在上海,这类楼盘往往涨幅较大,大部分人都不相信!

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以下选自“成哥说房”公众号精选提问：

提问：成哥好，最近两年比较内环市中心高单价(带会所)房涨幅似乎和同区普通电梯房差不多嘛，15年从7w涨到11w，其他一般非学区房是5.2w涨到8.3。今后是不是这种差距一直会保持？价差会进一步缩小还是扩大吗？

回答：你好，上海住宅市场最难的地方，就是它的复杂性。远远高出广深和各二线城市的复杂性。上海有800万套住宅，种类繁多，老公房、老大楼、板式次新、别墅、复式、旧里新里，大面积、中面积、小面积，刚需、刚改、改善、豪宅、学区，新上海人板块、老上海人板块、外国人板块，传统市区、副中心、新城，各种势力纵横交错、你来我往、此消彼长，从中抽丝剥茧找出主线脉络和支线联系就变成了一件需要极强信息分析能力和逻辑推导能力的事情。

总的来说，产品越刚需，在人口快速导入的城市扩张期越有市场，甚至刚需盘的单价能逼近甚至超越改善盘。而在人口导入放缓、改善需求占主导的市场，越是高端的产品，会慢慢和普通产品在价位上拉开越大的差距。难就难在，上海目前同时处于这两个阶段。

新涌入的刚需购买力和不断涌现的改善购买力交织在一起，造就了错综复杂的市场局面。两股力量没有分出胜负之前，我认为各档产品之间的差价还会保持相对稳定的比例。内环市中心高单价带会所，也就是高档/轻奢次新改善盘。

大长线角度，如果认为上海有机会登顶世界超级城市之巅，这三种产品都相当有价值。毕竟，和郊区相比：

1.目前的价差已经不能算大了。

2.郊区未来在轨交等配套的追赶上，会相对比较缓慢。

3.可以用足购房资格和贷款额度，套数少也更好管理。

提问：成哥好，今年想在上海全款入手一套，总预算在2000万左右，主要考虑投资，纯考虑涨幅的话，建议这个价位在浦西哪个区位选筹比较好？单身只能买一套，房票有限，没法拆分。

回答: 建议在黄浦和老静安选了，2000万预算有流动性的，也只有这两个区位还有点价值和流动性，可考虑带个强力学区，买3、4房的产品，这样比较有竞争力，学区可以锁定下限。

提问：成哥好，如果一个住宅小区或楼栋内80%都是开公司的，对房价有什么影响？利好还是利空？投资+半自用适合吗？

回答：利空。

1.小区里有办公就会影响居住氛围，对价格一定是有冲击的，无论产权是什么。

2.买下来便宜，卖出去也便宜，低买低卖。

事实上，办公多，可能有三种原因：

1.设计结构就更适合办公；

2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；

3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。

只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。老手视情况判断入不入，一般是4-7折才考虑，买入价格是基础。房龄20年以上的老破大不考虑，除非是大范围持有者，可以对物业类型改造。新手不建议买。

提问：成哥你好！我预计今年会离开上海，手上房票一张，想还是在上海先入手一套，首房首贷。预算总价300万左右，想入手有升值空间的板块，并且到手可以直接出租的，哪个板块什么类型的房子比较合适呢？

回答：300万预算有限，只能到比较远的地方选了，可以考虑顾村、徐泾北城、曹路、江桥、泗泾、浦江镇、颛桥，考虑新一点的二房比较合适。

提问：成哥好，闵行颛桥板块如何？15号线年底就要通车了，可以和原来的五号线并称双地铁，而且靠近紫竹开发区（区域CBD） 周边人口集中，近期也有土地储备和动迁改善界面规划，符合被城市包围的郊区的定位。

您觉得如何？比起大虹桥板块的华漕如何？

回答：我觉得比起华漕板块来说还是差一点的，它的地理区位偏居一隅，周边的辐射也不算很强。

本身能级规划还差很多。即便15号线通车，两条地铁也离市中心很远。

关键是距离他最近的副中心也是莘庄，也没有太多辐射溢出。

闵行区的发展中心明显在华漕那边，引入了很多学区。

我建议如果有预算的话，继续考虑华漕南虹桥

上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好，请问大面积低单价优势在于杠杆高吗？

回答：杠杆固然重要，但不是这个流派的优势核心。核心优势在于更能赚钱。

赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转。大面积低单价即占了其中两个变量。

提问：成哥好，坐标昆山，外地人有购房资格，目前想看昆山城中的一手盘，先自住，朝阳路人民路一带，开发商多是万科碧桂园融创；单价2.2k，140平总价320，因我有异地房贷首付要8成；请问房姐昆山的房子前景如何？是否要等一等？什么时候上车？

回答：你好，昆山的逻辑还是等上海启动的，溢出型跟涨 环沪概念这两年整体不温不火，纯自住可以入手，并不是好的投资产品 多淘淘二手笋吧。

提问：成哥好，南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买南京还是其他城市？

回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100+优选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

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