万科总裁直管长租板块的三大猜想

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

2021年上半年，万科泊寓营收同比增长25.6%，跑赢集团14.2%的整体增长率。彼时，长租公寓13.2亿元的营收额占到1671.1亿元总营收的0.79%。即便经历长租行业暴雷等负面，在深度洗牌及沉淀之后，万科依旧对这一不怎么赚钱的板块寄予厚望。

近日，万科内部发布人事任命，万科总裁祝九胜直管长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华将只继续担任总经理一职。

进行管理层迭代、开辟新赛道是万科面对管理红利时代的解题方式。在外部环境高度不确定性的当下，万科强调的是“开发业务”与“经营性业务”的平衡。过去，长租、商业、物流、物业等新业务只是一道加分题，如今变成了一道必答题。

从原万科集团执行副总裁、COO张旭分管物流，到接替张旭职位后王海武主动请缨投身印力，此次由总裁直管长租公寓，意味着万科想做大泊寓的可能。

谈到长租公寓，祝九胜曾在2021年半年业绩会上说：“长租公寓响应了租购并举。经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，但解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。”郁亮也曾表示，新业务能贡献的是企业价值及中长期估值。

相比于曾经的“鸡肋”业务，如今翻身成为“聚宝盆”的万物云，正攀升为万科第二增长曲线。此外，2018年上半年，万科就曾将住宅租赁业务确立为继房地产开发和物业服务之后的第三大核心业务。

就在祝九胜直管长租公寓业务的第二天，万科联合深圳国有租赁平台深圳市人才安居集团有限公司(以下简称“安居集团”)成立深圳市安居建业投资运营有限公司。焦点财经发现，2018年花落深圳的全国首单公共人才租赁住房类REITs，正是由深圳市人才安居集团作为原始权益人发起设立。

“让具有财务背景的祝九胜主管长租公寓，万科或许想将长租领域实现资产证券化，如果成功，未来空间就很大。”有谙熟资本市场操作的业内人士对焦点财经表示，REIST发行成功的逻辑主要看稳定的高回报，可以先将回报高、业绩稳定的资产包拿出来上市，这样成功的可能性很大。

房企钱紧成为共识，去年宣布上市的万物云，无疑为万科“生钱”扩开了新的路子。如今，贴近社会民生的长租公寓，搭乘REIST政策的东风，潜力可想而知。

长租“成长性”仅次于物流及万物云 

以2021上半年的业绩来看，焦点财经梳理发现，除去地产同比10.6%的增长率，将万科现有新业务赛道（长租公寓25.6%、物流仓储64%、商业开发运营 19.0% 、物业33.3%）成绩排列、解剖，长租公寓板块的同比增长率仅次于物流及万物云。

万科对长租公寓的重视程度一方面是看到了国家对于“租售并举”的重视，另一方面则是看到了长租公寓营收的成长性。

去年6月，万科公告称，拟对2020年5月提出的《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》进行修订，提交股东大会审议。此次万科完善的跟投机制所涉及的范围包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓等和未来拟拓展的非开发业务。

站在管理层角度，万科愿意让员工大比例跟投住房租赁业务，也说明万科的住房租赁业务已经趋于成熟，长租公寓的跟投机制不会对少数股东权益造成太大影响。

事实上，万科排名前列政策性租赁项目要追溯到2007年10月广州万汇楼的面市 。2014年，万科率先试水长租公寓领域， 2015年，万科单独成立租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，统一为“泊寓”品牌。2019年10月，泊寓全国开业房间数超过10万间，居集中式长租公寓行业规模排名前列。

从人事管理来看，自2019年被划分为BU之一后，万科长租公寓事业部也曾在万科南方区域首席执行官孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。2019年底孙嘉也不再兼任万科长租公寓事业部负责人职务，长租公寓事业部总经理由原万科集团人力中心负责人胡冬华担任。

截至2021年6月底，泊寓保持国内集中式公寓规模全国排名前列，布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。2021年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

据了解，目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

毛利低、投资回报周期长、盈利模式受限，是长租公寓领域普遍的难题。经过调研之后，潘石屹曾得出不碰长租公寓的结论。他认为，长租公寓的盈利能力确实非常低，甚至低到了无法填补银行贷款利息的地步。郁亮也曾说，长租公寓经营很难，但是万科必须要做的市场。长租公寓挣不了大钱，有稳定的收益就不错了。

