物管并购正步入“买方市场”

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

物管参与者正在加速出清。

今年三季度，发生并购案件近30宗，更是出现碧桂园服务并购富力物业这类刷新行业记录的百亿级大型并购案，如果合生创展并购恒大物业成功，这个记录甚至会提升至200亿元。

据焦点财经不完全统计，上市物管企业2021年7-10月收并购金额支出超过160亿元，超过了2020年全年并购总金额，行业整合正在加速。

并购“窗口期”

促成这种变化主要有两个因素：排名前列，目前多家地产公司遭遇现金流困境，紧急出售旗下物业回笼资金。

此因素曾在《地产变局催化物管行业二轮洗牌》中阐述的很详尽，主要是体现在曾经的并购者或头部企业，如今反被吞并，如蓝光嘉宝服务卖身碧桂园服务，如今已退市，董事长也更换为李长江；再如彩生活出售核心资产邻里乐，导致分拆商业物业独立上市的计划无疾而终。

这是两家很典型的物企，曾经通过收并购规模快速增长，迅速跻身头部物企行列，现在受地产母公司拖累，被卖纾困。随着地产行业进入调整阶段，未来大概率会有更多房企选择出售物业资产，这也孕育出了优质的并购机遇，所以不少研究机构预测，四季度将迎来物管并购的“窗口期”。

第二，资本的驱动，行业分化加剧。主要体现在上市物企对非上市中小物企的蚕食，这也是收并购市场一直以来的主线，也是行业排名前列轮洗牌的逻辑。

物管资本市场尚属年轻，彩生活以“物业排名前列股” 叩开资本市场大门距今才短短7年，行业还处在“跑马圈地”阶段，虽然上市物企已增至50多家，但还有众多企业在排队IPO，欲打通资产市场，融到更多资金谋发展。

2021年前三季度，已经有10家物企完成IPO，包括融信服务、康桥悦生活、德信服务、领悦服务、朗诗绿色生活和中骏商管等。截至目前，尚有23家物企处在排队，其中京城佳业已经通过聆讯，10月29日开启全球发售，计划11月10挂牌上市。

这些已上市或正在冲击IPO的企业，大多数是房企分拆。相比于没有靠山的中小物企，他们有实力，特别是上市后资本的介入，正在加剧行业的分化，上市企业有大量资金储备来提升底层操作系统，完善增值服务生态，中小公司独立资本化甚至独立持续经营的难度不断增大，成为渴求拓展规模的主流物企的狩猎对象。

例如旭辉永升服务，上市以来募资约19亿元，截至10月15日在并购上使用16亿元，过去并购有青岛雅园、银盛泰物业、香江物业，今年陆续并购华熙五棵松、山东鑫建、美中环境，近期并购红星美凯龙物业71个商管项目。

再如头部企业碧桂园服务，堪称今年的“并购王”。当下，在传统住宅物业之外，很多细分赛道的中小企业或“小而美”公司，也正成为主流物企补充业态、抢占赛道的并购标的，如写字楼专业服务商、城市环卫、商管服务企业、医院物业及机场物业等。

正步入“买方市场”

两个因素的叠加，不仅促成了物管并购市场进入并购“窗口期”，同时也呈现出步入 “买方市场”的态势，即出现了不少优质企业可供选择，好的标的或者是洽谈项目不再那么稀缺。

这种转变一方面是因地产变局而发生，如合生创展“鲸吞”恒大物业生变后，去向成谜；新力服务招股书失效后被传要售予龙湖智慧服务；停牌多日以待刊发收并购内幕消息的排名前列服务，10月29日也传出要被融创服务接盘。

之前《物业并购“三大悬案”》中的主角，正是此三家企业，他们现在是物管并购市场的“香饽饽”，恒大物业和排名前列服务已经上市，新力服务也已递表，相比非上市企业，他们的合规性更好，能节约买方尽调和投后的整合时间，是并购更好的选择。

当下，上市企业和拟上市企业主要还是集中于房企物业，地产调整出清背景下此类“香饽饽”有望继续出现。

另一方面是头部企业竞赛，为中小物企提供了一条退出通道。典型如阳光智博放弃独立上市，以100%股权换取万物云4.8%股权，谋取万物云未来上市的高估值溢价，提供了一条新路径。而对于海量的非开发商背景中小物企，在生存空间不断被挤压的环境下，被并购也不失为当前形势下一种更好的选择。

但是需要注重内功的修炼，放大自身的并购价值，因为当并购环境偏向 “买方市场”时，更加优质的卖方才容易被青睐，特别是在并购正在回归理性的当下，目前的交易对价较上半年的18-20 倍静态PE已回调至10-15 倍。

潜在的买家

而手上握有大量现金的头部物企，将会成为并购市场上的潜在买家。

截至2021上半年，上市物管企业中，账面净现金超过80亿元的有5家企业，分别是碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活和雅生活服务。

进入下半年，世茂服务与旭辉永生服务又先后配售股份，资金实力进一步增强。旭辉永升服务于10月24日配售8352万股，募集资金10亿元；世茂服务也于10月20日配售1.15亿股并发行31.1亿港元可转换债，募集资金超48亿港元。

自身的资金储备，再借助资本的加持，让他们有充足的现金流来施以并购，当中碧桂园服务、恒大物业和世茂服务的身影近两年频频出现。但有一点需要注意，这些物管公司的并购，需要建立在地产母公司稳固的前提下，否则也会成为被吞并的对象。

当然，也有一些隐形巨鳄往往会出人意料，如合生创展200亿元并购恒大物业，再如更早之前合景悠活对雪松智联蛇吞象。

总之，对于一些资质信用稳定的企业，这是一次难得的发展机遇，即便是碧桂园服务这种高规模基数企业，也迎来 “大象能起飞”快速拓展。