港交所李闻涛:地产从重资产到轻重结合、完全轻资产运行,REITs扮演了重要角色

焦点财经讯 王迪 8月9日，2023年博整房地产论坛及系列活动召开。

在会议现场，香港交易所环球上市服务部副总裁李闻涛作了题为《香港资本市场助力不动产资产证券化》的演讲。

李闻涛指出，对于中国的房地产业融资来说，香港的资本市场在过往10到20年里面发挥了非常重要的作用。

“以往香港市场可能更多的是传统企业。比如，金融企业。随着2018年上市制度的改革，香港市场从IPO的角度来看，结构已经发展为一个新经济作为主导的市场，有65%的IPO集资额来自新经济类型的公司。“

李闻涛表示，就目前香港资本市场的结构变化来看，它是一个以新经济，尤其是互联网、生物医药为主导的市场，但是从2022年开始，募资额第二大的板块是房地产。

在他看来，投资人对于香港或者国内A股市场还是有一个比较谨慎乐观的态度。

“最大的是香港一个非常具有代表性的REITs领展在今年做的供股，碧桂园从2022年开始完成了3个公开配售，总的集资额排第二位，越秀地产也有供股，万物云也完成了IPO。”

于房地产企业而言，李闻涛指出，在香港上市架构有三种：第一类是企业平台上市，另外一个是REITs的上市，主要的监管机构是香港证监会，它是在符合香港证监会房托守则下设立的信托结构，这和国内的基金的结构有一个非常基础的差异。

“香港房托守则经历了两到三次的改革，我们也是作为市场反馈的吸收者，希望能够跟不同的潜在发行人或者资产拥有方的接触，给我们非常好的建议，然后可以从香港资本市场的角度推动一些制度上的改革。2020年的时候，我们跟香港证监会就做过这样一些改革，

他指出，从重资产慢慢变成轻重资产结合，再到未来完全是轻资产的运行模式，REITs可以在这个过程中扮演重要角色。

就香港的REITs市场发展情况来看，李闻涛指出，2005年领展作为香港的第一个REITs在香港市场完成上市。

“尤其是，港交所制度上的改革之后，香港的REITs还是比较积极地去做一些资产的收购，尤其是做一些全球化的布局。比如，领展房地产收购了境外的资产，在新加坡有一些布局，如此可以在国外做一些投资。从多元化投资的角度来说，直接投资香港的REITs，实际上也都是能够把一部分的风险转移到这些海外的资产上。”

据焦点财经梳理发现，去年12月，领展官微宣布领展首次投资新加坡，21.61亿新元收购当地两个零售资产物业两个市郊零售资产——裕廊坊（Jurong Point）及 Swing By @ Thomson Plaza。这项收购预计于2023年3月31日完成。

据悉，这是领展历来最大宗的收购，也是首次在新加坡的投资。此外，领展与Mercatus的交易还包括一份为期10年的资产及物业服务协议，领展将管理由Mercatus拥有的宏茂桥城（AMK Hub）。

此外，李闻涛还指出，对于绝大多数在市场上的投资人来看，他们不会把REITs当成一个非常独立的产品。“他们更多的是会与整个香港市场的Equity比较，不是与腾讯、美团比较，有可能是与香港一些已经上市的老牌地产股比较。”

李闻涛认为，上市的香港地产股股息分派率是非常高的，所以REITs在香港要脱颖而出，必须要有一些与老牌地产股不一样的地方。比如，领展有非常强的资产管理的能力，以及它对于资产置换相对来说比较主动。