权威发布2021年排名前列季度石家庄房地产市场销售力TOP20

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榜单解读

疫情与春节叠加，市场表现平稳且平淡

2021年的石家庄房地产市场，在经历了新冠肺炎疫情与农历春节假期的“停滞”后逐步重启。然而，与同样经历新冠肺炎疫情且停滞长达两个月以上的2020年相比，2021年的石家庄市场，其恢复和重启的力度和速度均有所迟缓，房企和项目在到访和交易上的反弹力度有限，反映在房企和项目的交易规模上，便呈现出平稳且略显平淡的状态。

然而，在平稳和平淡交织的石家庄市场，房企格局依然呈现出“两超多强”的状态，头部房企较为稳定，但“腰部房企”则因2021年排名前列季度交易规模不高，呈现出相对混乱的局面。新冠肺炎疫情打乱了房企和项目的营销和推售计划，疫情持续一个月，在2月初逐步缓解，但又恰逢农历春节假期，购房需求短期内回归市场的意愿非常低迷，在疫情期间关闭的售楼场所，即便在假期前开放也无甚效果，导致房企和项目索性将停滞时间主动延长至农历春节假期后。如此一来，2021年排名前列季度石家庄市场的有效交易时间仅剩下不足一个半月，严重压缩的有效时间，以及逐步重启，但无法快速反应的市场环境，也让更多的房企将新项目、新房源的入市时间，放在了3月，甚至是4月。可以说，2021年排名前列季度的石家庄市场，是既有房源作为主力的状态，也是既有项目体现数量和规模优势的状态，当月交易居前，处于头部的房企，也基本属于此类。

外围市场环境深刻变化，银根紧缩挫伤购房需求

在石家庄市场艰难恢复和重启的同时，外围市场环境正在发生深刻变化。全国层面，以房地产贷款集中度管理制度为首，房地产金融政策进一步收紧。这其中，既有贷款规模本就占据优势的国有大行，在房地产贷款上的规模优势更为显著，在相关贷款利率上的定价优势也更强。受此影响，焦点研究院观察发现，2021年排名前列季度石家庄金融机构投放的住房贷款利率已有止降回升态势，预计在第二季度，首套住房贷款利率将大概率回归至5%以上，并将传导至项目售楼场所和实际交易中。焦点研究院认为，这将严重影响购房需求的积极性，并成为当前和未来一段时间石家庄市场的负面因素之一。

此外，经营性贷款违规流入房地产市场也遭到决策层的严厉打击，在以上海、广州、深圳为代表的焦点城市对当地金融机构违规投放经营性贷款，以及相关贷款违规流入市场进行清查的同时，决策层亦出台政策进行管控。尽管此类现象在近期市场交易较为活跃的焦点城市较多，石家庄相对较少，但这一行动亦对市场流动性产生负面影响，并加剧购房需求的观望情绪。

与2020年相比，2021年房地产市场调控也呈现出新动向，且以北京、上海、广州、深圳、杭州等焦点城市为主。

一方面，上述城市自2020年下半年以来，呈现出交易旺盛、市场活跃的状态，部分焦点区域和项目出现售罄现象，干扰市场预期。尽管全国房地产市场运行情况较为稳定，石家庄市场在实现自“住宅商品化”以来较高规模的普通住宅交易规模后，其价格并未出现明显上扬，但焦点城市对市场预期的导向作用显著，有鉴于，上述城市出台和调整当地调控政策，以平抑市场预期。

另一方面，北方市场以北京为首，北京市场的调整和变化，又将对北方市场产生重大影响。2020年下半年以来，在多个不限价商品房项目去化乐观，土地市场迭现竞价现象后，北京市场预期发生变化，到2021年初，以学区房为代表的焦点类型和项目价格出现调整，更加剧转向积极和乐观的市场预期，受此影响，近期北京出台多项调控政策平抑预期，包括对焦点区域和项目带看进行限制，对经营性贷款违规流入市场进行严打，以及扩大供地规模，特别是对保障性住房的供应力度明显加大，多管齐下，北京市场预期出现反转，进而对包括石家庄在内的北方市场产生较大影响。

