的良药，依存而来旧貌换新颜的便是TOD模式。

在越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵看来，TOD与如今大热的城市更新呈现的是一种三角关系。他认为，几乎所有的城市更新项目都会涉及到TOD，但不一定所有的TOD项目都是城市更新，它不是一个套叠关系，而是存在交集的关系，根据城市本身特性不同选取的方式也不同。

有人说，未来城市就像《第五元素》中的机械城，将以交通为导向的城市模型推向顶峰，而TOD的垂直立体城市意味着城市发展与财富增长正呈现新的视角。

从城市轨道，到轨道城市，锚定纽约、东京、香港等国际都会城市发展的先行经验。此种TOD“垂直立体城市”的概念意味着“轨道＋物业”时代的到来，亦有专家曾指出，城市群和轨道的发展意味着一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比。另有研究报告指出，符合城市发展规律的TOD模式被视为房地产的新蓝海，预计未来将有20万亿元的巨大市场。

越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵

新蓝海：从赚快钱到赚慢钱

关于未来城市、立体交通、TOD城市发展，洪国兵有着自身的特定理解。增量见顶，存量待挖掘，当赚快钱时代过去，如何赚慢钱，是众多房企需要面对的问题。在这样一条纵深的赛道，京投发展、万科、龙湖、绿地、绿城等众多品牌房企丛林竞逐。

对于TOD项目未来的发展潜力，洪国兵所认同的逻辑是，很多城市都想大力发展TOD，但并不是每所城市都能消费起TOD项目。一方面，发展轨道交通TOD意味着产业聚集、效率提升；另一方面，对于任何一个TOD项目来说，TOD项目成本一定会贵过非TOD项目，如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本，它利润点便是无效的。

洪国兵认为，类似日本东京一直强调城市发展要分散，但是结果是分散不出，是因为聚集效应带来的收益边际效应很大，产业汇聚需要载体，而TOD是一个很重要的方式。所以，在经济发达地区的TOD不是“往下走”，而是“往上走”。

公共交通的效率，最终决定着城市扩张的边界。旧貌换新颜的“立体垂直城市”，将链接高铁、轨道、公交多路网，五轨合一城市群交通枢纽，使城际、城区内畅外连，在城市化演变进程中开启了新的想象。

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

“大湾区也曾被赋予‘轨道上的大湾区”的含义，这一概念比城市地铁概念更广，如果在大湾区范围之内，按照广州地铁规划所提出来的轨道之上，确实能够支撑大湾区作为高级湾区定位的需要。”

与此同时，与城市更新相似的是，门槛高、周期长、投入大、难以标准化成为TOD身上自带的标签。对于房企而言，需要花时间“交学费”，但作为反馈将来也会给企业带来持续的、长久的、稳定的现金收益。

在洪国兵看来，在这一领域中，TOD项目本身赚不赚钱、对于赚慢钱能不能赚到，是一个很核心的问题。衡量一个TOD项目能做的前提是必须要有价值。TOD项目成功的排名前列点是机制，第二点是价值挖掘，对于赚不赚钱这个事情，收益其实能够解决问题，只不过收益能在多长时间里变现是不确定的。

洪国兵称，作为企业来说，从自身财务安排或者企业运作来说，愿不愿意去做是一个选择的问题，这不是TOD本身的问题。作为企业，核心还是要把TOD本身价值挖掘出来。

以越秀地产来看，因为TOD的模式也让其在土地市场中拥有一定优势。根据半年度业绩会的官方陈述，上半年越秀地产运用“6+1”多元化的增储模式，其中 TOD、「城市运营」、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

破边界：从“点状思维”到“网络思维”

在后地产时代的市场逻辑中，“重质降速”成了众多房企的战略选择。“下半场的路究竟该怎么走？”这是所有房企都必须要解决的一个难题。

此前，布局TOD领域的房企正好切中了时下赚慢钱时代的脉搏。亲历越秀地产TOD模式1.0到5.0迭代升级，洪国兵见证了TOD模式的演进与发展。

在他看来，现在房企开拓TOD项目当中较大的难点是合作机制的问题，因为运营主体太多，要协调的内容太多，有政府、有轨道、有开发，甚至有产业，包括开发背后就有很多合作伙伴，在这个过程中首先要理念一致，大家才能共同把TOD做好，这不仅体现在为项目本身创造价值，也在为城市带来价值，理念达成一致之后，才能照顾到各方的合作机制，发挥各自的优势，形成共赢，这是TOD的本质。