商业愿景之外，民生属性才是住房租赁产业更重要的底色，十四五以来建设保障性租赁住房上升至国家战略层面。在暴雷民企纷纷抱上国企“大腿”之时，万科想要做大长租领域或许也是向国家战略靠拢。

总裁直管之外，万科联合深圳市人才安居集团成立公司，亦有与国企合作分摊风险的意味。

深圳市人才安居集团2016年6月30日注册成立，是深圳市专责负责公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，如今市场风云变幻，国企正在成为强势玩家这是既定事实。

分拆IPO，or 谋求公募REITs上市？

“万科如此重视长租领域，或许会谋求资产证券化，实现公募REITs上市。”这是业界对万科总裁直管管泊寓的另一个重要观点。

2021年11家公募REITs实现上市且表现亮眼，其资产业态主要集中在产业园、环保设施和高速公路。另根据2021年7月国家发改委发布的通知，除了清洁能源旅游基础设施，保障性租房也纳入REITs新试点。目前深圳、重庆、北京等城市也均有租赁住房REITs项目公开招标。

天时地利之外，人和之上，祝九胜出身国有银行，熟知国企的文化价值观和做事方式。2012年，祝九胜从建行离职加入万科，分管银行、信托等信贷渠道的融资工作。郁亮也曾称，祝九胜在万科现金流模式上担任了领头人的角色，自其加入万科，万科银行资金业务对接更加顺畅。

祝九胜于2016年至2018年1月，担任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，且拥有中南财经政法大学经济学博士学位，似乎更加加注了成功的砝码。

事实上，除了REITs，租赁债券也为房企提供了另一种补充流动资金的途径。从2017年龙湖成为全国落地的首单公募住房租赁专项公司债券以来，契合国务院2016年提出的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

“住房租赁转向债已经算证券化，就目前来看效果还可以。现在走专业机构成本会高一些，现在是卖给银行券商，银行券商再卖给个人理财。如果通过REITs房企可以在证交所直发给个人，成本肯定更低。”某财经人士告诉焦点财经。

1月20日，万科称，30亿元住房租赁专项公司债券即将付息，就票面利率来看，“21万科01"的票面利率为3.38%，21万科02"的票面利率为3.98%，相对来说其他发债融资，租赁债券的票面利率比较低。就在此前一天，龙湖50亿住房租赁专项公司债券获上交所反馈，象屿地产15.8亿元住房租赁专项公司债券在上交所提交注册，都在说明良好的长租发展业务对于企业租金业务发展及融资有积极作用。

据不完全统计，从2021年1月至2021年9月，华润置地、万科、大华集团、荣安地产、浦房集团、荣盛发展、龙光控股、迪马股份、金地9家房企共发行180.63亿元住房租赁专项债券，其中万科以45.6亿元的规模位居榜首。有业内人士称，这些债券不全是为长租业务“输血”，目前允许不超过30%的募集资金用于补充流动资金，因此还有部分资金是用于偿还过往债务或是用于日常经营。

更为重要的是，就此次与万科成立新公司的安居集团来看，2018年花落深圳的全国首单公共人才租赁住房类REITs正是由安居集团作为原始权益人发起设立，申请储架发行总规模200亿元，标的资产均为深圳市住房保障部门统一配租、安居集团统一管理的人才租赁住房，覆盖深圳市数千套房源。

其官网明确表示，通过对标新加坡建屋发展局，努力将集团打造成为深圳公共住房投融资、建设筹集、运营管理和住房租赁四大平台。新加坡是亚洲第二大和较具国际性的REITs市场，其REITs市值规模方面在亚洲仅次于日本，“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，也曾被成为诸多房企学习的对象。

事实上，2018年大批房企发住房租赁专项债券遭遇“滑铁卢”，让房企发展租赁业务曾一度遇到瓶颈。只是去年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE打）试点工作的通知》明确提出将保障性租赁住房纳入试点行业，从“全渠道增加保障性租赁住房用地的供给”及“给企业减负“两个方向鼓励企业参与。

房企住房租赁专项债券卷土重来，意味着长租领域再次被推上热点。此时，万科在公司成立及人事安排上下重锤，引发业内资产证券化联想。此外，在去年行业龙头普洛斯中国实现境内公募REITs上市，而万科正是普洛斯中国斯的排名前列大股东。

