【半年报】金科股份:一份年轻的优质成绩单

原创 房小评中国房评报道

2021年，是金科“新五年”战略的开局。

2021年的中报，是金科最年轻的一届董事会带领企业交出的排名前列份成绩单。

不同于过去10年销售额飞涨16倍的速度，面对房地产行业最严厉的调控环境，金科坚持稳健经营，开启新的赛程。

今年上半年，金科股份（000656.SZ）实现合约销售金额约1025亿元，同比增长18%，根据中国指数研究院数据，继续稳居房地产行业TOP20；实现营业收入439.73亿元，同比增长超过45%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。

在几大核心经营指标保持增长的同时，金科在财务结构和多元战略布局上，为“新五年”战略开了一个稳稳的好头。

No.1 保持“绿档”经营

大方分红

2019和2020年的上半年，金科的经营性现金流余额均为负，而在2021年上半年，金科扭转了这一局面，经营性现金流余额约25.14亿元，同比大幅上升202.62%。

这一方面是因为金科强劲的销售能力，上半年在销售额增长的情况下，回款率进一步提高到97%，处于行业先进水平，带来了充裕的现金流。

另一方面，金科在土地投资上较为谨慎，拿地金额为354亿元。

开源节流之后，金科的经营性现金流提升，负债明显下降，继续保持“三道红线”指标“绿档”的态势：

净负债率降至77.08%

扣除合同负债后资产负债率降至69.55%

现金短债比提升至1.38

期内有息负债规模压降超过160亿元，降至941.44亿元；货币资金余额约为370.30亿元，足以覆盖一年内到期有息负债。

在充裕的现金支撑下，上半年金科股份完成了2020年度23.99亿元的现金分红，分红比例为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算，股息率高达7.85%，仍然处于行业高位。

换挡期的金科能够继续大方分红，让投资人对于企业稳健的财务状况增强了信心。

No.2 多元化拿地的优势

占比57%

看到这里，你也许会担心金科上半年新增投拓的情况。其实按照比例来算，2021年上半年，金科拿地金额占合约销售额约35%，相比于40%的拿地销售比限制，处于较为合理的水平。

而且，首次集中供地的土地盈利空间很小，一位央企董事长表示毛利率在15-20%之间，一位杭州房企董事长更是直言净利率争取做到1-2%。

不盲目参与这些热点城市的招拍挂竞争，继续在深耕的二三线（含新一线）城市补充土地储备，拿地占比约93%，正体现了金科稳健的经营思路。

截至2021年上半年，金科总可售面积超过7300万平方米，能够满足未来2-3年的发展，并不需要强行拿地。

从新增土储结构来看，金科通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元化方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%。

这意味着，招拍挂市场已经不是金科少有的主力拿地渠道。金科的“四位一体、生态协同”发展，带来了成本更低的投拓机会，更广阔的拿地选择，更重要的是为金科未来的永续经营铺好了道路。

No.3 多元赛道爆发式增长

永续经营

2020年末，金科对外发布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

这些多元赛道在2021年上半年都迎来了爆发式的业绩增长。

期内，金科服务的营业收入大增88.79%至25.86亿元；归母净利润大增80.3%至5.3亿元，净利润率达20.95%。

金科服务的合约面积已经达到约3.15亿平方米，其中独立第三方占比约58.3%，这意味着金科服务已经能够双腿独立行走，不再是依赖地产主业输血的物管企业。

通过“科技+生态”双赋能的优势，金科服务与河南、贵州、湖北等多地政府、国企签订合作协议，从社区走向城市，拥有极为广阔的发展前景。

在大产业方面，上半年，金科位于济宁、固安的两个产业园区相继开园。一个是深耕齐鲁的山东省重大项目，一个是环京排名前列重要落子，金科用这组相隔547公里的产业CP悄然完成了新的开局。

截止报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。

通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级，也让企业的发展与各大城市产业、经济发展互相促进。

在大消费板块，上半年金科三大商业产品线相继浮出水面。

其中，金科中心是新一代的城市综合体，排名前列项目在重庆建成并逐步投入运营。作为新一代的购物中心，金科·爱琴海商业项目完成在重庆、昆明、慈溪三地的品牌落位。而金·WALK将成为金科商业网未来的重头戏，重庆、贵阳、武汉、南宁、昆明、徐州和运城等城市均已有落地，未来还将以每年超10个项目的速度布局全国。

在20强的房企中，不乏布局“地产+商业”，或者“地产+产业”运营的房企。通过这些协同发展，房企能绕开土拍激烈的竞争，获得更多优质低成本的土地，谋求更加可观的发展前景。

金科是罕见的，同时大手笔布局“地产+商业”、“地产+产业”的20强房企。

按照金科的构想，到2025年总销售规模中的“地产+”业务销售规模将达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

金科的超前布局不仅是为地产主业的协同发展，更是为了企业未来的永续经营找到更加稳健的道路。