最近在珠江新城看房的一个感受,不吐不快

广州楼市，正陷入供需两侧都很紧张的局面。

需求侧不用说，广州最近正严查经营贷、消费贷以及首付款来源，买房人战战兢兢、如履薄冰，越来越难。

供给侧呢？也是紧张的一批，新房市场普遍缺货，特别是天河、越秀、黄埔等热门区域的一手盘，很多都处在“无货可卖”的地步。

以下是最近一年广州新房预售证供应套数，大家感受一下：

克而瑞数据显示，广州新房存量共计86277套，去化周期缩短至9.6个月，创近三年新低。如果扣除增城、南沙、花都、番禺这些粮仓，中心城区的库存就更是告急了，目前整个天河区的新房库存只有1090套，而越秀区只有381套。

最近陪一个朋友在珠江新城看房，这种“短缺感”就更加明显了，即使是手握几千万的土豪，也是一房难求。

在贝壳APP上，珠江新城四大顶豪（汇悦台、广粤尊府、颐德公馆、尚东泊悦府）全部零放盘，土豪们还别嫌贵，现在是有钱也买不到。

不只是这些4000万以上的顶豪，就连3000-4000万区间的房子也没几套放卖。刚刚查询了一下贝壳APP，整个珠江新城位于这个价位的二手住宅货量仅8套在卖（西区1套、中区2套、东区5套）。

市场，就是这么霸道。

为什么越贵的房子，越是短缺？这个现象值得思考，去年以来，全球货币宽松，上市公司呈现出井喷态势，而核心城市核心区域的房产，数来数去就那么多，不可能像上市公司那样快速增长。

一句话，大城市的财富增长是指数级的，而核心房产的供应是线性的，二者呈现出结构性矛盾。

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眼下，摆在我那位朋友面前的一道难题是，她的预算是3500万，但在珠江新城，几乎无房可选，要么看不上，要么买不起。

这种“一房难求”的焦虑，这种“高不成低不就”的尴尬，说实话，作为普通人的我，很想体验一下。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。就在我朋友一筹莫展的时候，我打听到，去年轰动广州房圈的世茂天越终于要推新了。

这个楼盘之所以轰动房圈，一是因为位置独特，二是因为销冠的IP。

它位于越秀、天河交界处，与珠江新城只有一街之隔，相距只有100多米。要知道，这个位置，已经差不多10年没有新房供应了，能冒出一个新盘，实在太扎眼了。所以，一经推出便能引爆市场，去年前三季度，它就是广州豪宅的销冠。

其实，这个楼盘已经差不多要清盘了，这一次推的货量也很少，只有五席，187—192平米大面积，而且还是复式！

说起复式豪宅，熟悉珠江新城房圈的都知道，这种产品真的是尖货，可遇不可求，即使是汇悦台，也只有那么几套。

去年，汇悦台的一套顶复产品，能以29万/m²的单价突破广州房价天花板，远超汇悦台大平层的均价，复式产品的威力可见一斑。

从数据来看，广州复式豪宅也确实迎来了较好的时代。克而瑞数据显示，截至2020年11月15日，广州复式产品成交量为近五年次新高。横向对比，复式产品在成交均价、涨幅方面的表现也非常突出，网签均价高达32755元/m²，远高于平层、别墅产品。

数据来源：克而瑞

为什么复式豪宅有这么好的表现？

一是因为实用面积多，可以通过挑高实现面积的“增加”，一般而言，平层住宅实用率约8成，但复式的实用率可以达到120%以上，空间延展性很强。

二是复式产品在功能的灵活性、私密性等方面都有优越性，居住体验可以接近别墅。

但比起平层，复式产品往往需要更多的时间和精力去打磨，成本也相对更高。因此，在高周转的楼市形势下，愿意做复式产品的开发商很少，这就导致市场的供应量也非常少。

据中指院数据显示，广州在最近五年，复式住宅供应量仅为总住宅供应量的3.7%。以2020年为例，广州入市的复式产品为3803套，而住宅高达9.6万套，悬殊特别大。

更值得注意的是，自2018年后，复式产品更加稀缺。

2018年底，广州市国土和规划委员会发布了新的“容积率指标计算办法”，对复式产品通过“挑空”实现“面积增值”做了极严格的限制。

根据规定：套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

简单来说，就是对复式住宅的“面积增值”做了严格约束，要向以前那样通过“挑空”来实现“面积增值”，几乎不可能了。新规之下，开发商出于成本等考虑，大概率不会碰复式产品了，这意味着今后复式住宅很可能和独栋别墅一样，逐渐绝迹。

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一边是复式产品的日益稀缺，一边是高端资产购买力的持续强劲。

