北京地价高企房价受限如何破局?上柏北京张翔:靠产品力

产品力测评 · 上海柏涛专访

访谈时间：2021年11月24日

序言

“用专业定义好房子”焦点研究院年度测评活动于11月底正式启动，这是北京市场上排名前列次对房地产产品力的全方位检阅，目的在于推动房企与购房者互动，从而促进产品力的提升、行业的发展。

2021年北京房地产市场产品力测评体系，由焦点研究院联合上海柏涛北京公司研究探讨较具实操价值的行业测评。12月1日，上海柏涛北京事业部董事、总建筑师、国家一级注册建筑师张翔，接受了搜狐焦点北京的专访。

公司简介

上海柏涛是全国先进的项目规划和产品设计公司，于2003年入驻上海，通过十多年的发展，如今已发展成为拥有1000多名建筑师的规模，排名前100的房企中大多数已和上海柏涛建立了合作关系。

2016年，为了更好地服务北方客户，上海柏涛北京事业部（北京上柏建筑设计咨询有限公司）成立，经过5年的发展，已拥有100多名建筑师，参与设计了上百个高品质项目，其中有许多市场中耳熟能详的项目，而这些项目很多成为所在城市的标杆项目，如今这些建筑已成为“上柏”设计在市场中无声的宣传广告。

上海柏涛北京事业部董事、总建筑师、国家一级注册建筑师张翔表示，“我们一直在用心的打造有很高产品力的居住项目，比如去年的中海京叁号院，到今年土拍热点的海淀树村南北地块学府壹号院，都是由我们上海柏涛北京公司来参与设计配合的，这些项目都成为了市场上的爆款项目。”

上海柏涛北京事业部董事、总建筑师、

国家一级注册建筑师张翔

上海柏涛实力雄厚，经过多年在中国市场的耕耘，已形成强势的核心竞争力，在设计行业内占据不可替代的位置。

“排名前列，与许多国内一线设计公司相比，上海柏涛的标签化不是很明显，比如有些设计公司可能专注或偏向于某一种设计风格，而我们是从市场出发，深入研究每一个项目最适合的产品和设计风格。

同时，上海柏涛紧跟时代变化而变化，从前些年我们做过偏古典风格的产品设计，到近几年我们更多的研究中式、新中式风格，以及近期与国际接轨的现代风格、轻奢风格，每一种风格我们都会有非常优秀的案例展现出来。

第二，上海柏涛在与大量房企深入合作后，已经不仅仅止步于帮助他们做项目的产品设计，更多则是帮助他们做较新产品线的研发以及标准化的设定。比如，我们与很多房企都合作成研发共同体，研究现代新人类的居住生活习惯，每年都会推出创新的科研成果，希望引导整个行业的发展方向。”

访谈实录

以下为采访实录精选：

焦点北京：项目规划与产品设计，是一个项目的真正的灵魂。在调控政策从严从紧，“房住不炒”深入人心，房价走势不断震荡的大环境下，购房者除了对价格有了更多期许外，也对项目呈现的产品力以及背后所体现的品质提出了更高的要求。您认为，一个项目如果要具备充沛的产品力，体现出强劲的品质，应该在哪些方面下功夫？ 

张翔：近年来，在与房企合作参与大量的项目设计的过程中，我们也在不断进行政策市场解读，深入探究现代生活方式。

设计是让每一位居住者拥有更好的居住环境，以前会考虑比较多的投资性诉求，如今我们更加关注生活在这里的每一位购房人的真实居住需求。

我们会跟随他们的需求变化而变化，比如2020年突如其来的疫情，打乱了很多传统规划，我们则深入市场调研并及时作出调整，此后很多项目的设计中都将疫情作为长效考虑因素，尽量将居民辅助动线与主动线分离，更好满足疫情防控的需要。

同时，从好房子的全生命周期考虑，我们希望一套房子可以让居住者很长时间的居住下去，从这个角度考虑，这个房子应该满足居住者处在的不同生命周期的需求，随着家庭人数的变化、人口结构的变化、年龄增长的变化、生活方式的变化等等，我们在设计之初都要考虑在内。

另一方面，从整个社区着手，我们也有所思考，比如社区大门，它不仅仅是提供进出功能的大门，它还可以拥有接待功能，在这里打造一个多维会客空间是不是更舒适？再比如，小区景观，不仅要起到观赏性功能，是不是还可以加入更多的使用功能，年轻人需要运动设施、中老年人需要休闲空间，宠物需要管理空间....这些都是我们在日常工作实践中不断探索改变的过程。

焦点北京：在市场上，有这几项关于产品力的观点很有代表性，比如，“精装修便是品质”，“户型设计是否得当、具备精妙之处便是产品力”，“室内配置越多，品质越高”，对此，您怎么看？ 

张翔：首先，这几句话是有一定道理的，因为对于户型的精装修，这是在普通面积段下的大势所趋。每一个消费者并不会专业的评估理解装修设计与风格，所以这一方面正好让专业的人帮他们把控，他们直接住进去并感觉生活舒适，会更符合社会发展的需求。

其次，纵观整个时代的变迁，我们会发现没有特定的哪一类材质、风格等是可以称作较好的，关键是应该找出最适合的组合。比如研究项目客群，如果是偏年轻化，那么我们在材料的选择上肯定不会以“贵”为主要考核标准，而应体现在风格、色调及空间打造上。

最后，在与房企、供货商等各方的不断沟通中，我们会同步深入研发，能够实打实的为居住者带来生活品质上的提高，大到新风系统、智能系统等居住环境调节系统，小到洁具、厨卫等材料设备选择，都会在改善居住者生活标准上起到关键性作用。

焦点北京：2021年，北京市场方兴未艾，受重点城市集中供地的影响，房企格局发生了深刻变化，但北京土地成本偏高，房企施展空间被压缩，也令北京项目的产品力表现面临严峻挑战。您认为，2021 年的北京市场，在产品力上呈现出哪些新特点和新变化？同时，北京项目面对这样的市场环境和竞争压力，应当如何保持产品力，体现出品质和价值？

张翔：今年，对于在北京拿地开发的开发商来说，确实压力巨大，政府不但限定了土地价格，还限定售价，中间留给开发商的利润空间非常小。同时，由于土地之间同质化现象严重，拿地时间决定了入市时间相近，导致同质化产品竞争激烈，这对于开发商来说确实是不小的挑战。

排名前列，户型产品方面，非常值得开发商去做重点突破，在成本限定的情况下，做产品设计研发，在这个过程中很多方面的提升都需要投资，比如增加社区的公共配套、提升墙立面的档次等等。

但是，针对生活方式的精细化设计，是不需要太多的资金投入就可以实现的，而它恰巧是购房人最关注的，如何在类似的规划条件下，尽可能把空间功能的复合性、可变化性体现出来，这是需要我们思考并实践的。

第二，目前，我们是按照国家所提倡的高标准住宅方向，做进一步的研发与进化，比如今年的学府壹号院项目，它就是要求严格的高标准住宅，在节能保温性、装配率、绿色建筑等方面的要求都非常高。

所以在研发过程中，如何在保证所有高标准建设标准的情况下，形成更好的立面效果，同时把成本控制在一定范围内，是我们研究的重要课题。

第三，如今我们在思考，如何超越社区，为社会、为城市做些贡献，提高项目的附加值，例如有的项目为政府贡献了公共配套，虽然会减少开发商的可售面积，但是可以增加整个城市居民都可以使用的公共配套资源；再比如规划中释放出一些空间建设城市小公园，社区内外的人都可以使用，这样最终会提升整个街区的价值，带来整个城市生活品质的改善。

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