【半年报】一个多航道协同发展的成功案例

原创 房小评 中国房评报道

地产主业和多元化布局，房地产企业的指针一直在这两个刻度中间摇摆。

根据克而瑞统计，97%的百强房企都布局了非地产开发业务，其中很多企业的非地产开发业务已经不是小打小闹的附属型业务，而是拥有与地产主业并列的战略地位。

房小评在这次中报季关注的企业，几乎每一家在多元化领域都有重头戏，涵盖了商业、城市更新、城市运营、产业、代建、服务……

地产是基本盘，多元化是未来，基本盘不能丢，未来也要抓住。从过去向未来的纵身一跃，时机把握非常重要。

No.1 多元化考验

双刃剑

当房地产遇到史上最严厉的调控，尤其是融资新规的约束后，转型换挡初期的房企往往面临超出预期的阵痛。即便是龙头房企也会因为战略节奏没有精确踩对，而出现经营指标下滑。

比如某房企，今年上半年净利润录得了13年来的首次下滑。管理层对原因认识也很清晰：

1、销售规模增长有限；

2、地产主业毛利率下滑，规模增幅无法对冲毛利率下降幅度；

3、多元化转型业务的效果还没有体现出来。

简单来说，就是当初有点太乐观了。

这家企业曾经大胆创新转型，后来又砍掉了一些多元化业务，聚焦巩固基本盘，这种战略性的摇摆，在行业内很普遍，毕竟没有人能预知这个靠天吃饭的行业。好在结果还算可接受，这家企业本身依然是行业标杆。

另一家房企就更悲催一些，步子迈得太大。多元化业务烧钱太多，碰上地产主业下滑，上半年双双录得亏损，只能出售资产努力渡过难关。

转型换挡，“度”的把握很重要，时机很重要，选择哪些多元业务也很重要。并非越早越好，也并非步子迈得越大越好。

某房企，早在2017年多元化收入占比就已经接近50%，布局金融、产业、基建等领域，但一些多元化业务消耗企业现金流，培育周期较长，这家公司的销售排名随着多元化出现了明显倒退。

更有某豪宅制造商，因为大手笔在全国拿地做旅游小镇，直接导致资金链断裂。

多元化是把双刃剑，是对转型企业的考验。哪些企业的转型换挡做得比较成功呢？

No.2 借鉴案例

踩对时机

我们可以参考本次中报季的毛利率这个指标。

从目前公布的数据来看，毛利率超过25%的企业，已经处于行业TOP20的盈利水平了，也是应对地产行业利润率下滑较为成功的企业。

其中，宝龙以近35.2%的毛利率领跑行业。

宝龙这家企业比较特殊，聚焦商业地产已经近20年，“地产+商业”的双轮驱动模式早已成熟，在拿地上具有成本优势。

宝龙坚决维持毛利率在30%以上，不拿不符合利润标准的地块。在规模上并不强求，一直深耕擅长的长三角区域。短期目标是实现权益销售额超过一千亿元，同时核心利润超一百亿元。

类似的房企还有大悦城、合景泰富。中小型房企有着自己的发展节奏。

但对于行业TOP10上下的3000亿量级房企而言，保持行业的规模位次与实现利润增长同样重要。

这根指针如何摇摆很讲究，其中踩对节奏的企业之一就是龙湖。

今年上半年，龙湖实现合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

龙湖多年维持着两位数的核心指标增长，同时毛利率为27.7%，核心权益后净利润率为17%，均处于行业较高水平。

龙湖在评级机构那里有着民营房企较高的评级，因为龙湖在规模、财务、战略等层面几乎是没有短板的企业。

龙湖的多航道协同发展是具有前瞻性的，循序渐进而来。龙湖的服务，伴随着地产诞生，一直保持行业内口碑先进的品质，如今又以智慧服务进一步提高竞争力，在管面积超过2亿平米。

龙湖的商业2011年就被确立为公司战略，截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，成为商业地产领域的金字招牌。

2017年，龙湖开始做租赁住房，目前冠寓已经成为行业前三的长租公寓品牌。

根据最近那场以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会透露出的信息，保障年轻人居住需求的长租业务，正迎来较好的时候。

今年，龙湖又开辟了房屋装修和房屋租售两大新航道。

龙湖的多航道协同发展布局，总是早于市场一步，且围绕着居住生活相关，形成全产业上下游联动发展，承接市场爆发式的增长和需求。

正如很多房企为了“三道红线”调整发展节奏的时候，龙湖早在5年前就主动实现了“绿档”经营，可以顺利地应对市场变化。

控制好多航道协同发展的时机、步伐，龙湖在2021年中期继续享受多航道布局带来的业绩加持。

上半年，龙湖的物业投资业务租金收入（主要由商场、长租公寓业务构成）同比增长42.4%至47.8亿元，增幅是地产业务的2倍以上。龙湖智慧服务实现全口径收入52亿元，延续快速增长态势。

地产主业保持稳健增长，多元化业务迎来爆发。高利润的新业务与规模化的基本盘结合，为龙湖带来利润增长新曲线，让走入调控深水期的企业发展更加从容。