合肥摇号优先购房限35周岁以下,刚需极强城市的无奈之举

焦点研究院·政策研报（第3期）

出品时间：2021年4月26日

主题：合肥出台摇号购房政策为优先购房刚需设置年龄门槛引发争议

城市：安徽省合肥市

近期，安徽省合肥市的房地产市场调控政策引发较大争议。

就此前4月5日出台政策提出，对市区热点项目实施“摇号+限售”政策后，2021年4月15日，合肥市住房保障和房产管理局出台相关细则，即《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》，其中规定，当项目登记购房人数与可售房源数量之比大于或等于1.5时，房企应采用公证摇号方式公开销售，可售房源中的30%用于刚需购房者。

但对刚需购房者的界定，合肥政策设置了四项条件，且须同时满足，即符合住房限购政策，购房者及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房，且登记之日前无房产转让记录，拥有三年内在市区内连续两年以上缴纳个税或社保，并须在登记之日时年龄在35周岁以下。其中，可优先购房的刚需购房者被要求年龄在35周岁以下，争议较大。

对此，合肥有关部门回应称，“35周岁以上具有购房资格的购房者，可参加普通购房者摇号购房”，但并未平息争议，至26日上午，合肥有关部门进一步回应，“正会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善”。

合肥出台相关政策实属无奈，合肥市场在2020年的表现较为活跃。根据焦点研究院的统计，2020年合肥市场供应商品住宅5.64万套，较2019年下降1%。但成交备案65435套，较2019年上升16%；面积783.16万平方米，较2019年上升20%；成交备案金额1481.76亿元，较2019年上升36%；成交备案价格18920元/平方米，同比上升13%。而在交易结构方面，合肥市场呈现出极强的刚需色彩，统计显示，2020年合肥市场成交的商品住宅中，90至100平方米占总量的21%，100至110平方米占19%，尤以新站、瑶海等区域，刚需色彩较为鲜明。

供求两旺，交易上扬，价格上行，刚需鲜明的合肥市场，地处长三角的辐射区域，近年来在城市和产业发展上亮点频现，市场并不缺乏需求，也自然成为了决策层关注的焦点。近期，决策层便约谈了包括合肥在内的全国多个热点城市，合肥面临的调控压力陡然上升。在有针对性出台调控政策的同时，合肥旨在给市场降温的目的非常明确。

然而，合肥的摇号政策，在保护首置刚需，保障其优先购房的基础上，设置了一定门槛，尽管为刚需购房者设置35周岁以下的门槛，难免将误伤35周岁以上，且在合肥当地仍以购置家庭首套房的需求，但对35周岁以下，规模更大且收入能力相对有限的刚需购房者而言，政策的保护作用显著。我们注意到，相关统计显示，2020年在合肥购买二手住房的购房者中，“90后”占总量的41%，“80后”占总量的42%，两者规模和比例不分伯仲，但深入分析显示，“90后”的购房者呈现出更强的刚需色彩，优先保障其购房，则可将合肥当前有限的供应规模进行有效率的分配。

尽管合肥有关方面表示，相关政策可能会进一步完善，但大幅度调整可能性不大。

以下为相关政策全文：

关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知

各有关公证机构，各房地产开发企业、房地产经纪机构，各相关单位：

为进一步维护我市房地产市场秩序，规范商品住房销售行为，根据合肥市房地产市场调控工作联席会议《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（合房联〔2021〕1号），现就新建商品住房公证摇号公开销售有关事项通知如下：

一、自2021年4月6日起，本市市区范围内当期登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的楼盘，房地产开发企业应采取委托公证机构公证摇号方式公开销售。公证摇号选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件，因公证产生的费用由房地产开发企业承担。

二、摇号选房应坚持刚需购房人优先原则。公证摇号选房时，房地产开发企业应提供不低于当期准售房源比例30%的房源用于刚需购房人选房。参与摇号的刚需购房人应当同时满足以下条件：

1.登记购房人符合我市住房限购政策；

2.登记购房人及其家庭成员在本市市区范围内无自有产权住房，且在登记之日前无住房转让记录；

3. 登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明；

4.登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下（以身份证记载年龄为准）。

三、房地产开发企业取得商品房预售许可证之前应制定公证摇号公开销售方案，方案应包括房源数量、公证机构名称、摇号方式及相关流程等内容。摇号方案应当在销售现场进行公示，并在组织摇号前报市住房保障和房产管理局、市司法局。