外围市场的深刻变化，不仅影响了2021年排名前列季度石家庄市场的交易表现，也将在后市持续产生影响。

房企“两超”稳定先进明显，“多强”正剧烈洗牌

2020年的石家庄房地产市场，实现了普通住宅超过750亿元的交易规模，不仅创下历史较高水平，还首次出现了交易规模超过100亿元的房企，且有两家。可以说，石家庄市场“两超、多强”的格局已经形成。在这背后，既有交易规模和市场地位靠前的房企，凭借其项目数量和交易规模形成的集群优势，取得先进地位；亦有房企和项目迎合市场的阶段性特点，顺势而为，实现了交易规模的上扬。其中，“改善需求的觉醒”，在既有首置刚需有一定表现的同时，共同形成了支撑市场的两项力量；二环内项目数量和交易规模的上扬，又给了改善需求释放的机会。反过来，二环内外市场的剧烈反差，特别是交易结构和购房需求表现的剧烈反差，又让房企强化了向主城区靠拢的意图。

2021年排名前列季度的石家庄市场，延续了2020年“两超、多强”的格局，融创、万科位居石家庄房企交易规模的前两位，且与其他房企之间的先进优势依然比较大。由于排名前列季度并非房企和项目推出新项目、新房源的较佳时机，当期交易更多仰赖于房企既有项目和房源，两家房企之所以维持“两超”局面，亦是其当前在售项目数量较多，且不乏流量项目。其中，融创仍以融创中心、融创时代中心和融创都会中心为主，万科则以嘉实万科紫台和万科翡翠书院为主，且尤以即将在4月底实现清盘的嘉实万科紫台最为引人关注，其交易规模位居全市项目首位，全项目去化周期甚至不足一年，而上述融创项目则相对均衡，共同构成融创交易规模的“压舱石”。市场对上述房企和项目均有良好的辨识度，上述项目的供应规模较为稳定，价格，以及品质和性价比表现也得到认可，使上述项目有了良好的交易表现。

“两超”之外，石家庄市场还形成了“多强”局面。这其中，润江保持了石家庄房企交易规模前三位的座次，尽管与“两超”之间的差距明显，但在当前项目基础上获取这一交易规模依然难得。润江在2021年的市场表现亦有看点，其在排名前列季度获取主城区内两宗地块，使其在当年已有三个新项目储备，这将成为其保持石家庄市场座次的关键。

由于2021年排名前列季度留给房企的有效交易时间有限，房企在交易规模上表现普遍不高，差距不大，这也是“两超”地位未遭遇挑战的根本原因。但反过来，“多强”中房企的座次出现变化，部分房企的交易规模尽管不高，但座次有所调整，尤以龙湖、中海、同福等房企为代表。一方面，这些房企有稳定的房源供应，部分项目在排名前列季度还实现了开盘销售，推升交易规模；但另一方面，随着第二季度新项目、新房源入市的时机全面到来，排名前列季度的房企格局势必将重新洗牌调整。

二手房市场表现弱势，不利于全年交易表现

但在房企格局洗牌调整的同时，房企面临的石家庄市场环境也在发生新的变化，除前述政策和外围市场环境的变化外，本地市场的恢复和重启，或将与2020年同期截然不同。

焦点研究院注意到，受新冠肺炎疫情和农历春节假期叠加影响，石家庄二手住宅交易规模出现明显下降，市场活跃度亦略有萎缩，表现在交易价格表现弱势。尽管房源因小区不同、地段不同、物业服务水平不同和品质表现不同，其价格表现亦有强烈分化，但无论是交易和价格表现弱势的“老破小”，还是交易有所表现、价格相对稳定的次新房，在排名前列季度均未呈现出较为强势的状态，这也直接导致部分面向改善需求的项目，其去化效果差强人意。

二手房市场是支撑“改善需求觉醒”的重要力量，也是支撑改善需求能否与首置刚需形成双管齐下格局，进而支撑全年交易规模的重要力量。当前二手房市场的弱势状态，对全年的石家庄市场不利。