回望2020·房价 | 二线城市房价分化加剧

来源：每日经济新闻 作者：陈利  每经编辑：魏文艺   

2020年，全国商品房销售额达17.36万亿元，再创新高。

受“一城一策，因城施政”政策主基调等多种因素影响，不同能级城市行情相对独立，城市群之间的分化、南北方之间的分化、以城市性价比衡量为特征的分化越演越烈，尤其是在二线城市整体呈稳步回落态势下，城市间分化加剧，成都、杭州、无锡等地明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重地则出现回调。

热点二线城市房价明显上涨

2020年全国新房和二手房市场都出现了量稳价涨的特点，不同城市能级之间的市场表现冷热不均。国家统计局数据显示，以宁波、杭州等为代表的热点二线城市房价明显上涨，其中宁波、徐州以同比涨幅8.5%并列二线城市涨幅榜排名前列，杭州、无锡、西宁、沈阳等涨幅比例均超过5%，而天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重地则出现回调。

事实上，2020年以来，包括南京、杭州、上海、宁波、成都、西安等在内的热点城市，楼市“万人摇”的现象开始蔓延。

具体来看，尽管年初受新冠肺炎疫情影响，杭州楼市短暂停滞，但2020年3月开始强劲复苏，直接进入“盛夏”，市场持续高热。

公开数据显示，2020年，杭州市区商品房共成交约15.3万套，位列近八年同期成交量第三位，仅次于2016年（21.3万套）和2017年（18.3万套）；总成交金额高达4500亿元，超越2017年的4100亿元，创下历史新高。特别是在2020年６月，杭州西溪公馆的959套房源，因一二手房明显倒挂暗示的套利空间，吸引近６万人报名摇号，更是创下了历史记录。

针对上半年“万人摇”频出的火爆市场，杭州在去年7月和9月两度发布楼市新政，分别针对人才房、无房家庭认定、限售、摇号倾斜、登记等方面全方位精细化“打补丁”，使下半年市场跟风“盲摇”人数大幅减少，“万人摇”几乎绝迹。

此外，成都以8.2%的同比涨幅比例位居第二，南京、西宁等紧随其后。中指院数据显示，2020年成都全市商品住宅全年累计成交2361万㎡，同比上升7.7%，2016年以来首次同比上升；供应面积为2691万平方米，同比上升5.2%；销供比为0.88，近三年销供始终维持在0.9上下。

贝壳研究院成都分院院长付跃华表示，从二线城市内在置业动因表现看，很大程度上受到这些城市人口增速以及经济增长、产业发展、资源配套等指标的综合影响；其次，随着各城市鼓励人口落户政策的出台，各城市之间的地域边界被打破，人口跨区域、多元化的流动频率增强，房地产市场发展格局也随之变迁。城市基本面发展持续向好的城市会增强人口虹吸效应，形成城市更新、人口流入、产业发展的正向循环。

此外，付跃华还指出，作为国内大循环战略腹地和国内国际双循环门户枢纽，成都不仅存量人口置业需求动力充沛，并且城市基本面发展持续向好，伴随城市扩容，未来潜在人口虹吸效应增强，潜在置业需求保持旺盛。

北方省会二线城市大部下跌

尽管二线城市整体涨幅趋稳，但城市之间分化进一步加剧，以天津、济南、青岛、石家庄、郑州等代表的二线城市则出现回调。

记者观察到，2020年房价下跌的城市主要集中在北方。其中，天津以同比跌幅4.0%位居排名前列，其次为郑州，跌幅3.6%；南方城市，贵阳跌幅3.5%、重庆跌幅0.6%，南昌跌幅0.4%。

具体来看，今年以来，天津楼市持续呈现出低迷的状态。社科院《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，截至今年10月，天津相较2017年3月较高房价时点，跌幅已高达21.8%。

而在此前《每日经济新闻》记者实地调查中也发现，售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……成为2020年天津新房市场一个真实写照。中指院数据显示，2020年受疫情影响，天津全市商品住宅成交1200.35万平方米，同比下降8.10%，但与2017～2018年水平基本相当，回归常态；供应量为1326.34万平方米，较去年同期有所下降。

值得注意的是，二线城市中，房价走势呈现明显的南北差异，房价下跌的城市多为北方城市且多为省会城市。如河南省会郑州、山西省会太原、黑龙江省会哈尔滨跌幅均在3%以上，而山东省会济南、河北省会石家庄跌幅则达到了2%以上。

相比于长三角城市群和粤港澳大湾区的城市房价呈现出明显联动趋势不同，成渝双城经济圈的成都和重庆则走势各异。2020年，成都房价上涨8.2%，在70城中涨幅突出，而重庆则下跌0.6%。

对此，付跃华分析称，目前来看，成都在人才引进、产业导入和宜居程度方面都优于重庆，而重庆的人口潜力基数大，房价稳定有利于人口保持韧性，未来成渝双城经济圈建设对相互人口要素的配置一定会起到推动作用，双城均衡发展是大势所趋。

对于2021年的发展，克尔瑞分析认为，2021年二线城市整体成交保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情。一方面，杭州、宁波等热点城市皆已加码调控，楼市或将进入阶段性观望期，成交或有所回调。另一方面，非热点城市或将迎来轮动行情，成交有望放量。