王健林“搬来”救兵,万达商管首批战投“出逃”,永辉挣6亿、碧桂园反亏1.6亿

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

等待万达商管上市两年无果后，一些投资人开始退出。

双12那场新投资协议的签署，万达商管解除300亿上市对赌回购危局的同时，也给了原有战投一个“解封”信号。

根据新协议，太盟投资集团（PAG）将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。

协议中特别提到，现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

两天后的12月14日，碧桂园公告称，其拟向珠海万赢或万达方指定方出售珠海万达商管1.79%股权，成为22家投资人中率先退出的企业。

珠海万赢或万达方指定方将以30.69亿元，赎回碧桂园持有的股份。

除此之外，京东、苏宁也传出要退出万达商管战投，永辉超市已经官宣，但不是从IPO主体珠海万达商管，而是从其控股股东“大连万达商管”退出。

碧桂园亏1.61亿

一进一出之间，碧桂园此次投资并未获得实质性回报。

2021年，正值商管物业受追捧，万达商管作为国内规模最大的商管企业，从A股撤销欲重返港股，估值1800亿元，就在当年7月16日，碧桂园旗下金逸环球以每股24.84元拿下珠海万达商管1.3亿股股份，相当于其1.79%股权，总代价为32.3亿元。

如今，碧桂园以30.69亿元将全部持股转让，亏损1.61亿元。

出售价是由协议各方经参考当前行业前景、珠海万达商管营运性质及当前财务情况、历史独立第三方估值情况以及可比市场价值后确定。

这意味着珠海万达商管的估值，相比两年前的1800亿有所降低。

虽是亏损转让，但碧桂园认为，其目前正在化解阶段性流动压力，仅持有珠海万达商管少数权益，此次出售能提前锁定较为合适的价格和退出路径，以规避未来退出时点与金额的重大不确定性。

由于先前已将珠海万达商管股权进行抵押融资，碧桂园收到的第一笔资金6.57亿，将用于偿债并解押股份；而出售款项净所得，碧桂园将用于境外重组，当前其正寻求整体方案以全面解决境外债务风险。

有知情人士透露，2023年下半年起，万达与碧桂园在互信的基础上，就珠海万达投资的整体方案进行了紧密磋商，最终达成了本次协议。此次协议的签署，是两大标杆性民营房企主动携手降债纾困，也有利于重塑房地产行业的信心，稳定市场环境，改善市场预期。

“未知”的股东

不仅是碧桂园，更多的投资人也正在退出。

12月13日晚间，永辉超市（601933. SH）公告称，大连一方集团旗下“大连御锦贸易有限公司”，拟以45.3亿元向其溢价购买持有大连万达商管的1.43%股权。

截至目前，这部分股权投资账面价值为39.18 亿元，预计本次交易完成后，永辉超市整体收益为6.1亿。

12月14日，市场又传出京东、苏宁也要从大连万达商管退出。三家企业不是从珠海万达商管退出，而是从其母公司“大连万达商管”退出。

两年前，珠海万达商管吸引了腾讯、蚂蚁科技、中信资本、华平投资、招商局资本、上海国盛资本、星匠、合众人寿保险、碧桂园、周大福和太盟投资等22家战投，共投资约380亿元，合计持股21.15%。

剩余股权主要由大连万达商业、珠海万赢、银川万达持有，分别持股69.99%、8.83%、0.01%。

珠海万达商管的战投中，并未出现永辉超市、京东、苏宁，而是潜藏在更上一层的大连万达商管中，是否有更多的投资人潜伏，目前不得而知。

搜狐财经从大连万达商管年初的中期票据募集书中获悉，目前已知的主要股东有5位，万达集团持股44.31%、大连稳泰持有4.29%、珠海稳驰持有1.7%、王健林持股5.19%，合计持股56.48%。

但剩余的43.52%股权持有人并未披露，京东与苏宁便是潜藏其中，因为上述已知的5位股东中均为万达或王健林实控企业。

再加之大连万达商管8月注册资本增加了5倍，从45.27亿元增至271.64亿元，当中是否有新股东的进入，目前也暂未可知。

再加之与太盟投资签署新投资协议后，大连万达商管持股珠海万达商管减少至40%，而太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，持股比例升至60%，万达为了消除上市对赌压力，让出的珠海万达商管39%股权，具体分流至何处，目前也暂不明晰。

从母公司到子公司，万达商管的投资人具体数量和新名单，成了一大谜题。

“四巨头”五年等待无果

上市屡增变数，万达商管的投资者，似乎失去了耐性，从新一轮的投资人碧桂园，再到上一轮的苏宁、京东等，开始接连退出。

2018年1月底，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元，收购万达商业14%的股份；

后来，万达商业更名为万达商管集团，并剥离房地产开发业务，全部交由万达地产集团负责，由此成为一家纯粹的商业管理运营企业。

正是在此期间，大连万达商管引入了340亿元的战略投资，并立下对赌协议，约定其于2023年10月31日前完成上市。

当中，腾讯投资100亿元，持股4.12%，苏宁和融创分别投资95亿元，持股3.91%，京东投资50亿元，持股2.06%。

彼时的王健林对赌的是万达商管回A股上市，但当时的A股对于房企而言是一座充满挑战的“大山”， 排队多时回A无望后，万达商管于2021年转换阵地、在港交所递交申请，并以新主体珠海万达商管冲击上市。

也在这一年，万达商管再次引进新一轮投资人碧桂园们，再次与其对赌上市。

根据两年前的对赌约定，珠海万达商管若不能于2023年底上市，万达商管需向投资者支付约300亿元股权回购款。与太盟投资签署新投资协议后，虽然解除了对赌回购危机，但具体上市时间却也迎来了不确定性。

有知情人士透露，京东、苏宁、融创并不在此次珠海万达商管年底到期的对赌协议范围内，签署对赌协议的是碧桂园、PAG、华平投资等，享有到期赎回权。

但从永辉超市到碧桂园退出来看，从母公司到子公司，万达商管对赌上市危机解除后，投资人正在迎来一次新更替。

目前唯一可知的是，替补永辉超市的是王健林的好友孙双喜，大连一方集团的董事长。王健林的“朋友圈”究竟有多大，愈发令人好奇。