地产内参 | 北京限购松绑无须过度解读,城投找朋友拿地规避限制

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第45周）

企业研究组

监测时间：11月5日至11月11日

宏观政策

1

交易商协会：支持房企等民企发债融资约2500亿元；

中债信用增进公司：意向民营房企可向公司提出增信需求。

（详见附注1）

焦点研究院：民营房企迎来历史级融资支持窗口期。如果这2500亿金额落地，年内房企融资支持类金额合计将超万亿，且足以覆盖未来一年内民企到期债务规模（约1400亿），给予民企足够时间改善经营业绩。此外，新政特别提到除信用支持外，将通过直接购买债券的方式支持民企，效果将更为直接有效。

2

北京市：通州区台湖、马驹桥地区执行经济技术开发区商品住房政策。

（详见附注2）

焦点研究院：在北京通州两地区执行了7年的最严“双限购”政策正式隐退。此次政策调整属于对这两个地区限购政策的微调，结合该地区人口、产业和城市规划，目前看来仍属于亦庄扩围的结果，而非一线城市整体放松限购的信号。

企业经营

1

滨江集团：与金华市城投集团签订战略合作框架协议。

（详见附注3）

焦点研究院：此次滨江与金华城投的合作，一方面有利于类似滨江的区域型房企开拓市场，扩大业务范围，另一方面也可以让地方城投公司通过联合体形式获取土地资源，以免有国企拿地虚增土地收入之嫌。

2

交易商协会：受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。

（详见附注4）

焦点研究院：龙湖成为“第二支箭”的首个受益民企。“储架式注册”允许龙湖就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券，提升了发行灵活性。而由于中债公司需要给予增信支持，所以实际发行规模和节奏还是主要由中债公司掌控。民企或仍需“排队”入场。

3

普洛斯：完成募集最新一期中国收益基金，将投资于物流园区；

黑石：旗下资管平台龙地将完成收购大湾区28万平米仓库；

凯德投资：成立总规模约40亿元在岸人民币基金，聚焦中国产业园项目。

（详见附注5）

焦点研究院：外资本周不断抄底物流园区及产业园项目，在中国的房地产投资方向已经向不动产资管领域转换，较为顺应中国推进新基建，发展经济转型，盘活存量资产的发展方向。此外，上述三家外资企业也表示将结合“双碳”领域、数智运营等方式继续开拓仓储物流及产业园区开发等多元化项目。

本周焦点研究院重点报告一览：

焦点指数 | 中国上市房企经营安全测评：五星房企14家，民营仅剩3个（2022年10月）

融资月报 | 房企融资反弹10月增26%，已有企业完成“偿债作业”

2022年10月全国文旅运营商品牌传播力TOP30 | 海昌中国借国庆假日拔得头筹，阿那亚控股四连入选榜单前三

文旅月报 | 前三季度国内旅游总人次20.94亿，“轻户外+乡村游”加温秋日旅游市场（2022年10月上）

ESG周报 | 发改委鼓励开展项目ESG评价，越秀发4亿乡村振兴债（第45周）

附注1：

11月8日，据中国银行间市场交易商协会消息，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信用增进公司发布通知称，接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料。中债信用增进公司表示，意向民营房地产企业可向公司提出增信需求，公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。

附注2：

11月8日，北京住建委、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府联合发布关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知：划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

此前划归北京经开区管理的台湖、马驹桥地区，在购房方面需要执行通州区购房政策，即拥有1套住房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保/个税，才可在通州购买住房；非京籍家庭除了要满足在北京连续5年缴纳社保/个税外，还须在通州区连续缴纳3年社保/个税方可购房。

此次政策调整后，台湖、马驹桥地区将执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，也就是北京市其他区域普遍执行的限购政策，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续缴纳5年社保或纳税可拥有购置一套住房的资格。

附注3：

11月8日，滨江集团与金华城投集团举行战略合作框架协议签约仪式，今后双方将充分发挥各自在专业领域强大而独特的资源与优势，在房地产开发、工程建设等板块开展长期广泛的合作，积极谋划推动项目落地，共同打造符合金华城市形象的高品质人居作品，提升金华城市能级，为金华新时期房地产的发展注入新动能、织牢保障网、构筑新格局、绘就新画卷。

附注4：

11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行。据交易商协会官网消息显示，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。交易商协会表示，该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。

附注5：

11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。该基金资产管理规模达76亿元人民币，将投资于中国19个城市的20处物流园区，均位于国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点，可租赁面积约213万平方米。该基金投资人为国内领先的保险机构以及其他普洛斯现有投资伙伴，普洛斯担任基金管理人及资产管理人。

11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台龙地，宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。随着收购的完成，龙地在中国的业务版图将大幅扩张。

11月10日，凯德投资近日成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），两支基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期（CBPCF I）收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。凯德投资将作为基金管理人管理该基金，并继续作为资产管理人管理该项目。凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期（CBPCF II）将收购一个获得LEED金级认证的产业园项目，收购预计于2022年底前完成。凯德投资作为普通合伙人之一共同组建该基金，并作为资产管理人管理该项目。