在2021年11月的万科临时股东大会上，郁亮明确表示，在房地产开发业务利润被约束的当下，万科在尝试扩展更多的赛道，万物云的分拆是排名前列单，其他几个业务也希望未来能够陆续上市，比如说长租公寓，这个业务迎合了今天非常大的需求，现在的发展速度也很快，再经过几年耕耘，相信也能达到上市的条件。

长租“拉力赛  头部玩家率先抢位

商业的游戏规则是：只有在形成蓝海之际，才能在整场“拉力赛”之中抢占先机，而市场形成红海之时，企业只能沦为被动。

从物业市场来看，2020年或者在这之前抢先分拆上市的物业公司不仅赢得了高估值，而且在融资方面收割了绝顶的流量。碧桂园服务的市值曾一度超过碧桂园，上演了物企神奇的资本术。反观去年上市的物企很少有股价大涨的情况，且因为上市门槛筑高，或因母公司债务不少物企走上了卖身之路。

长租领域正在形成一个广阔的市场，契合民生需求，又有政策做背书，在“租售并举”的大基调下，抢占市场无疑会在赚慢钱的时代赢得主动。从规模扩张到资本扩张，当分拆物业上市的浪潮接近尾声，如何讲好新领域的资本故事也在愈演愈烈。

从2021年的集中供地中可以看出，供应租赁用地规模逐渐被扩大。北京通过集体用地建设大型租赁社区；上海供应大量纯租赁住房建设大型租赁社区；深圳通过城中村改造；杭州通过大量的配建和自持用地建设租赁住房；成都竞销售型人才公寓……

据克而瑞租售对2021年全国已推出22城涉租赁用地的跟踪统计，截止至11月30日全国22城2021年总计推出545块涉租赁用地，规划涉宅建筑面积约1096万方。另据专家称，2022年，住房租赁市场有望开启2.0发展模式。

2020年以来，蛋壳公寓等长租公寓暴雷数量多达几十家，合规化及长效机制一直是市场所需要的，而房企的积极布局也在表明“春江水暖鸭先知”。

去年9月份，绿城中国宣布长租公寓业务管理从创新事业部划入商管事业部管理。绿地香港就长租公寓业务提出五年计划称，目标是成为头部长租公寓平台型企业。此外，相比于从链家独立出来的自如，龙湖集团推出的“冠寓”，万科泊寓可谓对手如云。

就去年中报业绩来看，龙湖宣布冠寓进入“盈利元年”，2021年上半年龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元，虽然收入低于万科泊寓，但是45%的同比增长率，也会让同行有所忌惮。对于长租公寓的市场，龙湖的看法是每年力争实现30%的增长。我爱我家旗下的长租公寓2021上半年收入9.55亿元，同比增长30.52%；出租率 95.7%，同比上涨3.5个百分点。

央企华润及中海也在长租领域中攻城略地，步履匆匆。就去年上半年来看，珠江实业集团:珠江租赁发布排名前列长租公寓品牌“珠实新寓”。华润有巢公寓上半年合计新开5个租赁项目，中海长租公寓在1个月时间内在北上深以及苏杭集中开业5个项目，新增房源近2000间。

在郁亮强调的可以分拆上市的经营性业务中，万物云已经宣布上市，相对于其他物业公司上市动作较晚，而万科物流发展有限公司（简称“万纬物流”）去年也是动作频频。

2021年9月，万纬物流增资超百亿，新增五位股东，虽然万科并没有回应，但按照上市的惯用逻辑，这被业内认为是为上市铺路的前兆。左手普洛斯排名前列大股东，右手万纬物流，万科策划能够为中国唯二仓储规模超1千万平米的物流企业，两者占据着全国物流市场的38%，万科物流被寄予厚望。

就商业板块而言，华润万象生活已经上市，万达商管去年宣布IPO，万科商业板块即便分拆，也不会是排名前列个“吃螃蟹的人”。

2021年上半年，长租公寓板块同比增长率高于商业，此时万科通过总裁直管及加快布局，或许也在抢占先机。毕竟，作为中国较大的集中式租赁住宅服务商，此时不论是分拆上市亦或是资产证券化都有特别优势。