合景泰富的下半场

作者 | 薇安

出品 | 焦点财经

在房企美元债违约事件频发的当下，亿万富豪孔健岷旗下合景泰富集团所发行的一笔美元债N20260213，却意外创下发行以来的较高涨幅纪录，颇受市场关注。

10月12日，焦点财经获悉，合景泰富集团将于2026年2月到期的美元债大幅上涨，该笔发行利率为6.3%的债券每1美元涨5.7美分，至74美分，这也是该笔美元债自去年11月发行以来的较大单日涨幅。

值得一提的是，该公司旗下一笔将于2026年8月到期的美元债，刚刚在10月5日出现大幅下跌。彼时，这笔发行利率为6%的债券每1美分跌2.8美分，至85.9美分，创下了自2021年5月发行以来的较大单日跌幅纪录。

美元债上涨行情或难维系

短短几天的时间里，合景泰富前后两笔债券的大幅涨跌，着实令市场困惑。据此，有分析师认为，合景泰富并无比如大额赎回等利好动作。债券上涨可能是出于内部动作诱发，也可能是由于此前大跌产生的触底反弹，预期收益率出现波动等原因，很难归因于一些具体动作。不过，在房企债务问题不断的当下，合景泰富的利好行情也难以维系。

尤其是，该公司的整体债务情况并不算好。焦点财经查询获悉，合景泰富集团目前的所有债券等级均为BB-，而在中债资信的统计中，2014年至2021年，3-5年期BB-等级的平均累计违约概率高达65%。

在三道红线方面，截至今年上半年，合景泰富的净负债率虽较2020年末下降了7.6个百分点至54.1%，现金短债比也提升到1.8倍，但资产负债率仍在71.8%的水平，尚未达标，处于“黄档”。

按照计划，合景泰富将在今年年内完成全线达标，并为此放缓了拿地。据管理层透露，上半年，合景泰富仅通过招拍挂在广州、天津获取了2个新项目，总建筑面积51万平方米，总土地款13亿元，且均为合作项目，整体权益比为72%。也就是说，合景泰富实际上权益获得的新增土储仅37万平方米，支出的土地款仅9亿元。

截至今年9月底，在中指院的统计中，以销售金额计，合景泰富的行业排名为第42位。但是，以“拿地金额与面积”和“新增货值”两个指标计，合景泰富却均未跻身百强之列。

按照管理层年中时的表态，合景泰富有一定的收并购及产业引入的多元运营能力，在获取土地方面的渠道是多样的，并非一定要依靠招拍挂市场。

旧改被认为是合景泰富的特色，也是该集团保证利润的重要部分。管理层表示，旧改对公司的整体毛利有很好的补充，合景泰富旧改项目的整体毛利在30%至40%之间。但是，管理层同时也提及，若公司资金稍微紧张，在溢价、价格合适的前提下，不排除会出售公司部分旧改项目的股权。

预售金额连续三月同比下跌

对于今年的销售情况，合景泰富管理层曾在年中时表态，公司今年1240亿元的销售目标不变。最近政策多且不稳定，希望未来几年可以实现两位数的增长。

资料显示，作为“长跑”风格见长的房企，合景泰富多年来经营保守，2017年至2020年间冲刺千亿，并在2018年迎来业绩爆发，当年销售增速达到72.37%。

但在2019年，随着行业市场的逐渐趋冷，合景泰富便将销售增速进行了回调。因积极扩张导致杠杆加重，该公司更是在2020年将“降杠杆”作为了重点工作。董事局主席孔健岷也曾坦言，“降低负债率……是我最想要做的事情”。

但是，合景泰富的“降负债”举措被市场质疑存在“明股实债”的嫌疑。作为“明股实债”的重要观察窗口，自2019年至今，合景泰富的少数股东权益一直在不断增长。截至今年6月底，这一指标较2020年末增长65.28%，占总权益的比例也由2020年底的19.26%提升到了27.71%。

据贝壳研究院统计，进入10月，目前只有海伦堡一家公司成功发行了2.7亿美元高级绿色债券。其中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债，收益率为11%，融资成本不低。

贝壳研究院预计，2021年第四季度，房企到期债务规模将达2089亿元，相较前三季度偿债压力有所缓解，但仍处于历史高位。第四季度，房地产金融严监管仍将持续，随着行业信用危机的显现，房企融资难或将持续，加速销售回款是企业的首要任务。

而焦点财经查询合景泰富10月8日披露的销售简报发现，今年9月，该公司及其合营企业及联营公司的预售额为52.6亿元，同比减少49%；预售建筑面积为28.9万平方米，同比减少50.5%。

而在8月份，合景泰富的预售金额为71.90亿元，同比减少25.2%；预售建筑面积为38.3万平方米，同比减少41.7%。7月，其该两项财务指标为81.30亿元和40.8万平方米，分别同比下降11.9%及31.9%。

由此可知，进入下半年以来，该公司的销售业绩已有连续三个月呈现下降态势。截至9月底，合景泰富的预售金额累计已达767.56亿元，同比增加16.45%，年度目标完成率约61.9%。若要如期达标，在2021年仅剩的三个月里，合景泰富的单月销售业绩需达157.48亿元。