事实上，房企涉足TOD模式主要有以下三点考虑。排名前列，TOD项目主要布局在一二线城市，在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。第二，TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力。第三，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长。

现阶段，房企参与 TOD 开发的模式大致可以分为三种：排名前列种是一二级联动，代表企业为绿地集团、京投发展；第二种是合作开发，主要指房企和地铁公司合作，比如，越秀与广州地铁合作等，万科与申通地铁等合作；第三种是房企独立或通过合作的方式在公开市场获取 TOD 地块进行开发。

洪国兵告诉焦点财经：“每个项目做完都很愉悦，但是做的过程很痛苦。”他认为，每一个市场认可的TOD项目，都得益于对轨交价值的深度挖掘；每一座高质量呈现的TOD，都离不开多学科多专业技术的整合，企业需要积极参与城市空间、服务重构，洞见居民未来生活、工作、社交场景，真正融入城市服务中去。

对于目前TOD存在的痛点，洪国兵的建议是：只有大家打破边界才能够定义未来，才能够定义未来TOD的发展，这是最核心的，只有建立一个机制，才能把事情做好。如果不合作意味着公共资源的投放浪费，只有从国家政策层面也更多要做这些思考，才能够有利于TOD的发展。

城市更新是将城市中已经不适应现代化发展的区域和功能进行有计划的改建。而TOD项目开发，正是把陈旧落后的业态功能以公共交通的形式重新打造，提升的是城市的综合价值。

在洪国兵看来，未来TOD的趋势是集群开发、产业先行、产品与服务复合化。为此，需要打破边界，重新定义TOD综合开发底层逻辑，打造城市新增长极，TOD综合开发总体逻辑需要由“点状思维”逐渐向“网络思维”转变，从“产业导入”逐渐转向“产业先行”，从单站点TOD综合开发转向多站点TOD联动开发。

TOD的核心要义是构建站城综合体，拓展城市轨道交通综合服务功能，推动站、城、产、人、文融合发展，集约利用土地，优化城市功能布局，引导人口分布，打造一体化交通和推动各种交通方式统筹衔接，完善多层次网络布局，形成现代化城市公交体系，以建立轨道加物业机制，通过综合开发收益反哺城市轨道交通建设和运营，实现城市轨道交通与城市发展良性互动和多方共赢。

对此，洪国兵认为，复合化的TOD空间产品与服务是聚人、留人，并将轨道交通价值转化为场所价值的砝码，消除传统功能分区“边界感”，营造有魅力与粘性的 “无界社区”，从而汇聚人流，形成活力枢纽，带动片区经济可持续发展。

在价值挖掘上，洪国兵表示，只有对轨道交通价值进行深度挖掘，深刻洞察客户所需，了解目标客户的心理需求，才能进行产品策划最终打造爆款产品。

5.0时代：从单一到复合

在这样一条漫长的投入过程，需要耐得住寂寞，同时还要攻得深。在玩家纵横的巨型落网编织中，对于越秀地产的优势，洪国兵厘定得非常清晰。

对于在赚慢钱的过程中如何保证现金流问稳定，洪国兵表示，一方面，越秀地产属于广州市市属国有企业越秀集团旗下的地产板块，此前TOD项目基本上都是采取集团孵化再注入到上市公司层面的方式，土地资金是由大集团组织投入，等达到一定售卖条件才会注入到越秀地产上市公司层面。

另外一方面，目前越秀地产运营的TOD项目都和广州地铁合作，与此同时，广州地铁是越秀地产上市公司层面的第二大股东，也是越秀地产的战略股东，这两大因素一定程度上保证了越秀地产TOD项目在现金流和投入的产出比。

