对话| 增量“躺平”,资管如何赋能存量?

焦点财经讯 11月2日，2021观点商业年会开幕，数百位精英齐聚上海，共论商业地产未来，深入探讨商业机会在哪里，搜狐焦点·焦点财经全程直击。

增量式微、存量当道，增长受困与利润拷问之下，资管运作为商业未来打开了新世界的大门，资产价值优化与流动性释放更具想象。

当天首场讨论会以资产投融窗口为主题，中信资本房地产部董事总经理卢锋，锦和集团董事长郁敏珺，合生不动产基金中心董事总经理邬伯特，窝趣创始人&副总裁杨稷，岩合资本创始合伙人、CEO张雅寒，凯保商发CEO庞晓云展开讨论。

资管赋能下的存量破局

对于资管赋能下的存量破局议题，郁敏珺分享了在存量市场耕耘十多年的经验。锦和集团成立26年，轻重并举，在未来存量市场的运营管理上，他们的特色是从头做到尾，投资重资产，比如锦和平台运营管理上有服务公寓，上市公司则是做办公和商业配套；轻资产运营上，未来将专注上海、北京和长三角地区

张雅寒在2019年初创立了岩合资本，对存量深有感触。张雅寒表示，大商业存量周期特别长，投入资金量大，杠杆率低，导致整个的回报率不高。他们做项目选择时，选了很小的细分赛道，做一些小而美、小而精的项目，以上海为中心，切长三角的区域，并且是快周转。

庞晓云提到资管的两个层面，一个科技赋能，一个资管赋能。资管真正能够赋能存量破局的，一定要看重资管方，可以是内部的，也可以是外部的，一定要看他的利益捆绑，到底是被动管理还是主动管理。

杨稷介绍运营窝趣公寓的经验，早期做存量项目为主，比如办公楼、厂房、做不了酒店的物业等，以托管为主。未来随着新的保障性租赁住房政策出来，新增物业也可以进入托管运营中。

邬伯特表示，合生给人的感觉既是一个增量玩家，也是一个存量玩家。合生一直持续做它的商业体系，到现在留存了1600万平方米的商业在管。长租公寓是合生非常看好的赛道，未来希望可以大力发展。

存量时代的投资逻辑与价值判断

如何避免掉入存量坑中？邬伯特提到，避免踩雷的关键是把投资逻辑建立在市场上，要明白自己对于这个投资的价值点在什么地方，为什么通过自己的努力可以提升，赚取高于市场的价值；第二，一定要找到一个合适的退出途径。

张雅寒建议，进行项目判断的时候，底层资产非常关键。每选一个项目，单个项目要在自己持有的周期之内，现金流要为正。第二投项目的时候要慎重，匹配好资金和项目，不要盲目，不要跟风。

关于价值判断，庞晓分享道，做不动产存量突破时，在估值层面有一些瑕疵存在，我们现在要关注剩余折旧，这是很多企业不太在乎的，但是如果做到REITs里面就非常关键。

后疫情时代，长租公寓是消费升级还是分级？杨稷表示，保障性住房显著增加了市场供给量，未来对于国企和纯运营运营商机会比较大。他判断以后不只是分级，在分级中也有升级。