上海楼市:老破大流动性安全性不如地铁次新和老破小?

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提问：成哥你好，老破大的流动性和安全性真的不如地铁次新和老破小吗？ 能否详细的分析一下？

回答：城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，排名前列流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。少有要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。

提问：成哥好！老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。再和二楼的实际价格对比。

提问：为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房?

回答：值得投资的房子，大都在城乡结合部。低单价，永远是便宜的容易涨；因为便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是较好的；人来了，所有都来了，学校 医院 星巴克 麦当劳 链家 酒店 KTV 麻将馆 菜市场 地铁 电影院 摩拜 银行。

当然，也不是所有城乡结合部都值得买，我看好的城乡结合部的特征如下：大都离城市中心区域20-35公里；房龄新 户型好 租金低；容积率2.5-3.5；一手房开盘即被秒；二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥您好，贷款是二套首付180的预算，看总价300的，计划莘庄地铁站或者华泾小两居，该怎样选择上海南站附近上班，或者其他有推荐的区域吗？

回答：上海南站上班，选择莘庄或者华泾问题不大，通勤上也没有太大问题，其他可以考虑的区域包括春申、顾戴路一带也是可以的。你的预算有限。不知道你的现金流情况，如果现金流可以的话，建议加点预算，这样可以把房子买的新一点，至少是次新两房。具体价值高的区域推荐详见内部！

提问：你好成哥，请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！

回答：这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的通道路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少。具体板块及楼盘详见内部！

提问：成哥，上海在静安区工作，社保只有两年，子弹90万左右，总预算200多万，有考虑过上海周边的城市，也有考虑过公寓，有听说公寓不保值升值空间不大，我想了解下公寓的性质，我该不该买公寓那，公寓距离工作近点，上海周边城市又太远，好像我这种情况该怎么选择，我是自住，后期又考虑置换目前再考虑上海公寓。

回答：你预算少，还没有资格，硬上车是可以，但有付出代价，不知道你的决心有多大。如果硬上，可以用一些方法解决购房资格问题，然后购买250-300万左右的房产。这个是现在比较辛苦，将来省力的方法。另一种是，买二线城市投资保值，对冲上海房价上涨，这方法现在方便，马上就能执行，但未来还要置换，比较麻烦。所以具体看你选择吧。

提问：成哥，你说买房都要往核心区聚拢，那么投资就一定要买市中心吗？

回答:房产投资有两个派别，一个就是市中心派，紧守市中心繁华地带核心地带买。第二个派别是郊区派，买那些能被城市生长包住的郊区，这两个派别都有非常成功的人。但是作为一个初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。

为什么这么说？原因是市中心有个特点：有百利而只有一弊。市中心有几个特点，排名前列是配套非常的全。所谓的中心，一定是商业配套非常全；第二，交通非常的发达；第三，其他配套比如公园，或者其他各类基础设施，包括图书馆、博物馆、包括好的医疗，好的学校。这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也会非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然也有一些郊区领涨的现象。那弊是什么呢？一弊就是可能市中心涨得不是较快的。

提问：成哥，您好，父母2009年买了一套青浦重固镇意邦的商铺，当初承诺每月返租，在第三个年后，意邦不再支付租金至今，理由是经营不善。目前整栋商铺的房东都没有收到租金，卖也卖不掉，烂在手上了。像这样的情况，后续会重新规划这片用地或者拆迁吗？重固镇后期会发展能接收到大虹桥板块的辐射利好吗？

回答：商铺一直不建议买，主要影响因素很多，不单单是地段的转移，还有线上购物、外卖的冲击。就因为这次疫情，都不知道空关了多少商铺。重固镇工业厂房居多，短期看变化不是很大，建议联合其他商铺业主共同维权，并尽快出手商铺。具体更详细的分析详见内部！

提问：地铁对房子的影响有多大影响？有地铁但离市区较远，地铁3公里（无地铁）离市区近点，该作何选择？考虑到自住和房子的升值潜力。

回答：越是远郊，越是看重地铁的作用。地铁房的较高估值可以大概到达房价的20%左右。地铁三公里是地铁房的极限了，可以考虑，但必须要考虑竟品因素，地铁周边不能有太多好房子。

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