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上半年集美新房狂卖320套，集美区排名第二！
为什么这么多自住家庭，最后都选了中交文澜天玥？
到底好在哪里、又有哪些硬伤？
丽萍实地多次踩盘，今天把这个楼盘真实优点、缺点、选房逻辑一次性讲透，对你买房绝对有帮助。
买房先看板块！
中交文澜天玥位于集美桥头、东部新城板块。客观来讲，片区目前还在开发，周边城市界面比较杂乱，整体成熟度还需要5年左右的等待。
但它最大的优势就是地段真的好、进岛真的方便。
项目是中交2025年拿地，楼面价1.62万，整体底子很扎实。
整个小区分为两个地块，定位非常清晰：
靠近南师大科艺学校的是文颂地块，主打刚需，容积率3.0。
小区大门、入户大堂、架空层实景全部开放，和观澜地块一样，都是海派南洋风格，刚需盘整体质感做得不错。
目前在售：5哥6号楼高层89平四房，总价210万左右；112平边套四房，总价250万左右；
1、2号楼洋房107平、125平。
文颂地块高层，是整个片区刚需性价比最高的。
靠集美大桥南侧的是观澜地块，容积率仅2.1，主打低密、海景、四代住宅纯改善盘。
社区包含8栋高层（108/128/185/205大平层）、5栋143平洋房、3栋叠墅。
目前在售5、6号楼高层，新加推最后一栋小面积3号楼，小户型非常稀缺。
这里给大家一个真实选房技巧：
观澜地块12–15楼性价比最高，既能看海，视野完整，还比高楼层便宜30万左右。
价格透明参考：
108平：265万–300万
128平：310万起
143平洋房：500万左右
看海和不看海房源，单价相差5000元/平。
洋房目前在售10、11号楼，整体销售进度非常稳定。
楼盘真实优势
1、地段优势非常明显，正宗集美桥头堡，进岛通勤无敌。
自驾一站进岛，家门口有BRT，未来还有6号线、9号线双地铁，可换乘1号线，通勤非常便利。
2、周边生活配套成熟现成。
新华都、银泰百货、嘉庚体育馆、医院、滨海浪漫线、海景沙滩全部落地，日常居住、休闲不用等规划。
3、社区品质在线，实景呈现多。
文颂地块虽然是刚需，公区、园林、入户质感都不错；89平能做四房，对预算有限、二胎、三代同堂家庭非常友好；107、125洋房还带新式入户花园。
观澜地块改善质感直接拉满：
76.7米超宽大门、4000多平下沉会所、全龄主题架空层，改善氛围十足。
户型更是亮点：
108平做到五开间朝南、全屋卧室朝南；
128平得房率高达94%，南北通透、带空中花园、还能看海景。
小户型四代住宅还能看海，在集美真的非常稀缺。
楼盘真实缺点（不隐瞒）
1、观澜地块紧邻集美大桥、滨海西大道两条主干道，1、9号楼低层会有噪音、粉尘影响；靠海楼栋，回南天会偏潮湿。
2、片区空地多、在建工地多，城市界面一般，地铁未通车、大型商业还未成型，短期居住体验普通，需要长期等待兑现。
3、学区不确定。
配套南京师范大学科艺实验学校，公办九年一贯制没错，但是全新学校、和楼盘同期交付，没有办学成绩参考，属于未来预期学区。
4、项目交房时间较晚，目前只有展示区实景，最终交付品质只能参考，无法完全确定。
5、小区附近乐哈哈对面，有一座水质净化厂，介意的客户需要避开临近楼栋。
适合购买的人群
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