北京市凯诺律师事务所:签订拆迁补偿协议的基本前提

　　2017年2月，相关部门发布xx建设项目征地拆迁的通告，该通告中确认某银行以及某公司土地及地上附着物在征地拆迁范围内。随后，相关部门与某公司签订补偿协议，后某银行向法院提起诉讼，请求判决相关部门与某公司签订的补偿协议无效。

　　但是一、二审法院判决驳回了该银行的起诉。

　　该银行向较高院申请了再审称，案涉合同据以签订的条件系重大且明显违法的行政行为，合同订立欠缺合法依据，亦无任何有效证据显示合同主体一方相关部门被授权在收地工作中订立征地拆迁补偿合同。有关部门将案涉土地视为集体土地自行决定征收，无法律依据。案涉土地系国有土地，该国有土地使用权由有关部门依法出让，有权决定案涉土地征收的人民政府应当是有关部门，相关部门无权决定收回案涉土地。

　　除此之外，相关部门无权决定征收案涉土地，其所辖镇政府代表区政府签订案涉合同，欠缺事实和法律依据，属于重大且明显违法。并且，区政府收回案涉土地、房屋违反了相关的法律规定，案涉房屋及土地的价值未依法予以评估，镇政府与某公司以协商方式签订案涉合同，适用错误的补偿标准。与此同时，案涉合同确定的补偿价格明显不公平，严重损害了其的利益。

　　对此较高院认为，案涉房屋为国有土地上的房屋。对于国有土地使用权的收回，法律上规定了两种程序，一是，当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第五十八条排名前列款规定的国有土地使用权的收回程序，即“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。”二是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定的征收国有土地上房屋同时收回国有土地使用权程序，即“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”但是本案中，区政府、镇政府并未依法选择其中一种途径。

　　另外，案涉土地是国有土地，并非集体土地，不涉及集体土地征收，在拆迁范围部分将某公司土地及地上附着物列入显然文不对题。且本案没有证据证明区政府、镇政府系依照《土地管理法》中的有关规定审批后收回案涉国有土地使用权，从而就“适当补偿”问题签订《征地拆迁补偿合同》。

　　区政府在一、二审及镇政府在本案中主张系依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定依法对国有土地上的房屋进行征收，亦是缺乏证据。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人可以签订补偿协议。但依照该条例第十三条排名前列款等条款的规定，签订补偿协议的基本前提是市、县级人民政府已作出国有土地上房屋征收决定。但是本案中，并不具备这一基本前提。

　　而且，也没有相关的证据来证明案涉国有土地使用权及房屋的补偿系遵循《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条等规定进行，相关约定显然缺乏依据。因此，在法律规定非常明确的情况下，镇政府与某公司签订《征地拆迁补偿合同》及相关补偿约定明显缺乏，构成无效行政行为。

　　对此凯诺律师认为，关于本案中所涉及到的补偿问题，根据当时有效的土地管理法中的规定，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《征补条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”；第十九条排名前列款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，相关部门显然是侵害了当事人的合法权益。

　　凯诺律师提醒大家，征地拆迁关乎着被征收人的切身利益，所以，一旦发现征收存在一定的问题，那么被征收人就需要及时地向有关部门进行反映，或是采取法律措施依法维护自己的合法权益，避免自己造成损失。