胡润研究院本月发布《2021胡润全球富豪榜》显示，中国富豪企业家Top20中有6位来自广东，十亿美金企业家广州占据61位，较前2020年增加16位。

制图：南方PLUS

而在《2020胡润百富榜单》中，广州有117位企业家上榜，较前一年增加27位，财富共计13223亿元，其中38位企业家财富超100亿元，2位企业家财富超500亿元。

而广州是一座藏富于民的城市，民间的富人更是数不胜数。

不断增长的高净值人群，带来的是不断增加的强劲购买力。据克而瑞数据统计，2020广州千万级豪宅网签1295套，同比上涨20.2%，创下历史次新高。

在全球通胀的大背景下，高净值人士都在寻找较佳避险资产，高端房产尤其是日渐稀缺的复式产品，成为他们的优选。

最近，身边好几个朋友都在看市中心的复式产品，得到的体验惊人的一致：选择太少了！

这并不奇怪，毕竟广州市中心的复式产品本来就非常稀缺。在珠江新城，纯复式公寓几乎只有合景睿峰和恒大君睿，而纯复式住宅楼盘一个都没有，住宅小区要么全都是平层，要么在平层中夹杂极少量的复式单位。

这些复式产品因为住得舒服，而且稀缺，业主多以自住为主，极少放卖。这导致在售的二手复式屈指可数，“保利香槟2套、金碧华府1套......”某中介粗略估算，整个珠江新城挂牌的复式产品不超过10套，而且集中在西区。所以，当有消息称，汇悦台和广粤尊府今年可能放出几套一手复式产品，市场的沸腾程度可想而知。

所以，眼下高端楼市较大的矛盾在于供需失衡——人们不断升级的住房需求，与供给侧的矛盾。面对优质的复式产品，是“不怕买不起，就怕买不到”。

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所以，世茂天越这次推出的复式产品，真的很让人惊喜。

作为上海佘山世茂洲际酒店、深圳世茂深港国际中心等城市标杆项目的缔造者，世茂的实力毋庸置疑、情怀令人感动，同样出于“缔造城市地标天际线”的价值理念，世茂此次在广州选择了五羊新城。

航拍实景图

五羊新城与珠江新城仅一路之隔，作为传统的富人区，底子本身就非常好，很适合居住。

当然，更大的想象空间在于，这个片区即将迎来大规模、高品质的改造——根据去年发布的《五羊新城控制性详细规划调整必要性论证报告》，改造范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，面积 121.8 公顷。 五羊新城将打造成广州中央商务区数字传媒集聚区、超级国际都会、五羊智慧新城，规划 480米+320 米 +300米 +280米超高地标。

未来，五羊新城-珠江新城片区将共同拥有非常完善的交通、商娱、文体、教育、医疗等配套，可以说城市最先进的配套都汇集于此。

在此背景下，世茂天越可谓生而逢时，推出复式产品更是填补了3000-4000万价格区间、复式产品的双重市场空缺，为久旱的市场奉上甘霖。

可以想见，那些在珠江新城买不到复式产品的、觉得珠江新城超大平层或别墅太贵了的、想住新房的朋友们，很可能将目光转移至此，寻找属于自己的“新家”。

世茂天越效果图

不过，世茂天越的复式单位也非常有限，近期推出5套，这也是目前广州中心地段在售新盘中少有的复式产品。

世茂天越匠心独运，不仅复式产品的优势在这里得到优质体现，还为业主带来了更多的超值体验：

实用率极高：巧妙的户型设计大大拓展了空间的尺度和延展性，空间可根据家庭需求灵活多变，满足每个成员的居住要求。

超级视野：超强的景观价值，才是奢宅的标配。阳台最宽约6米，约270度宽阔视野，南有珠江江景，北有城景，视野景观一流；

航拍实景图

私密性强：动静分区，私密性好，四世同堂也无压力；

五大智能科技系统：广州少见的阿里云智慧社区，智能安防系统、智能照明系统等，将前沿科技家居带回家；

五重立体园林：项目独创五重立体园林，包括林下广场、架空会所、空中会客厅、屋顶生态花园，为业主打造一个花园式的家；

立体园林效果图

新贵圈层：比起二手房，一手盘更具备筛选圈层的优势，入手的业主非富即贵，这样的圈层，外人唯有羡慕。

户型品鉴

建面约187m²四室三厅三卫

建面约192m²四室三厅三卫

当然，如果你偏爱平层，项目还有极少量建面约213m²四房单位，两梯两户，宽楼距，大开间、双套房设计，可轻轻松松改为五房，此外还配有南向约5.1米超宽景观阳台，视野景观俱佳。

项目还有少量商铺在售，在CBD拥有一间商铺，开一间咖啡馆或花店，或者出租出去当房东，一边享受生活，一边享受城市发展红利，也是一桩美事。

设计过程效果图

如果你曾经错过千千万万次入主CBD的机会，不要气馁——世茂天越来了：CBD 红利、少有复式、新贵圈层、总价3000万起，这一次，你值得拥有。

航拍实景图