去杠杆 优指标 远洋集团主动“瘦身”聚焦开发主业

在调控常态化背景下，房地产行业正面临洗牌。

一方面，以高杠杆撬动高增长的房企正在被市场驱逐，部分房企甚至走到了破产清算的边缘；另一方面，过往坚持财务稳健的选手，正在新一轮的市场调整周期中脱颖而出，迎来更多的发展机遇，远洋集团即是这样的房企之一。

近日，远洋集团发布公告称，拟与国际资本出资成立14亿美元写字楼基金，聚焦于一线核心写字楼；同时，远洋还将旗下两个项目注入基金中。分析人士指出，远洋集团在降低重资产持有比重的同时，实现大量现金回流，将为拿地及收并购动作创造更为有利的条件。

主动“瘦身” 财务指标再优化

10月13日深夜，远洋集团一纸公告引发了市场强烈关注。

具体来看，远洋集团的公告主要阐述了两件事情：其一，是联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金；其二，将旗下北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目注入该基金，其中Z6项目交易总价64.15亿元。

该基金设立后，将成为目前国内写字楼市场较大规模的美元基金。其中，远洋集团出资4亿美元，两名外部有限合伙人各出资4亿美元，一名外部有限合伙人拟认购出资2亿美元。就资金用途而言，该基金将主要用于投资一线城市核心商圈的成熟甲级写字楼项目。一部分资金用于投资“北京CBD Z6地块及远洋光华国际项目”，另一部分用于投资其他符合标准的项目。

排名前列太平戴维斯相关负责人对此指出，“基金注入的两个项目z6地块和远洋光华国际，这两个估值差不多是100多亿，首先说明外资对北京市场很看好，此外也不排除后续继续此类合作模式。”亦有部分业内人士同时指出，此举不仅能使远洋回流部分资金，更能优化公司的财务指标。

在公告中，地段优越的“Z6地块”被多次提及。资料显示，这是一宗位于北京市朝阳区东三环商务中心区核心区的地块，土地面积1.1万平方米，于2010年被远洋、汇丰银行和崇高发展有限公司联合体以38.07亿元的代价竞得。

目前，该地块上正在建设一幢甲级写字楼，预计将于2026年竣工。公告中，该写字楼将被分为A、B物业进行出售。其中，物业A的销售对价为62.98亿元，将注入基金资金池中；物业B销售对价为1.16亿元。也就是说，该项目预期总对价合计约64.15亿元。仅按此次的交易对价计算，除去出资4亿美元，折合约25.73亿元参投合伙基金，至少套现38亿元。

而另一宗标的项目“远洋光华国际”，同样是位于北京朝阳商务中心区的甲级办公楼。在公告中，远洋并未披露该标的的具体收购金额，但从后者的盈利情况来看，该项目上半年税前溢利为1.14亿元，税后溢利为6746.7万元，未经审核的综合资产净值为15.18亿元。业内分析称，假设潜在的远洋光华国际也注入上述基金的资产池，仅粗略按资产净值15.18亿元计算，远洋集团的套现资金量则将再上一个层级。

按照远洋的表态，上述出售事项的所得款项净额将用作一般营运资金、偿还本集团债务或投资事项。交割后项目公司将不再为远洋集团附属公司，与公司综合财务报表综合入账，从而完成财务报表的优化。

公告同时指出，上述基金的期限起计8年，较高可延长2年，由此，远洋集团也预计将于9年内，因出售事项累计获得约13.15亿元的收益。不论从何种角度看，远洋此番主动“瘦身”之举，可谓一举多得。

增强资金流动性 助力住宅开发业务提速

房地产投资的重资产属性决定了房企需要有充足的资金维系。

在行业“黑天鹅”事件频发、融资环境持续收紧的环境下，增强资金流动性，不仅可以增强房企抵御风险的能力，还能进一步夯实主营业务，为企业的未来发展赢得更多机会。

事实上，在过往严格投资纪律的约束下，远洋的财务结构稳健、现金充裕，“三道红线”长期维持“全绿”状态。截至2021年6月，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%，净负债率为67%，非受限现金短债比为1.6，表现处于行业前列。今年9月份，远洋集团成功簿记发行5年期19.5亿元公司债，至此年内短期负债再融资均已完成。

来自资金方面的优势，也助力远洋集团在扩储上展现出了积极性与多元性。上半年，远洋新增获取16个开发项目，新增货值约500亿元，并在数量与质量上均保持了较高水平。7月，远洋以40亿元代价获取红星地产70%股权，并成立了新运营管理平台整体纳入远洋内部管理体系。由此，远洋不仅获得了近千亿的货值，还进一步增厚了公司在华东、华中、华西等重点区域的土储。此外，远洋集团在城市更新领域亦收获颇丰，先后与多个城市签署了城市更新协议。

土储是房企的“粮仓”，是其持续稳健发展的重要推动力。某知名专家称，远洋通过成立核心写字楼基金和项目注入，减少了既有资金占用，拓宽融资渠道，进一步增强资金流动性，为其未来发展可谓是注入了一针强心剂。当前，第二轮集中供地期接近尾声，不少房企选择“躺平”，手握充裕现金的远洋集团或利用窗口期，进一步推动其“南移西拓”和“城市深耕”战略。

远洋集团执行董事、执行总裁、远洋资本总经理王洪辉也曾表态，远洋将在确保财务状况稳健的原则下，积极获取优质项目、加快资产周转速度，保障开发主业稳健增长及经营效益提升，走高质量的可持续发展道路。

在波动的市场环境下，如远洋一般自律的房企正在享受“好孩子”的红利，而持续的运营资金的补充，则有助于远洋获得更多的市场机会，进一步夯实住宅开发业务，从而实现更为持续、稳健的发展。