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开发商背景：深国际+万科，住宅已售罄，公寓暂时是片区的绝版

「嘉悦」由 深国际 和 万科 共同开发。整个项目分四期建设：

一期：与深业合作的【 颐湾府】

二期：深国际与前海合作的【 颐城栖湾里 】

三期、四期：万科主导的【 瑧湾悦】 （万科占60%股权）

目前，该项目的住宅部分早已售罄并入伙，这次推出的“嘉悦”是 唯一一栋可售公寓 ，总共130套。整栋楼总高38层，户型纯粹：160㎡三房和228㎡四房，每一户都有独立电梯厅。

对一些人来说，房子不再是资产，而是生活质量和情绪价值的保障，不用担心被房东赶来赶去，同样总价可以享受更好的面积和更好的配置！

从投资角度看，税费高、流动性差、性质弱于住宅，是不划算的选择！

从自住角度看，用不到住宅一半的单价，住进前海，享受比住宅更高的层高、更好的梯户比、对于生活来说，似乎又变得划算了一些。

所以，这套房子，是为了自己住得舒服，还是为了一个跑赢大盘的资产，得想清楚！

如果你选前者，而且不需要学位、不急于变现、能接受长持——那5万/㎡的前海，那目前是一个可以考虑的选择！

至于投资需求，就不要考虑进来了！

样板间已经开放，每个在纠结“住宅还是公寓”的人都可以考虑去看一次。

不同的层高和面积尺度，差的不只是几十厘米，而是一个人对“居所”的要求和愿意付出的代价。

当年的公寓基本被认定为人人避之不及的坑，尤其是在房价上升期，一手公寓一直在涨，一到二手就大打折扣，不仅没有享受到房价上涨红利，二手价远低于一手价的案例比比皆是!

不过随着这几年房价的持续调整，大家买房也不再指望升值，更加回归自住需求!

并且租售比这个数据，开始逐步受到关注!

公寓的品质更高、居住品质更好，并且租售比高的优势，开始受到关注，大家对于买公寓这件事，也开始没有这么排斥!

而去年公寓首付从5成直接降到3成，确实也增强了公寓的金融属性!

当然公寓金融属性依旧弱于住宅很多，并且流动性差、交易成本高，因此依旧是弱于住宅的存在，如果不是很在意居住品质的群体，还是建议谨慎选择！

01

基础数据

万科瑧湾悦 · 嘉悦

【项目名称】万科臻湾悦·嘉悦(公寓)

【开发商】深国际+万科(万科占60%主导)

【项目地址】前海合作区妈湾月亮湾大道与港城路交汇处东侧

【物业】万科物业

【占地面积】约3.34万m2

【建筑面积】约18.12万m2

【楼栋数】1栋，总高38层，共130套

【产品面积段】160平三房三卫(双套间)、228平四房三卫+家政间

【梯户比】5梯4户，实际使用为两梯两户独立电梯厅

【价格】160平总价900万起(折后不到900万)，228平总价1300万以内任选

【价格】约5.0-5.7万/平

【楼高】约3.5米

【交付标准】精装现楼(准现楼)

【产权年限】70年(民水民电通燃气)

02

户型介绍

万科瑧湾悦 · 嘉悦

【万科瑧湾悦 · 嘉悦】整栋仅130户，居住人数密度低。梯户比和层高数据很不错：

5梯4户，而且做到专梯入户（独立电梯厅）。等电梯的时间几乎为零，私密性和仪式感拉满。

层高约3.5米——普通住宅一般是2.8-3米。多出来的这半米，装上吊灯、做大面积落地窗后，整个空间的通透感完全不一样。

户型亮点：

160㎡：展示样板间做了“双龙抱珠”设计，三个卧室中有两个是套间。客厅设计成社交型环绕式沙发，餐厅做了岛台+餐桌结合。如果你经常有朋友聚会或商务接待，这个户型会非常对味。

228㎡：全屋四面采光。东端户可以远眺春笋，西端户纵观前海湾。样板间用了法式风格，LDK（餐客厨）一体化设计，厨房推拉门可软隔断，兼顾西厨情调和中式爆炒。卧室双套间，三代同堂也能各有私密空间。

家里人口不多的话，可以把品酒区和家政间打通，做一个超豪华主卧套房——大平层的情绪价值。

03

实景情况

万科瑧湾悦 · 嘉悦

社区设计：

公区：

样板间：

社区绿化：

04

项目对比

万科瑧湾悦 · 嘉悦

01.

