上海楼市:楼市降温不降价,如何判断买房时机?专家指出这三点!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，刚拿到上海房票，刚需首套房，手里大概还有一百万左右，现在的楼市降温不降价，什么时候买房合适，适合买哪里的？我个人比较倾向于买靠近外环的老破小，这个价位也差不多了，请成哥指点，谢谢！

回答:1、关于买房时机。任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在。你以为是购房者在为高房价买单，投资者在不断的接盘，但其实房地产市场就是一个障眼法。真正为这些高房价买单的人，是租客、是实体经济!房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。

2、较好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号，因为限价，一手房已比二手房便宜；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。

3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。关于上海更多高价值楼盘，请参考内部分享！

提问：成哥好，坐标苏州，预算260以内，想投资一套房子，不知道有何建议。吴江太湖新城还是相城中央公园或者高铁新城？

回答：你好，现在苏州买房有点早了，刚涨过一波，目前苏州限价摇号房和学区房还是不错的，大部分二手房需要好好淘一淘才能买到好的房子。 吴江和吴中的太湖新城看看 如果能是单纯投资，武汉 成都 重庆这类低价二线城市是更好的选择。

提问：成哥好， 坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万。有以下的问题：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子应该如何处理？初步想法是普陀长风老破小继续自持+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：成哥好，上海青浦徐泾南山雨果小区，次新，89平，非地铁房，非学区房，房价480万，摩擦费用50万，年底是否值得入手？目前的顾虑就是摩擦成本高，担心郊区上涨慢，投资回报率低。

回答：1. 南山雨果新，在任何一个时间横断面的当下价格体系里，新就是正义。 当然，新和有投资价值完全是两回事。 新的会变得不新，所以拉长了看，新往往涨的反而慢。

2. 南山雨果的外立面在同样房龄的房子里是属于比较好的那一类（石材的感觉）在未来的很长一段时间内，外立面会加分不少。

3. 南山雨果的套均面积做得比较小，小户型居多。

4.这个板块的优点是：便宜。缺点是：没有轨交，而且是未来很多年都没有。 徐泾整体来说潜力还不错，你说的这几个小区都是不错的区域，但是房子供应量偏大一些，也可以关注其他板块，按照上文提到的选房标准。

提问：成哥好，我们是首套首贷，打算把杠杆用足，贷款1000w，自己房子已卖出加上身边资金共650w，预算极限在1650w（含税费），这样的情况下建议直接一套大标的，还是一大一小1200+400，尽可能希望在静安黄浦区，其他区增值空间大也可，这三类房子分别有板块推荐吗，主要考虑投资增值。

回答：建议1650上一个带学区的次新三房。1200可能买不到学区三房了。带学区一是可以自用，二是可以有一定增值空间。你这个预算，建议以老静安+黄浦为主。

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提问：成哥好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养得非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄很难判断。

提问：成哥好！坐标苏州吴江，想买人生首套房，刚需+投资，子弹42，想买总价150以内的房子。由于子弹有限，太湖新城超出现有能力不考虑。想问下是否可以买运东期房或者城南二手房？这两个板块接下来的升值空间怎么样？星叔更推荐买哪里？同时想问下星叔对运东板块的翡翠河滨雅苑这个小区咋看，后期附近建设高架是否会对房价有冲击？

回答：子弹40+，刚需客户可以优选运东。运东板块起来的底层逻辑也是抱园区大腿，因为东环南延的开通，拉近了和园区的距离，再加上尹山湖、郭巷板块新房的清盘，自然而然地承接了园区的刚需外溢客户。

吴江将进一步融入苏州中环大交通格局，处于东环快速路南延的运东板块受到诸多交通利好加持，未来潜力还是不错。翡翠河滨雅苑可以选择，高架对房价影响有限，周边商业配套齐全，直线距离2公里内有新天地商业广场、江南奥斯卡商业中心等商业资源。教育资源有吴江英瀚幼儿园、吴江开发区天和小学、吴江高级中学等，满足基础教育。交通有轨道交通4号线江陵西路站，直线距离500米内有翡翠河滨雅院站等公交站点，出行比较方便。

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