长沙二批集中供地土拍冷清收场:供地29宗仅10宗底价成交

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批长沙集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年10月19日

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长沙二批次土拍在经过多次延期后，今天终于收场，仅有10宗地块成功出让，剩余地块中8宗地块中止交易，8宗取消交易，3宗流拍。本批次土拍中，国企包揽8宗地块，其中长沙本土国企竞得7宗，本轮土拍供求量价的多指标下滑明显。本批次长沙土拍规则设置详尽，做出了多项调整，部分地块的较高限制房价上调，同时对于企业参拍进行了多重限制，但是难挡全国土拍遇冷的市场趋势，和近期的北京、上海和杭州等城市一样，市场转凉走势明显。

二批次供求多指标下滑，近七地块异常交易

10月19日，经过多次延期出让后，长沙土拍宣告结束。本批次共有29宗住宅用地正式公告，开拍后仅10宗地块成功出让，均为底价成交。成交地块的出让面积为67.62万平方米，较排名前列批次减少77%，计容建筑面积为208.90万平方米，较排名前列批次下跌74%，成交总价为88.48亿元，较排名前列批次下滑75%，计容楼面地价为4235.27元/平方米，较排名前列批次增下降13%，溢价率为0，较上次下滑8个百分点。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于19宗地块异常交易导致的。

数据来源：焦点研究院

长沙市自然资源和规划局

从各个行政区来看，本次除了雨花区以外，各个市辖区均有土地成交，分区域来看，望城区成交地块的出让面积和计容建筑面积数值较大，分别为20.53万平方米，54.43万平方米，芙蓉区的成交总价和计容楼面地价均居各个行政区之首，数值分别为22.46亿元，7304.80元/平方米。

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土拍规则做出多项调整，“供地云”平台正式上线

和排名前列次相比，本批次长沙土拍做出了多项调整。在竞买企业资质方面，禁止不具备开发资质的企业参与竞买，并且要求竞买资金必须采用自有资金。对于马甲企业参拍，本批次做出了明确的限制。本批次出让的29宗地块均设置了较高限价，溢价率下调至15%，此外本次出让地块均设置了较高限制房价。

本批次土地供应明显加大了租赁用地的供应。和其它城市不同的是，本批次24宗地块在达到较高限价后设置竞自持租赁住房面积环节，这样有利于租赁住房的供应。另一方面，本批次加大了初始租赁面积的供应，29宗地块中有13宗设置了初始租赁面积的供应，合计25万平方米，占29宗地块计容建筑面积的3.5%。

值得注意的是，在供地信息展示方面，本批次长沙土拍上线了长沙“供地云”平台，这在全国集中供地城市尚属首次，该平台包含了本批次出让地块的周边配套，规划图还有地块的基本信息，使得对地块信息感兴趣的房企可以足不出户了解地块信息，不用再自行查找，长沙市自然资源和规划局在房产信息化方面走到了市场前沿。

土拍盛况不复存在，近七成地块异常交易

本批次长沙集中供地中，29宗地块中有8宗地块中止交易，8宗取消交易，3宗流拍，剩余10宗地块均底价成交，和上一批次近半数地块封顶成交相比，长沙本批次土拍热度下滑明显。受到房地产总体的市场环境趋冷的影响，长沙本次土拍仅网上竞价10分钟就宣告结束。现阶段楼市在轮番调控下，房企面临着较大的去化和融资压力，后续调控走势是否放松仍面临着较大的未知。在这种情形下，房企拿地趋于保守谨慎。

具体到本批次出让地块来说，仅有7宗为纯住宅地块，占比较少，多数地块有商业或者教育等配套要求。这些业态会占用大量资金，不便于快速回款。竞买条件方面，部分地块对于竞买企业资质和引进产业有明确的要求，限制了企业参拍的类别。这一系列要求使得项目利润空间有限，房企参拍意愿下降，导致了本批次异常交易地块众多，仅有10宗地块底价成交。

长沙本土国企拿地积极，龙湖金茂各斩获1宗

研判本次拿地企业名单，仅有1家新进房企佰昌集团。本批次共有8宗地块被国有企业竞得，7宗为长沙本地国企，其中长沙城发集团拿地两宗，拿地面积和拿地金额均居本批次榜首。排名前列批次长沙城发竞得两宗地块，本批次拿地热情不减。本土国有企业融资成本低，且具有当地政府支持，在本批次土拍中托底作用明显。

研判2020年和2021年长沙房企销售榜单可以知道，长沙房地产市场全国性房企销售金额位居前列，而在第二轮土拍中全国性规模房企明显放慢了拿地节奏。比如，排名前列批次的保利和阳光城各拿地3宗，二批次两家房企均未参与竞拍，全国性房企本批次仅有龙湖和金茂两家全国性房企拿地。

在二轮集中供地中，龙湖在武汉，西安和沈阳等多个城市逆势拿地，这得益于龙湖集团稳健的财务表现，三条红线标准均处于绿档，有充足的现金来应对当前市场波动。

对于金茂来说，长沙属于深耕城市，其在梅溪湖板块进行一级开发成果显著，本次拿下岳麓区含浦东山湾地块，有望给该区域注入新的活力。现阶段这两家企业拿地属于长期看好长沙市场的表现。

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新建商品住宅交易平稳，下半年成交量下滑

焦点研究院数据显示，今年以来长沙新建商品住宅交易总体平稳，经过6月和7月两个月的放量成交以后，8月和9月总体保持下滑状态。9月新建商品住宅量达到112.2万平方米，同比下滑45%，环比增加14%，成交量为106.9万平方米，同比下滑7%，环比增加17%，均价为12741元/平方米，环比减少3%，受全国房地产市场低迷的影响，作为传统的销售旺季，9月长沙新建商品住宅销售并未有起色。下半年新建商品住宅销售的疲软也间接传导到土地市场，影响到房企拿地的积极性。

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