据了解，在合作模式上，越秀地产与广州地铁建立了深度的战略合作，构建了从顶层的融资平台，再到土地一级开发，二级开发，最后到城市运营共赢的合作机制。

“建立与政府、城轨公司等多个主体间的高效沟通协作机制，并充分发挥从轨道建设到二级开发，一二级联动的全流程开发管理经验，通过越秀地产和越秀房托双平台建立‘开发+运营+金融’的独特模式，实现长期物业持有以及提升城市运营能力。”

据洪国兵介绍，为深入了解TOD发展一线信息及进行市场研判，解决TOD项目的空间结构复杂、功能业态复合、跨专业协作等技术难点，越秀地产专门成立越秀地产TOD研究院，立足于广州，不仅仅解决项目问题，也包括最核心的合作模式问题，未来也将向其他地区领域拓展。

据了解，越秀地产TOD研究院主要做两件事，一是对TOD这条线价值进行判断。二是与一些院士，如广州院士进行合作，解决TOD项目一些核心技术，通过跨专业联动进行了深层专项技术研究，制定一套高效的技术研发体系，在交通、结构、减振降噪、景观等方面取得一系列的技术成果，并在实际项目中得到应用。

越秀地产TOD的成果在半年报中有所体现。截止2021年上半年，越秀地产TOD项目录得合同销售约人民币76.0亿元，同比上升50.7%。其中，星瀚实现25.3亿元、星图实现25.0亿元、星汇城实现13.9亿元。

事实上，在传统TOD打造上，一般仅注重于土地的增值和空间的塑造，而随着TOD的发展会出现集群开发、产业先行、产品与服务复合化三大发展趋势。基于这样的趋势，越秀TOD模式将进入到全新的5.0阶段，即“轨道建设+土地整备+二级开发+城市运营+产业导入”的发展模式。

为此，越秀地产制定了一套轨交价值研判体系，塑造自身的“护城河”。在TOD项目的市场调研中，越秀地产通过分析城市轨道交通线网规划、每个站点的特性等，并采用先进的“城市大数据”，对广州地铁沿线区域发展状况、人群生活方式进行全面研究。

“在产品与服务复合化趋势下，越秀地产发挥城市综合运营能力，依据全场景的多元化业态开发运营需求，打造住宅、商业、服务、康养、长租、教育及地产+等产业，并依托越秀集团‘4+X’现代产业体系和‘越秀产业基金’，驱动产城融合发展。”

越秀地产TOD也经历过发展的4个阶段。从政府主导向城轨公司与社会资本协同发展逐步过渡。进入4.0阶段，越秀地产将TOD开发的价值链条延伸到轨道交通站点周边区的城市运营，通过整合商业、长租、康养、教育等多元服务板块，为TOD客群提供功能性服务获取长期衍生价值，从单一向复合不断演化，逐渐完善TOD 1.0-4.0的价值链条。

数据显示，经过20多年的发展，越秀地产在全国10个城市落地超过70个泛TOD项目。其中，包括与广州地铁联合开发的5个车辆段上盖项目。截至2021年6月30日，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占大湾区土地储备的 26.5%和总土地储备的 14.5%。

“目前整个公司布局是1+4，所谓的1就是大湾区，4就是华东、华中、北方和西南，应该讲TOD发展和1+4基本上同步，但不是全部。依托“1+4”全国战略布局，越秀地产初步形成 ‘深耕广州、聚焦大湾区、辐射全国’的战略格局。”

除与广州地铁进行合作之外，据洪国兵透露，最近越秀地产正在与一些城市洽谈TOD项目，而早在2019年，越秀地产已经和长沙地铁签署了战略合作框架协议，但还没有具体到每一个项目。

随着房企将物业领域作为全新增长曲线，众多房企开始向城市服务转型。据了解，越秀地产已经战略性引入广州地铁物业，直接获取广州地铁旗下公司的部分物业股权，未来双方将在地铁空间服务等方面开展全方位合作。

“每一个城市都有自己的特殊性。进入一个城市首先是认知一致，第二是形成合作互信，前期洽谈的时间比较长，也是最难的，等到模式形成、合作机制建立TOD项目推进就会很快。”洪国兵称，未来越秀将结合过往经验，将TOD价值挖掘出来，把蛋糕做大。