同开发商项目

和【万科瑧湾悦 · 嘉悦】同一开发商的有：【万科瑧湾汇】、【万科瑧山道】、【万科天琴湾】、【万科兰乔圣菲】

02.

新房对比

和【万科瑧湾悦 · 嘉悦】成为竞品的公寓有：【招商望海玥】、【绿景白石洲璟庭】

03.

二手房对比

【万科瑧湾悦 · 嘉悦】周边有哪些二手房：下面二手项目包含最新成交价和租金情况

【颐城栖湾里】距离本项目1.4公里

卖房成交价：

121平3房1100万元，（2026年2月）

122平3房1115万元。（2025年12月）

租房：

117平3房约10000-11000元，

122平3房约13000-14000元.

【招商领玺】距离本项目2公里

卖房成交价：

121平3房1045万元，（2025年11月）

154平4房1410万元。（2025年11月）

租房：

120平3房约14000-15000元，

150平4房约18000-19000元，

【前海颐湾府】距离本项目800m

卖房成交价：

119平3房1000万元，（2025年9月）

124平4房1120万元。（2025年5月）

租房：

119平3房约11000-12000元，

190平4房约18000-19000元，

05

优劣势分析

万科瑧湾悦 · 嘉悦

优点：

1. 层高和梯户比优于绝大多数住宅

2. 户型设计偏享受型，多套房设计

3. 共享住宅配套，还多一个私人会所，过去前海的公寓（如国金汇、胤璞）大多是独栋，没有小区园林。而瑧湾悦公寓和住宅共用同一个小区底盘，园林、大堂、车库、会所、儿童区全部共享。另外公寓业主还多一个专属的私人会所，电梯直达，里面有茶室、会议室、阅读区、棋牌室等。换句话说，它比同小区的住宅还多了一项配套。

劣势：

1. 交易税费高，公寓二手转让时，需要缴纳土地增值税、增值税及附加、个税等

2. 贷款和杠杆受限

虽然新政将公寓首付从5成降到3成，但贷款年限最长只有10年（住宅可以30年），利率也比住宅高0.5-1个百分点。同样总价900万，住宅月供可能2.8万，公寓月供要3.5万+，现金流压力更大。

06

项目配套

万科瑧湾悦 · 嘉悦

交通：（地铁/陆路）

轨道交通：距离地铁5号线【铁路公园站】仅约300-500米。从这出发，2站到蛇口、4站到腾讯企鹅岛、6站到南山科技园。另外，地铁15号线正在建设中，它将串联前海、宝中、西乡、企鹅岛等重点区域，被称为“深圳一环”。

道路交通：月亮湾大道接驳南坪快速，直达西丽、留仙洞、北站商务区、坂田；滨海大道、深南大道、北环大道贯通深圳核心区；广深沿江高速连接前海与宝中、机场。

妈湾跨海隧道：已通车！从妈湾可以直接穿越隧道到达后海、宝中、深圳湾，实现了前海片区的客货分离，开车出行效率大大提升。

区块价值：

【妈湾】——目前城市界面和配套比较一般

商业：

社区商业：项目自带街区式商业，隔壁颐城栖湾里还有约6000㎡裙楼商业，【万科印里】则带来了约4万㎡的街区商业。日常买菜、喝咖啡、逛小店，下楼就能解决。

大型商业：5公里范围内，还有【万象前海】、【前海山姆会员店】、【K11】、【壹方汇】

生态人文:

下楼即水廊道，步行可到【前海石公园】（距离约4.4公里）。未来前海海岸线会连成一片，可沿滨海长廊走到欢乐港湾和腾讯岛。

教育：

公立：【前海创新教育集团妈湾学校】（九年一贯制）（距离约2.1公里）、【荔湾小学】（距离约1.6公里）、【深大附中】（初中部）（距离约2.3公里）。

国际：【荟同学校】（全球K-12名校，距离约1.6公里）、【哈罗港人子弟学校】（距离约4.1公里）

医疗：

【深圳前海泰康医院】（距离约1.3公里）

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