上海楼市:城市发展“画的饼”你吃得下吗?这种形式下怎么买房?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，在城市发展画大饼的趋势下我们该到底怎么买房？

回答：在过往上海十几年的房地产市场当中，画大饼的现象，极为严重。就是说每个区域都有各自的中心，都有商业中心，外环跟内环都一样，也有很多写字楼中心，也有很大写字楼体量，交通规划也都非常好，那么，对一个家庭是不是可以做得到，在郊区上班，在郊区生活，在郊区吃喝玩乐，购物。所有的一切全部都在郊区，外环外来实现呢？

所以往后的时间，外环和内环的价格比例会越来越接近。最开始，早些年核心区域跟非核心区的价格能价差十倍，比如说。汤臣一品卖10万的时候，很多地方才买到1万，甚至更便宜。

但是经历了这么多年的洗礼，你会发现，上海的核心区域，黄浦区二手房均价在12万块的时候，外环的价格也到6万。这个就是城市的人口在突飞猛进的增长的时候，市区装不下那么多人，只能到外围去，外围人越来越多商业就会入驻，接着产业导入，当外围的生活跟在市区生活没有非常大区别的时候，就会使得外围的房价越长越厉害，越长越快，最终会坍到接近于平。

提问： 曾叔，我们夫妻一人在五角场上班，一人在彭浦上班，自住为先，最近看宝山的玉兰公馆一套，房子和小区品质都挺好的，不过感觉周边生活配套一直没有完善，有点犹豫，朋友推荐大虹桥 新房，发展比宝山快，但我主要觉得开车上班通勤有点远，有点拿不住主意，希望曾老师提下建议。

回答：玉兰公馆房子可以的。配套差了点。 大虹桥板块强，但离你太远了，从自住角度建议可以考虑北区。

提问：曾叔你好，请问 630w左右自住➕投资： 是买仁恒金桥新盘 还是张江二手？

回答：这个预算金桥新房你买不到的，分数也不够。张江二手新一点的也够不到。建议你可以考虑大虹桥。

提问： 曾叔你好，我92年沪籍未婚无房，跟父母住中原地区老破小，现在市区有套房拆迁，若拿钱280w，若拿房位置在松江南站周边完全无配套，78平153万4楼2房，少40万奖励金（原均价2万，算上少40万均价2.5万），剩余80+万现金，根据我的收入能贷款200万（父母退休不可贷款），现在问题是，方案一，拿房，剩余钱+存款+贷款可以买一套4~500w的新房，板块是顾村还是虹桥青浦还是浦江（均价4w+的楼盘）比较适合前期投资（需要出租还贷）？方案二，拿钱，合并买一套600w左右的新房，上大路附近或者虹桥板块均价6w的楼盘。想咨询您利弊和推荐的板块或方案，实在非常感谢，拿房还是拿钱就快要决定了，非常纠结。

回答：最终的情况还是要根据你自己的需求来，根据你提供的信息，给你几点参考建议：  1、松江南站那边以后上班会很远，但未来那个高铁站会扩建，配套什么时候起来很难说。自住的话不太理想，投资的话回报周期可能会很长，但不是完全没有机会。  2、理想条件下，拿钱跳一跳600万新房是较好的，但看你的描述，你父母是需要一套自住的，你也需要婚房，不知道你自己个人计划怎么样，所以担心方案二会不会以后有点尴尬。  3、最稳妥的就是方案一，虹桥和浦江都可以，还是看你个人需求。

提问： 你好，曾老师，请教一下外地人想要获得上海买房资格需要交满5年社保或个税，如果选择缴纳个税请问怎么交？需要每个月交多少？有没有渠道可以缴纳

回答：需要有稳定的收入，再去税务局拉出5年缴税清单，个税是0也没关系，然后必须以家庭为单位购买。

提问： 曾叔，老公户籍我外地，婚前老公买房，贷款产证都是他。现在如果过户给我再离婚，他买还算首套吗？有过贷款记录是不是不可以呀？

回答：有贷款记录的话，贷款是5成或7成首付，绝大部分房子非普宅，是7成首付。

提问：曾叔，我想问一下，地铁17号线淀山湖站万达茂附近新盘4.3-4.5之间，我看从19年到现在算上资金成本的话，其实没什么涨啊，这个价格是不是有点虚高？投资还合不合适？还是投资外环边上靠近市区的房子比较好？

回答：确实还没怎么涨，这一轮的上海房价，还没有轮动到这些区域~~2021年，可能会出现价格上涨。企业投资的话当然是靠近市中心的话好一点。

提问：曾叔你好，有学区需求。之前看的闵行高兴花园，两室的涨到500以上了，一室的也要400多了。资金压力太大，另外怕这种老破小溢价太多了。另外退而求其次，考虑银都新村的老破小，二房的350左右的。我是卖掉现房（非学区）全力买高兴花园，还是轻松点买银都新村？

回答：论学区强度的话前者更好，主要是看你对孩子的期待了，如果是all in的就买前者，随便读读可以考上二本就行就买后者。

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