四、房地产开发企业在开盘销售前应制定购房登记规则，明确购房登记起止时间、地点（登记网址）、条件。购房登记规则应符合相关规定，不得设置仅有利于内部人员、特定关系人的登记条件；不得设置任何形式的捆绑销售、价外收费等登记条件；对刚需购房登记人不得设置首付款超过金融机构确定的贷款首付比例的登记条件。购房登记规则应当于购房登记前在销售现场及相关网站公示。

五、房地产开发企业自取得商品房预售许可证之日起10日内，一次性公开当期准售房源，并适时组织购房人登记，登记期限不少于3日（72小时）。购房登记应当采取网上登记方式，登记购房人上传本人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明等购房资格证明资料，房地产开发企业对登记购房人符合限购政策情况进行核对，对不符合限购政策的登记购房人不予登记。登记购房人自当期登记之日起至摇号选房结果公示止，不得参加其他项目的购房摇号登记。

六、购房登记截止后，房地产开发企业应按照刚需购房人和普通购房人分类编制《登记摇号名册》，在销售现场公示后送达公证机构，同时报市住房保障和房产管理局、市司法局。公示时间不少于2日。

在登记期限内，符合登记规则要求的，当期登记购房人数与可售房源数之比小于1.5的房源，报经市住房保障和房产管理局核准后，由房地产开发企业自行销售，但不得变更登记规则设定的条件，否则，应重新按本《通知》要求进行购房登记。

七、公证机构受房地产开发企业委托主持公证摇号，邀请3至5名登记购房人代表参与，摇号应全过程进行录像保存。摇号排序结果应当经公证机构确认后，由房地产开发企业在销售现场进行公示，公示时间不少于2日。

八、摇号步骤。

（一）选房资格摇号。

1.由刚需购房人进行选房资格摇号，选房资格名额不少于准售房源总数的30%。如刚需购房人数少于准售房源总数的30%的，所有刚需购房人直接获得选房资格；

2.由普通购房人进行选房资格摇号。刚需购房人在本类别选房资格摇号未中的，可参与普通购房人类别选房资格摇号。选房资格名额和准售房源总数之比为1：1；

3.选房资格摇号未中的登记购房人参加递补选房资格摇号，递补选房资格摇号名额为准售房源总数的20%；

4.房地产开发企业应将摇中的选房资格、递补选房资格购房人相关材料报市住房保障和房产管理局开展购房资格审核。如摇中选房资格的购房人未能通过购房资格审核，则由通过购房资格审核的递补选房资格购房人按摇号先后依次递补。

（二）选房顺序摇号。由获得选房资格并通过审核的购房人统一进行选房顺序摇号，根据摇号结果产生的先后排序即为选房排序；获得递补选房资格并通过审核的购房人摇号顺序同时作为递补选房排序。

九、房地产开发企业在公证机构的监督下，按摇号产生的选房排序（含递补选房排序）结果依序组织选房。选房人在公布的时间内未选房的，由房地产开发企业出具说明，公证机构确认后视为放弃选房。

十、选房结束后，房地产开发企业应在销售现场及相关网站公示选房结果，公示时间不少于3日。登记购房人、摇号选房人、合同签订人须保持一致，不得变更。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

十一、房地产开发企业应当在公证摇号选房结束之日起10日内，将摇号排序和选房结果公证书及放弃选房人名单、放弃签约人名单报送市住房保障和房产管理局。

十二、登记购房人应如实登记家庭房产信息，并对所提供信息资料的真实性作出书面承诺。对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，3年内取消其摇号购房登记资格。登记购房人通过公证摇号选到房后累计放弃购房2次的，自最后一次选房结束时起，暂停其在本市摇号选房资格6个月。

十三、房地产开发企业应严格遵守我市房地产市场调控政策及本《通知》要求，落实摇号选房措施，不得无理由拒绝购房登记。房地产开发企业违反本《通知》规定的，一经查实，暂停当期开盘销售商品住房的网签资格。

十四、公证机构应制定公证规则。主持摇号方式公开销售商品住房，应做到公开、公平、公正，合理收费。对在公证摇号中弄虚作假、徇私舞弊的，依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、市住房保障和房产管理局、市司法局将根据新建商品住房公证摇号公开销售工作开展情况进一步补充完善相关规定。本《通知》由市住房保障和房产管理局、市司法局负责解释。

十六、本《通知》自印发之日起施行，有效期2年。肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市可参照执行。

合肥市住房保障和房产管理局

合肥市司法局

2021年4月14日

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