焦点指数F30 | 依旧泥潭深陷!以价换量但销售规模环比持平

焦点研究院·中国上市房企焦点指数（F30）·2021年10月

报告期：2021年10月1日至10月31日

出品时间：2021年11月24日

研究员：张子豪

“中国上市房企焦点指数（Focus30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。

榜单解读

一、10月份成长级上市房企的销售表现依旧深陷泥淖，部分入榜房企销售金额同比大幅下降

根据焦点研究院的统计，2021年10月，跻身“中国成长级上市房企焦点指数（F30）”的企业，其合计合同销售金额1045.5亿元，环比9月微涨1.2%；合计合同销售面积则止住了连续4个月下跌的颓势，10月合计达689.3万平方米，环比9月上涨20.4%。在9月成长级上市房企焦点指数点评时，焦点研究院就讨论过房企“以价换量”的可能性和可行性，由于当前大部分房企经营风险和资金压力面临严峻考验，房企快速回笼资金，以应对自身融资窗口收紧的状态已成为当务之急。这就在一定程度上解释了在合同销售金额仅仅小幅上涨的情况下，合同销售面积却明显增长。

纵观10月份各大房企的销售数据，成长级上市房企因单月业绩表现总体差距有限，10月成绩的好坏对于座次上的变化产生了较大影响。其中，金辉集团（09993.HK）、力高集团（01622.HK）和世茂股份（600823.SH）表现较为突出，座次均上升10位。而华侨城（000069.SZ）、当代置业（01107.HK）以及建业地产（00832.HK）10月销售额相对不佳，排名也分别下降10位、10位和9位。

在销售规模上，头部成长级房企合同销售金额有所增加。根据焦点研究院的统计，2021年10月，跻身“中国成长级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，销售金额超过80亿元的房企有1家，为佳兆业（01638.HK），合同金额超过70亿元公司有6家，另有中骏集团（01966.HK）、首开股份（600376.SH）、宝龙地产（01238.HK）、弘阳集团（01996.HK）和金辉集团（09993.HK）。此外，当月销售金额超过50亿元的房企有9家，超过40亿元的有13家。从房企10月销售金额同比变化上看，据公布的21家成长级房企销售额同比变化情况，销售金额平均比去年同期下降36.1%，这一数据与9月基本持平。具体来看，仅合生创展（00754.HK）和德信地产（02019.HK）的销售金额同比分别增长76.8%和58.6%。而出现债务违约风险事项的企业不仅会在资本市场上受到更多关注，消费者也会认为这些开发商的楼盘在后期销售保障上面可能会存在一定问题，因此如新力控股（02103.HK）和阳光100（02608.HK）的月销售额环比降幅均已连续两月大于80%，当代置业（01107.HK）10月销售额降幅也达到了80.4%。其余房企如景瑞控股（01862.HK）、建业地产（00832.HK）、港龙中国（06968.HK）10月同比销量均不理想，降幅居前。

二、成长级上市房企销售面积同比降幅收窄7%，入榜房企销售面积明显增长

从销售面积上看，不同于9月无上榜房企单月销售面积超过50万平方米，10月成长级上市房企中销售面积超过50万平方米企业有3家，分别为中骏集团（01966.HK）、金辉集团（09993.HK）和力高集团（01622.HK），超过40万平方米房企共6家，超过30万平方米房企共10家。从同比情况来看，据不完全统计，19家成长级房企10月销售面积平均同比减少33.9%，降幅收窄7%。有3家房企同比销售面积同比增长，分别为德信地产（02019.HK）同比增加76.1%，合生创展（00754.HK）同比增加24.7%及金地商置（00535.HK）同比增加11.8%。

三、销售均价环比下降，成长级房企“以价换量”弥补资金缺口

10月份合同销售价格方面，成长级房企总体销售均价为15340元/平方米，较9月下降6.1%，再次佐证了房企有“以价换量”的动作出现。为了弥补贷款及自筹资金等方面的到位资金缺口，房企更加关注定金及预收款带来的收入，于是更多房企选择让渡一小部分毛利，吸引更多客户购买产品。根据焦点研究院的统计，跻身“2021年10月中国成长级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，合生创展（00754.HK）凭借“中高端精品战略”继续保有较高的合同销售价格，夺得成长级上市房企合同销售价格冠军。不过值得注意的是，相比前几个月单月销售均价破4万元/平方米的成绩，本月32866元/平方米的均价表现也是明显下降。超过2万元/平方米的房企较9月数量下降，除合生创展外仅有3家房企达到，分别为首开股份（600376.SH）、保利置业（00119.HK）以及德信地产（02019.HK）。

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