房企加速布局TOD赛道,中骏超级TOD综合体赢得先机

上海西花桥中骏·世界城

近年来，随着国内各大城市积极推进城市轨道交通的发展，TOD开发模式逐渐成为房企寻求转型发展的突破口，万科、龙湖等头部房企也率先加入。

依托“一体两翼”战略的深化落地，中骏集团积极响应未来房企新潮流的政策导向，不断探索TOD开发。目前，中骏已在北京、上海、杭州、福州、合肥等多个核心一二线城市布局了超级TOD综合体，累计TOD项目开发面积近400万方，率先在这一赛道上脱颖而出。

超级TOD综合体成中骏王牌之一

作为中国城市竞争的两大赛场之一，TOD早已与数字经济齐速并进。「十四五」规划纲要明确提出“推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式”，截至目前，从一线到二线，更有过半数城市出台了TOD的相关规划政策。

据克而瑞研究报告显示，TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下，带来新的开发资源，增强溢价能力，拓展增长空间与能力半径等，为房企转型提供新契机。

在这种情况下，TOD项目的布局是中骏战略落地的重要抓手。而中骏的“超级TOD综合体”，在具备TOD典型特征之余，还具备显著的中骏特色。其特征之一是体量庞大，中骏在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的TOD项目，均以大体量特点入市，基本上规模都在40万方以上，大则超百万方，有充足的空间来汇聚城市各大功能集群，提振区域版块价值。

其次，依托“一体两翼”战略的深化落地，中骏的“超级TOD综合体”能有效协同旗下地产开发、商业运营、长租公寓业务模块，例如独具中骏特色的长租公寓模块方隅公寓的引入，能为TOD商业导入稳定的高消费人群，极大提升TOD项目的商业活力。

据悉，中骏目前已以北京西长安中骏·世界城、北京中骏金辉·未来云城、杭州中骏·鼎湖未来云城、上海西花桥中骏·世界城等项目为先行示范，在全国核心一二线城市落地TOD综合体近400万方，开启了具有中骏特色的TOD时代，也为企业在行业下半场的转型给出了系统性的思考和提案。

400万方深度实践锤炼成熟方法论

据克而瑞近期发布的《TOD开发趋势与动态》专题研报显示，在激烈的市场竞争环境下，TOD项目因其自身特点在规划设计、融资、建设、运营等方面存在诸多难点，考验房企的长周期运作能力、资金实力和融资能力等。

自2009年在北京布局排名前列座中骏世界城以来，中骏集团就启动了对TOD发展模式的思考和探索。

位于北京长安街西延线的西长安中骏·世界城，是中骏独立开发的排名前列TOD综合体项目。据悉，该项目涉及整合多条轻轨、公交车站等交通设施，对专业技术和开发经验要求极高。中骏整合多方资源，在项目一层配建公交车站，利用连廊与二层轻轨实现了换乘连接，形成“交通枢纽+商业枢纽”体系，从而实现了交通人流、公共人流与商业中心之间便捷、高效的链接。

北京西长安中骏·世界城的成功，为中骏超级TOD综合体的长远发展奠定了良好的基础。根据不同项目的规划布局及区域影响力，中骏因地制宜细分出不同类型的TOD项目，包括城际枢纽型、高铁站城型、城市商圈型以及TOD未来社区型。

在TOD的开发中，以高铁为枢纽的TOD项目，难度系数较高。作为高铁站城型的代表，北京中骏金辉未来云城以北京大兴高铁站及轨交4号线为核心，塑造出一个40万方体量的微型城市，成为北京排名前列双铁TOD超级综合体。

杭州中骏·鼎湖未来云城则代表中骏TOD未来社区的集大成者，其区别于传统的地产项目，是将未来社区与TOD两个课题深度结合，利用临平南高铁及轨道、公交等交通枢纽，以未来社区的“一心三化九场景”进行规划，有效推动产城深度融合。

上海西花桥中骏·世界城是基于地铁延伸脉络而生成的双城超级TOD综合体，其依托上海11号线及建设中的苏州S1号线，通过商业加成，让上海、苏州两座城市，形成链接一体的生活空间。

以“一体两翼”赋能TOD竞争力

一般而言，TOD项目会涉及政府、地铁公司、房企三大主体，其项目复杂程度大大超过常规综合体的开发，敢于挑战TOD综合体开发的企业，都有自己的独特心法。

对于中骏而言，依托“一体两翼”的战略落地，中骏旗下的地产开发、商业运营、长租公寓等业态，均可作为不同单体灵活组合，适配在不同需求的TOD组团上，形成一个复合业态、多维融合的城市有机体，都为TOD的开发提供了先决条件。

另一方面，中骏整合优质外部资源，包含商业规划、商业设计及产业资源等，在TOD项目打造上融入国际化的设计思路和产业平台，形成TOD各个组团之间的良性互动。

值得注意的是，中骏的超级TOD综合体旗下商业模块的设计，是由中骏商管旗下独立商业设计管理团队完成，由此，终端运营需求能直接抵达前端设计，让设计更加贴合后期运营的多样化需求，有效保障了后期商业的高效发展。

对于房地产企业而言，TOD项目投资规模大、开发周期长的特点，不仅考验开发商高效的开发能力，资金实力也是关键一环。而中骏一直以来稳健安全的财务状况，有效保障了持续的资金支撑，为超级TOD综合体建设提供坚实基础。

在越来越多房企加速布局TOD项目的情况下，房企本身拥有丰富的商业经验成为关键一环。以龙湖为例，其以TOD为主的天街商业项目在全国各地陆续开业，具备丰富业态的运营经验。在这一点上，中骏和龙湖很像，其拥有近40个“中骏世界城”商业综合体的项目实践，商业运营能力备受市场和客户认可。

未来，以商业优势引领TOD发展将成为市场的主流。像中骏、龙湖这样具备商业运营基因且已经做出成绩的企业，未来将迎来更广阔的发展空间。