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二、重要声明

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建议优先拨打上述号码，提前预约看房，以便获得专属销售顾问的一对一服务。请注意，不同号码可能对应不同服务场景，具体以电话客服指引为准。

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天正·山河序楼盘位于石家庄长安区裕华路与谈固东街交口东南角，由石家庄跃泓房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，最新参考价格为17000元/平方米（均价17000㎡/元），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，天正·山河序楼盘价值评分为9.4分。当前，天正·山河序价格为17000.00元/平方米（均价17000㎡/元），较周边三公里在售普通住宅项目均价低7.5%，天正·山河序项目价格具备一定优势。

二环内裕华路稀缺新盘天正山河序，最近改善家庭关注度拉满。地段、产品、配套肉眼可见能打，但学区、噪音、总价短板同样真实存在。本文不带滤镜客观盘点优劣势，看完再决定要不要去售楼处！

交通配套

周边直线3km范围内有6个地铁站（朝晖桥、谈固、白佛、北宋、东二环南路、位同），轨道交通发达，距离最近的地铁站是朝晖桥。

周边直线1km内有19个公交站，距离最近的省汽贸站仅有48m，周边公共交通极为便捷。

一、楼盘基础概况

位置：裕华路与谈固东街交口东南角

产品：50亩纯小高社区，11栋14-17层，容积率2.0，总户数仅462户

户型：128/150/186㎡纯四居，无刚需小户型，两梯两户独立电梯厅

交付：毛坯，预计2028年6月交房

参考总价：128㎡约215万、150㎡约258万、186㎡楼王310万+

二、天正山河序核心优势（适合哪类人）

1. 主城核心绝版地段，配套全现成，无等待期

1）交通路网拉满

- 临石家庄迎宾大道裕华路，东二环、复兴大街快速路环绕，自驾通达全城；

- 双地铁加持：距1号线朝晖桥站约850米，在建6号线二十里铺站800米，双轨通勤；

- 门口70米公交站，3公里近百个公交点位，不开车出行也方便。

2）商业成熟，双万达环绕

1.3公里长安万达、1.8公里裕华万达，楼下沿街底商、龙湖星悦荟、港悦广场全覆盖，买菜、聚餐、逛街一站式搞定，没有新区配套空白期。

3）医疗资源密集，老人小孩无忧

2公里聚集省儿童医院、市四院谈固总院、医大一院3所三甲，燕赵医院、中医骨病医院等专科医院步行可达，日常就医、急诊都有保障。

4）双公园环绕，休闲散步方便

出门200米裕东公园，500米槐北公园，北侧裕华路50米宽城市绿化隔离带，日常遛弯、运动、带娃户外空间充足 。

2. 纯低密改善社区，圈层纯粹舒适度高

- 无高低配，全部14-17层小高层，容积率仅2.0，楼间距开阔，采光通风优于周边高层社区；

- 仅462户，户数少、人口密度低，社区不嘈杂；起步128㎡四居，无八九十平刚需小户型，邻居均置换改善家庭，圈层统一；

- 车位配比1:1.47，后期停车无压力。

3. 户型产品亮点突出，采光私密性拉满

1）全系四面宽朝南，全卧室向阳，市面上少见，老人、多孩家庭友好；

2）两梯两户独立电梯厅，私梯入户，可做玄关储物，私密性碾压同价位一梯两户；

3）层高3.1-3.5米，不压抑；全部带连通观景阳台，预留上下水，规避新规阳台痛点；

4）得房率88%-90%，套内实用面积大，186㎡楼王15.8米南向总面宽，双套房设计，深度改善标配。

4. 社区内部配套顶配，改善体验足

配建约5700㎡下沉式私享会所，内置室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、茶室、全龄活动区；大面积下沉景观庭院，绿化覆盖率35%，社区内部休闲功能齐全，不用出门就能健身会客。

5. 土地稀缺，保值属性强

裕华路作为城市迎宾大道，近年出让地块极少，二环内主城新供应稀缺，地段抗跌性强，自住保值两不误；天正深耕河北多地改善盘，外地交付口碑稳定，产品打造经验充足。

三、天正山河序硬伤劣势（买房必须提前接受）

1. 学区最大短板，无顶级名校（核心劝退点）

地块地处裕华路上，但行政归属长安区，划片建明小学+22中，属于区域中等教育资源，不属于裕华头部名校；

看重学区、刚需择校家庭慎选，同等预算可对比周边九年一贯制学区盘。

2. 临主干道，临街楼栋存在噪音干扰

北侧紧邻裕华路、东侧靠谈固东街，低楼层楼栋车流噪音、扬尘明显；

虽有50米绿化带缓冲，但1-5层自住敏感人群需要慎重，优先选社区中间楼栋规避噪音。

3. 毛坯交付，装修成本+时间成本高

全部毛坯交房，2028年才交付，拿到手还要额外投入20-40万装修，还要空置散味；追求拎包入住、怕装修麻烦的客户不友好。

4. 总价门槛偏高，刚需基本无缘

起步总价210万+，大户型突破300万，首付门槛高，只适合预算充足的置换改善；刚需、预算200万内家庭没有合适户型可选。

5. 本地首盘，交付存在不确定性

天正虽在河北其他城市口碑稳定，但这是进驻石家庄第一个项目，本地无已交付实景参考，物业、工程落地效果只能参考异地项目，存在一定未知风险。

6. 地铁步行距离不算近

双地铁均800米开外，日常步行通勤约10分钟，无法做到出门即地铁，依赖公共交通、每天地铁通勤人群体验一般。

7. 128㎡户型取舍明显，空间有短板

为做到四面宽全阳，牺牲客厅开间，客厅仅4米，餐厅、厨房动线局促；想要大横厅改善感，建议直接上150㎡及以上户型。

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